从中关村到CBD，北京写字楼租赁市场正面临着去化考验。
来源：pexels
东四环的时尚·万科中心终于挂上了“抖音集团”的logo，巨量引擎、本地生活以及部分职能部门已然入驻一年多。但多个机构一季度数据显示，CBD甲级写字楼录得负吸纳量。一位写字楼租赁资深业内人士告诉36氪，实际上TMT从来不是CBD的核心业主，目前来看，互联网头部大厂几乎不会再考虑在CBD及周边区域租写字楼。
“高峰期一天至少接待三四组客户，人工智能大模型公司为主，腿都遛细了。"另一位中关村某甲级写字楼的招商经理称。不过带看量的猛增，并不能阻挡空置率的提高，今年该项目即将迎来上万平方米空置，这是疫情期间未遇到的情况。
来自机构的数据印证着从业者的感受。空置率方面，高力国际数据显示，2023年第一季度北京甲级写字楼市场在无新增供应的情况下，空置率达到了16.9%。从子市场来看，中关村和CBD的净吸纳量分别为-3.3万和-2.2万平方米。租金方面，仲量联行数据显示，全市甲级办公楼平均租金在一季度持续下调，为321平方米/月，环比下降0.9%，同比下降2.5%。
租户方议价能力逐渐变强，尽快抓到客户资源成为业主的新命题。熬过了三年疫情的北京写字楼业主们，或许要开始直面供过于求的租户市场。
退租还在继续
“腾讯退租空置3万平方米，特价捡漏，精装修拎包入住。”一名中关村的写字楼租赁中介在社交网站发布租赁广告，类似互联网大厂退租的广告语在朋友圈和社交网站上屡见不鲜。
上述写字楼从业者告诉36氪，今年腾讯会陆续退租知春路的希格玛大厦、领航大厦和中关村第三极，必然会给该区域带来去化压力。
互联网公司活跃的北京北部写字楼市场，在经历了去年大厂退租潮后，今年一季度仍旧受到行业下行以及租户整合搬迁的影响。除腾讯外，阿里等互联网公司也在进行写字楼整合，有业内人士称预计北部市场将有40万至50万面积待租。高力国际华北区研究部董事陆明对36氪指出，头部互联网大厂退租的影响，将会继续贯穿整个2023年。
世邦魏理仕数据显示，一季度中关村、望京和奥体的净吸纳量均录得负值。其中中关村空置率增幅最大，环比上涨3.8个百分点至15.7%；望京和奥体空置率也已超全市平均水平，上升至20%以上。
寻找能容纳如此大体量办公空间的公司几乎成为所有写字楼从业者的命题。风口上的人工智能大模型、国产化替代相关公司成为业主方眼中的“香饽饽”。
实际上他们心中也清楚，"现阶段赛道还不够强、不够大，创业公司或者大厂类似细分部门最多租个几百平方米顶天了，野蛮生长的时代过去了。"
世邦魏理仕数据显示，新租交易中，近七成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或邻近区域的迁移为主。租户扩租需求较为谨慎，交易数量环比下降6%。仲量联行数据显示，从成交数量方面来看，超过 60% 的甲级办公楼租赁需求来自 1,000 平方米以下的面积。
被视为风向标的CBD市场在一季度净吸纳量同样为负，空置率为12.4%。陆明指出CBD与中关村市场有所不同，主要由于国央企背景的金融公司整合面积以及外资公司最近几年的收缩相关。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部负责人袁慧指出，近期互联网的流动除了大厂的整合外，独角兽企业通常仍是选择北部区域，基本在中关村、上地等子市场流动。前两年之所以互联网公司扎堆搬到CBD，一方面是彼时北部市场并无太多空置面积承接，另一方面该区域能满足子部门业务需求。
租金“鸿沟”下的对峙
北京写字楼租赁市场一季度数据最热闹的是带看量，而不是租金和出租率。
高力国际抽样调查了分布于北京核心区域不同子市场的50栋甲级写字楼在最近两个季度的带看量表现，全部项目平均月度带看量从去年四季度一个月大概6-7组快速恢复到今年一季度的18-19组。
不过高力国际华北区董事总经理严区海同样表示，就算个别项目带看量恢复到一个月40-50组，也只是恢复到其正常市场环境下70%左右的水平。
其他机构的数据同样表现出带看的活跃，第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想称，今年春节后带看量上升到一个月15-20组，潜在租户在一季度重启了租赁计划，但行动更为谨慎、且预算有限，租户和业主之间仍有价格“鸿沟”。
"来看的企业是不少，但大多可能只愿意出比现有租金还要低的价格。”上述写字楼招商人员告诉36氪，业主方最多接受轻微租金降幅或者维持现有水平，但一些租户希望能再降20%、30%，甚至更多。
仲量联行数据显示，从全市场角度来看，由于过去几个季度各区域累积了大量退租面积，业主仍面临空置压力，同时也将延续当前较大的租金商谈空间。全市甲级办公楼平均租金在 2023 年第一季度持续下调，环比下降0.9%，同比下降2.5%。
实际上，写字楼租金有多种形式来“抹平”，比如拉长免租期、政策补贴、调整佣金服务费等等，更多是偏向小面积为主的企业租户。子市场之间出现流动，最核心的原因是业主方对租金做出了让步。成交仍旧寥寥的原因之一是租户心态发生了巨大变化，随着风险承受能力的降低，对市场租金的接受能力也降得更低。
“原来很多企业签约合同是三加二的合同，到第三年的时候可以选择是否续约，这时候业主方可以给出更好的价格来留住老客户。而租户在市场上看一圈，发现加上装修等各种搬家成本更高的话，就会选择重新续租。”上述从业者称，从乙级“跃升”至甲级写字楼的案例几乎没有。
李想表示，疫情所带来的长尾影响犹在，企业选址愈发谨慎，价格、成本考量超越区位、楼宇硬件等因素，业主方的价格预期与潜在租户的租赁预算存在落差，以价换量仍是市场主流。
考验刚刚开始
今年一季度北京写字楼市场除通州外并未有新项目入市，李想指出，今年接下来的供应量较2022年明显增加，未来四年，还将有约320万平方米的新增供应将渐次入市，市场去化压力有增无减。租户和业主方应该合作共赢
陆明认为，对于业主方来说，考验的是长期经营管理能力。“极有可能在出租率、租金水平和入驻企业之间来回权衡。目的到底是保出租率还是保租金水平，是筛选入驻企业还是维持现有租户，都需要制定符合自身的长期经营策略。”
“焦虑也有，大家面临的问题都差不多，空置率提高、企业撤租、缩小租赁面积、降低预算，所看好的企业也不外是人工智能大模型、国产化替代方面。”一位中关村区域产业园区招商经理告诉36氪，业内共识是仅靠租金去弥补经营上的差异很难做到。
对于业主和运营商来说，更难的路是去打通第二增长曲线。在长线运营层面对企业后端、上下游供应链上延伸服务链条，甚至主动帮助企业拓展经营效率、达到降本增效的目的。
有人的心态更为平稳。上述中关村甲级写字楼招商经理称，对于即将到来的空置面积并不着急，他们更看重楼宇本身的运营、维护和更新升级。“正好有时间换掉空调、管道、地板等设备，我们也在申请更高标准的RESET认证，满足业主碳中和可持续的要求。”
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