最近港股物业公司股票又暴涨了，某些物业公司的PE已经去到五六十倍PE了，据说某物业龙头一级市场的估值也是往70倍PE以上喊。如此高的估值水平背后隐含着投资者认为物业管理拥有极好的商业模式和成长性，但是这种认知究竟是符合逻辑的，还是某种程度上的“皇帝的新装”呢，大家都知道有问题，只是没有人愿意说出来而已，因为这个游戏还要玩下去...
关于物业公司，笔者有几个疑问，一直不得求解：
1、世界商业史上是否曾经存在过这样的商业模式？以人作为主要的资源要素，人是直接提供产品和服务的主体，行业没有明显的规模效应，人力成本长期上涨，收入端没有明显的溢价能力，但是行业里的龙头公司可以拥有20%-30%的ROE？
2、中国物业公司为什么有远高于海外物业管理巨头的利润率（10%以上的净利润率对比不到5%的净利润率）？
3、中国物业公司超高毛利的背后，有多少来自于母公司的关联交易？前期案场管理，车位租赁，房屋代理销售这些关联交易也许收入看起来不大，但是却不怎么需要成本的投入，对真实毛利的贡献究竟有多大？为何同样的一元钱的业绩，在地产公司那只能给5倍PE，在物业公司能给50倍PE？
4、某50倍PE的公司收购另一个二级市场15倍PE的物业公司，同样的管理项目，同样的利润，在收购方那边转手就变成了50倍PE？究竟是哪里错了？
5、扣除掉关联母公司交付的物业项目以及并购项目，现在物业公司漂亮的增长曲线到底有多少来自于第三方拓展和所谓的增值服务？母公司每年新增销售项目面积停滞不前，物业公司管理面积基数变大的情况下，关联方项目带来的边际增长大幅下降，并购价格水涨船高，资本市场给并购还有关联方项目的带来的增长以50倍的PE是否合理？
6、据说某物业公司的关联方卖房子的时候，会免去业主前几年的物业费抵扣购房款，这些物业费由关联方支付给物业公司，这样子物业费的回款率就很高了？
6、按照法律规定，物业经营收入的收益归属于业主，但有多少物业公司真的把这块收入给到业主呢，报表上作为自己的收入是否合理？
7、物业费ABS的去向究竟去了哪？多少是通过购买理财产品的形式又给到了关联方？物业公司账面的货币资金有多少是存到了关联方的财务公司？这里面究竟有多少是可以自己使用的。
10、物业增值服务的逻辑到底可不可行，行业摸索了那么多年，能摸索出来吗？物业公司普遍认为自己拥有了业主，就可以把这些用户转化成增值服务的对象，这种类比逻辑下难道我们应该给通信运营商跟腾讯一样的估值吗？因为通信运营商也有大量的用户。
以上猜想，纯属瞎扯，如有雷同，纯属巧合