这两天被即将发行的REITS刷屏了。也有很多读者来问，所以今天简单讲下。
金融圈老喜欢搞一些英文单词和缩写，显得格外高大上。但大家一定要破除这种迷信。就好像咱们翻译的「纽约」，显得很洋气，但其实直接翻译应该是「新乡」。也是土到不行。
诸位还记得前不久被监管查的「深房理」吗？
众所周知，深圳房产是很贵的，好的地块必须千万起步。还有个问题，深圳户口比北京上海好拿多了，但也没那么容易。
不过，瑕不掩瑜。深圳房产的优点盖过了所有的缺点，那就是涨起来太猛了。所以筒子们都想到这个社会主义先先行区炒炒房、做做财富自由的梦。
为了解决上述炒房难题，深房理搞了一套集资策略。就是他的粉丝一起出钱拿下深圳房产，由深房理管理这些房产。大家用屁股想也能明白，最终的收益主要是两块：出租收益+增值收益。
这其实就是REITS的基本原理。这个词翻译过来，就叫不动产信托基金。
当然，深房理乃一介凡人，直接违抗「房住不炒」的天命，心眼也挺坏，自然要被天打雷劈
其实，除了房子，很多不动产都能做成REITS，只要它能产生持续的收益即可。最典型的就是收费高速公路、工业园区等等。
是的，到这咱们就把REITS是啥讲完了。
之所以有很多媒体出来吹REITS，是因为老美那是最早开始搞REITS的。而且收益还不错。
差不多1970年起，老美开始搞REITS。但直到1990年，REITS才开始蓬勃发展。
下图是美国公募REITS的市值变化图。
从1990年到现在差不过是30年。过去30年，美国REITS的整体收益为10.26%~10.73%。部分产品的收益略高于标普500的10.42%。
这点其实也能理解。蓝星上的大国，基本都有两个蓄水池，一个叫股市，一个叫楼市。
老美的两个池子放水量差不多，所以老美那代表不动产的RIETS和代表股市的标普。涨幅长期看相差不会大。
这也是为啥咱们这很多人幻想REITS收益高了。因为咱们这楼市的池子放水量大啊。至少历史上比较大。
这就是问题所在了。
「房住不炒」可不是说说而已。咱们这的REITS发行从一开始就要求，不能是住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目。
而这些项目才是真正的好项目，特别是涨起来简单粗暴的住宅。
前面说了，REITS的主要收益是出租收益+增值收益。
房地产项目之所以收益高，就在于那可怕的增值收益。非房地产项目，它的主要收益就是收租子，增值收益是很有限的。
很多投资港美股的朋友都知道，香港的REITS收益不错。但其实那些都是房地产项目。比如越秀REITS的底层资产是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和国际金融中心等等。
所以，说得不好听点，咱们这发行的是阉割版REITS。不要武侠片看多了，以为公公们很能打，东方就不败。不好意思，公公们真的不太能打，东方老哥也不敌血气方刚令狐冲。
慢着。小了，格局小了。从全国人民的福祉来说，还是阉割掉好
我们这通过审核的9个REITS如下表。
红框里是他们今年的现金分派率（姑且认为是股息率）。大多数也就4%多一些。
所以，大陆的REITS收益，也就是个债券水平。
其实，这事也可以理解。大家去看看中国建筑等基建央企的财报。基建这行业不是啥好行业，垫资是常态。但集团公司还是有钱的，报表上常年躺着上千亿的现金。
每家基建央企都有自己的投资公司，目标就是用好这些现金。它们真正缺的不是钱，而是高收益的好项目。
谁会找到特别赚钱的好项目，辛辛苦苦建设好后，再主动拿出来，贡献给广大投资人呢？一般都藏着掖着，自己投了。
哦，对了，有人说REITS的好处是波动要比股票小得多。
其实，A股就有追踪海外REITS的指数基金。走势如下图蓝线。
整体上看，REITS的波动要比A股小一些。但在部分危机情况下，波动远高于股市。
比如2020年的疫情，影响人们的出行，对实体经济伤害很大，REITS跌了30%，远高于股市跌幅。
2008年主要是美国房地产泡沫破裂引发的金融危机。所以那年的REITS也是跌得不要不要的，直接来了个腰斩。
其实，真正适合投资REITS的是机构。因为REITS和股市的关联相对小一些。适合机构进行多元配置。
不过，据我所知，好像咱们这不少机构也保持观望态度
当然，大陆的REITS还有些其他问题，比如产权矛盾、永续期等等。但毕竟大多数投资者主要还是关心收益和波动，所以咱这篇文章也算是讲到位了。
如果哪天银行、券商等各路推销人员来找你推REITS了，请不要头脑发热，记得回来翻翻这篇文章，就酱~
对了，我估计大家今天的重点不是REITS，而是一些其他问题。那也没事，这篇文章可以先收藏了。然后在留言区提问就行。
作者：远望君；欢迎关注 公众号：金牛远望号（jinniuyuanwang）
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