转//@万佑希:简单看了下当代置业的2018年年报，增收不增利，作为一个公司股东，业绩是让人失望的。但是仔细看看公司的年报，看的出当代置业管理团队其实完成的还是不错的。几个主要指标都是增长的，营业收入93.78亿，增长了9.8%，营业成本71.67亿，增长了6.7%，收入增幅大于成本增幅，好事。毛利润21.7亿，增长了21.2%，毛利率23.3%，增长了2.3%，税前利润14.05亿，稍差，只增长了4%。净利润6.62亿，下降20%，股东应占净利润5.25，下降25%。明明收入在增长，毛利率在上升，净利润却下降，问题出在哪里。有四个地方吞噬了2018年公司业绩增长，1、2018年外汇汇兑损失2亿元，直接减少了税前利润，而2017年外汇汇兑是收益2亿元，增加了2017年的税前利润，如果不考虑汇兑影响，2018年税前利润同比增长了39.5%，是非常好看的。2、销管费用增长大于营业收入增长，由于房地产行业的特殊性，公司2018年签约销售额大幅增长，由于结算的滞后，但是公司销管费用也会相应销售额变化，销售费用4.32亿，同比增加44%，管理费用5.74亿，同比增加19%，但是看到公司2018年合约签约额321.6亿元，同比增长44%，可以看出销管费用和签约是基本同步的，签约口径3.13%的销管费用在行业内还是不差的。3、所得税7.42亿，同比增长了39.7%，大幅度增加，公司解释是因为18年结转的项目有部分是溢价收购。4、股东权益比例下降，2018年股东权益比例79.3%，而2017年为85.3%，造成每股收益下降大于公司净利润。我认为以上4点为净利润下滑的主要原因.
     另外公司另外两个指标是让人眼前一亮的，公司连续几年增收不增利的时代可能要过去了，1、2018年底的合约负债是169.2亿，合约负债即a股的预收账款，而2017年底的合约负债只有107.9亿，同比大幅度增长56.8%，2017年底的合约负债基本上对应2018年的营业收入，那么我们有理由相信2019年的营业收入会大幅度上升60%左右，即150亿。做房地产都知道，房地产公司最最关键的就看预收账款金额，其他其实都是扯淡。2、项目管理加房地产代理服务收入2018年为1.56亿，而2017年只有8170万，同比增长了90.9%，这两项应该就是绿色代建和操盘费等超高毛利项目，很可惜，公司没有在年报中公布此项的毛利，估计应该不低于80%，听说当代安排了集团副总裁亲自操刀代建业务，可见对代建业务的重视。作为小股东，公司目前的估值是非常低的，市净率不到0.5，这个估值已经考虑了公司的种种风险，比起那些涨到天上去的内房股，当代未必不是一个好品种，耐心等待，逢低坚决吸纳，等到2019年年报。$当代置业(01107)$