这个冬天，长租公寓多了数不清的荒诞镜头。
就在今天，天眼查显示， $蛋壳公寓(DNK)$ CEO高靖被限制高消费，关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司成了老赖。
来源：天眼查APP
蛋壳破碎，留下一地鸡毛。（详情请见易简财经往期文章：蛋壳卖身？长租他不行，圈钱第一名）
行业老大自如，前不久发布了一个“暖冬守护”计划说，你们蛋壳的业主和租客既然爆雷了，那欢迎加入我们自如继续搞长租公寓呀。
可业主和租客们也不傻：“还没出狼窝，就再进虎穴吗？”。
更何况，自如与蛋壳的商业模式雷同，都靠租金贷输血。如今蛋壳爆雷，自如真的还安全吗？
资本市场一路绿灯
自如原本是链家的一个事业部，后来在2011年独立变成子公司。
2018年1月，自如完成了A轮40亿人民币的融资，红杉资本、腾讯、华平投资领投。这是国内长租公寓最大的一笔融资，当时自如的估值就已高达200亿人民币。
据媒体报道，当时腾讯投资执行董事余海洋说，投资自如是腾讯众多投资中拿到信息最少、决策时间最短的案子。由此可见长租公寓对投资机构的诱惑。
2019年6月，自如完成B轮5亿美元融资。这时自如的雪球已经滚到近100万间房源，300万自如租户，45万业主。
2020年3月， $软银集团(SFTBY)$ 软银通过愿景基金向自如投10亿美元，其中5亿美元是直投，剩余是从创始人手中购买了5亿美元股票。目前自如估值429亿人民币。
来源：天眼查APP
可以看到，只要背后的大boss链家，认为这所谓的互联网创新生意可以做，就会不断为自如砸钱，资本市场也会一路开绿灯，支撑其招兵买马。
可就算实力再雄厚，只要自如走的是和蛋壳一样的套路，就会有爆雷的风险。
滥用租金贷是原罪
蛋壳和自如，二者的模式和套路高度相似，本质上都是疯狂扩张，靠烧钱来赌未来。
自如一方面高于市场价从房东手里租更多的房子，一方面以市场价、甚至低于市场价的价格租给租客，以此扩大自身的市场份额，寄希望于未来烧成巨头，获得垄断地位后，再坐地起价，连本带利吃回来。
比如今年疫情期间，自如被爆出“两头吃”，一方面逼业主降租金，另一方面对租客涨租金。据澎湃新闻报道，有自如工作人员趁租客不便搬家换租，哄抬租金，续租租金普遍增长10%-30%，最高达38.3%。
而这期间烧的钱，除了融资，还靠银行放贷。之前易简财经就曾分析过，与自如、蛋壳等长租公寓合作的微众银行（别让微众银行跑了！延期三年，蛋壳的租金贷又该谁来还？），通过租金贷的高利给自如和蛋壳输血。
微众银行基于租户个人信用放贷，但却没有直接放给租客或者支付给房东，而是给到了自如。租客在自如诱导下，和租金贷等金融产品捆绑在一起，债务和权益不对等，债务归自己，完整的租住权益却不在自己手中。
一旦长租公寓发生问题，租客没有房子住，身上却还背着贷款。蛋壳就是血淋淋的例子。
相比蛋壳，自如的规模更为巨大。前瞻产业研究院数据显示，截至2019年，自如的长租公寓管理规模达到102万间，远超相寓的70万间以及蛋壳的50万间。
按单个房间平均月租2500元计算，年租金3万元加上10%的服务费，自如租金贷的规模或高达100亿元，远超蛋壳。
如果没有资本输血，自如庞大的体量随时都有可能发生资金链断裂。
第一消费金融曾报道，2015-2017年自如累计亏损近13亿元，到2019年，虽然自如并未公开财报数据，但也有不少猜测认为其依旧并未盈利。自如的市场份额更多，是否会因收房价格更高而亏损更多也是一个问题。
资深玩家
为了降低对租金贷的依赖，自如也曾试图开拓其他融资渠道。
早在2017年8月，自如就把收来的上千套房组成一个资产包，发行了规模5亿元的租房市场ABS。ABS是资本市场常见的融资手段，简单来讲，就是将未来获得的收益，通过某种方式，现在取出来。
而对于自如来说，就意味着在融资后需要拼命去市场上收房、装修、出租，扩充手头的项目资产，在能发展的城市通通插上小红旗，好去拿更多“未来的收益”。
据搜狐报道，当时行业内ABS平均利率在4%-6%之间，可加上承销、托管等等费用，自如的ABS要付出将近10%的利率，远高于行业平均水平。加上长租公寓普遍的租金回报率都不超两成，亏损的买卖，自如自己会不知道吗？
可对于自如来说，这并不重要。只要公司能保持高速增长和扩张，最终实现垄断就够了。
不过租房市场的ABS并没有活跃多久，2018年以后，跑路、暴雷事件彻底破坏了长租行业的市场信用，此类ABS产品逐渐销声匿迹。
长租公寓发行ABS，基础资产还是租金贷。在这一模式下，其本质与租金贷相同，都是信用风险错配，等于空手套白狼。多数的长租公寓作为二房东，没有物业产权，用租金收益发行ABS，相较于物业资产型ABS，风险更大，想融资又谈何容易？
又一颗定时炸弹
可以看到，自如和蛋壳这类走钢丝的金融游戏，已经很难继续玩下去。
蛋壳已碎，自如的负面舆论也在疫情和时间面前尽数暴露。
除了假借疫情“坐地起价”，还有让用户喝马桶水、甲醛房导致用户患上白血病、房间内藏有摄像头等等一系列丑闻层出不穷，最近自如还因强制房东降租解约登上热搜……
无论是蛋壳还是自如，作为长租公寓，其盈利模式本该是通过精细化运营手段，控制成本，提高租房质量，来获取每月房租差。
但这类标榜着金融创新的互联网公司，却玩起了期限错配的套利游戏，租客被迫和租金贷等金融产品捆绑在一起，背负上了和权益并不对等的债务。
微众和自如们联手拿出来的金融产品，本身就是高利率高风险的存在。年化高达10%，谁来为这10%的收益买单？
羊毛出在羊身上，微众、自如不买单，最后就只能是租客们被迫买单。
换句话说，微众和自如享受了这个链条里最多的收益，风险却由租客们来承担，这种巨大的风险收益不对等，无疑是有问题的。
如今蛋壳已经爆雷，而自如100多万间房源背后，一端是100多万房主，另一端是远远超过100万人的租客，他们头顶尽是阴霾。
•END•