最近一直在学习凌鹏博士的书【周期,估值与人性】虽然没有写地产周期,但是在银行坏账周期中,可见一斑
但是后来的事,大家都看到了。
我认为我们的记忆就像一座沙子筑造的城市,他的轮廓,他的街道,甚至每个人的影子是那么的清晰,甚至你能看到每一个细节,
但是,他已经不在任何一个地方,他只是我们的记忆,当你试图去复制这段记忆,指尖触及你认为的亭台楼阁,市井街道,他只会轰然倒塌,随风而去。
比如存在我们记忆中美好的$万科A(SZ000002)$
曾经的万科是谁,已经不需要我多说,无数耳熟能详的财富故事,伴随着创始人的传奇人生,无疑是40年改开(或者深圳开埠)以来的一个成功缩影。
但是我们现在来触碰一下这个沙之影(The Shadow of The Sands),
现在的万科是谁呢?
他是深圳地铁持股33.37%的地产公司,
他算不算国企呢?我的看法是:亲戚!
如果说深业、振业、天健、物业、深房这些是亲儿子的话,万科只能算养子?
先不管他是谁,大家都知道,他遇到困难了。
难处有多大?
我们来看看评级机构标准普尔是怎么说的:
。。。。我们将万科列入负面观察名单,因其销售疲弱及财政状况恶化,影响集团流动性、杠杆比率以及行业竞争地位,若销售持续下跌,令公司境内外的融资渠道进一步恶化,如果这种情形发生,将下调万科公司的评级。。。。。。
在标普看来,公司净负债与税息前盈利的比值(即Debt to EBITDA)已经接近危险杠杆的标准,(3.6 to 4 的水平)
说到债务总量,因为统计口径的问题,高值和低值差异颇大,有些自媒体说得很夸张,什么1.24万亿,
没错,这是三季报里面的数字,但是剔除合同负债(即保交楼的这部分)4000多亿和一些预收款(这一块统计出入比较大),实际债务规模是不高于8000亿的,这对一个体量如此之大的公司来说,并不是一个惊悚的数字。
大家担忧的是他的现金流入,从公告看,前2月的销售334.7亿元,同比减少43%,加上其他资产的现金流入和融资流入,并不足以覆盖每个月的现金支出,
所以我们看到万科说他3月11日全额偿付了到期的美元债券本息,市场并没有举杯相庆,这只是维持住没有违约而已,他的现金缺口又不是只有美元债的还本付息缺口。
当前的困境靠自身只怕是难以为继了,此时急需白衣骑士策马驰援。
能救活吗?
我们确实也看到了一些积极的因素:
保险公司阴晴不定的脸,但还好不是撕破了脸
深国资出10亿认购了印力REITs,其实也就是把跟深铁合作开发的项目收回,减轻万科的资金压力,减少出血点
传说中的6大国有行联合6大股份行组一个800亿的银团贷款
传言的真假我们无从判断,我们从娱乐(这事当娱乐是不是不太好?)角度猜一下:不管有没有800亿的银团贷款,但是万科还是能挺过这一关的。
他就像上证指数的3000点,是一个晴雨表,是一个风向标,守住什么什么的底线,这就是底线。(我明白这完全没有逻辑推导的意义,只是臆想)
救助本就不是最难的部分,最难的是,救活之后又能怎样呢?
去年开始现金紧张,土地储备逐年消耗,未见增长,渡过此劫后靠什么来增长呢?把地铁拿去的优质项目再买回来?这也要钱的哦,还有钱吗?
我们就当800亿贷款的传闻是真的,那么抵押品出自何方呢?
我们看一下报表,他账上应该还有价值1090亿的商业地产、物流地产、自持物业等,相信已经抵押了2-30%,剩下账面价值7-800亿的资产能抵押出800亿吗?
或许大股东可以做一些增信的工作。
但是贷款不是赠款,需要还本也需要付息,在土地储备不足的背景下,靠这些不动产的租金能赚回多少呢?(商业地产空置率高企,这一块还要资产减记,唉)
以前的白马,蓝筹只活在我们的记忆里,时光的齿轮向前滚动,阳光底下确实已经有了一些变化了。