经营能力+融资成本，决定了，商业地产一定不能乱扩张，100亿投出去变成商业地产，那么租金回报3.2%，二级市场给的估值就只有50亿了。如果是借钱投的话，更糟糕了，100亿现金变成市场价只有50亿的固定资产，同时推高资产负债率，评级被下调的话，可能还要倒赔钱。 基本要用自己的钱稳扎稳打，一个项目一个项目做好，精挑细选，营业收入慢慢做起来，租金收入逐年提高。大干快上，几十个商场，现在3.2%，过几年估计还更低，商圈变换。