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经营能力+融资成本,决定了,商业地产一定不能乱扩张,100亿投出去变成商业地产,那么租金回报3.2%,二级市场给的估值就只有50亿了。如果是借钱投的话,更糟糕了,100亿现金变成市场价只有50亿的固定资产,同时推高资产负债率,评级被下调的话,可能还要倒赔钱。 基本要用自己的钱稳扎稳打,一个项目一个项目做好,精挑细选,营业收入慢慢做起来,租金收入逐年提高。大干快上,几十个商场,现在3.2%,过几年估计还更低,商圈变换。
引用:
2023-08-09 15:28
$龙湖集团(00960)$ 房地产卖不出去,有人有人指望收租赚钱,这是扯蛋的。龙湖未来十年还要依靠卖房子。
收租赚钱这是一个及其垃圾的商业模式,重资产投入,低回报,龙湖2000亿的借款,买美国十年期国债(4%),现在都80亿收入。
龙湖76座商场,722万平米,营业额才423亿(也就几个网红带货...

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2023-08-09 16:02

我看某公司做项目分析的时候,都是用ebitda,就这还是预估几年后达到8%之类的。这就挺搞的,是净利润分析实在算不过账才这么算吧?而且预估时不看看现在产业园写字楼商场汹涌而来的大量未来供应,凭什么觉得一定能租出去或者价格不逆转?