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$光环新网(SZ300383)$光环新网发行reists基金，有几个还没想明白的地方：
我的理解是首先这种基金的发行，底层资产中金新网的所有权和部分收益权应该是要归属于基金持有人，基金持有人享有底层资产的收益权，以及中金新网估值的涨价或跌价，公司通过募集的资金可以进行新一轮的扩张，建设新的idc，然后继续发行reist s，募集资金再进行扩张新的idc，这样以来，随着数据的爆发，需求的增加，光环可以享受几部分收益，一是新项目估值的提升发行reists基金赚取投资收益，第二部分是机柜数的增加，第三地段卡位提高护城河，第四公司由重资产变为轻资产。
风险可能是：首先中金新网属于稀缺资产，作为底层资产发行后募集的资金用于扩张回报率不一定大于收益权的损失，第二如果将来中金新网将来涨价，而后面在二线城市拓张供过于求，可能得不偿失，当然我也持有光环，投资也就是赌未来大概率能成功的事
有没有懂行的朋友来解答我的疑问，我的理解是不是这么回事，有没有逻辑的问题
光环的优势：
1.零售毛利率高，这个并不是谁都能做，还是有门槛的。那些批发类的根本不看好，纯属被压榨打工的。
2.手里地段大都不错，而且很多地段以后估计竞争少，因为新建可能性越来越低。
3.按照这个标准，如果拓宽了融资渠道，管理层不胡搞瞎搞，其实可以预见的未来，很稳健易懂的成长性（经济正常发展，类似疫情这种大量中小企业承压的局面光环也受影响的）。
谈谈我的担心：
1.毛利率高，一来担心会不会有水分，还有就是国家大力发展数据中心，未来竞争方面会不会恶化拖进价格战导致毛利率降低。
2.管理层手里有钱了不好好拓展主营业务，拿着钱玩一些看不懂的东西。
3.数据中心的业务其实还是比较好懂的，而且随着扩张期的一步步成熟，市场给出的pe中枢会不会下移。现在推动光环业绩成长的主要还是扩建机柜，部署新的数据中心。这方面其实都不太需要想象力了，花点功夫能算个大概。
本来有第三点，娃一闹腾给忘了，想起来再补。瞎写的交流下。
北京能耗指标才是核心资产。。出表去搞reits，绝对得不偿失。
你的这些问题在定增报告中都有答案，reits的详细数据也算好了。去认真看一看
idc和商业地产一样。有reits 能够将重资产运营变成相对轻资产 优化债务结构，而且以后还有idc物业收入