①主要指标，和万科情况差不多，营业收入2022年达到高点后开始出现负增长，可预期的2024年应该还会继续下滑。龙湖营业收入下降30%，毛利下降40%，净利下降50%。毛利率净利率和净资产收益率相较于巅峰时期也是腰斩，这不是公司的问题，是行业的问题，整个市场都不好，下滑少的就算好的了。龙湖是民营房企里面的一面旗帜了，其他大都陷入亏损。现在房企里面应收继续增长的也就那几个央企了，保利华润。
②分红，2023年分红减少，每股分红0.6港元（年中和年末分两次），按年初价格11计算，股息率大概5.5%，分红支付率30-50%，较为稳定。不过从2022年开始公司通过发行新股可以以股代息，导致股本从60.78亿股增加到67.67亿股，据说大股东选择了要股份。从这一点也可以看出行业不好公司资金不充裕，不过公司选择给大家自己选择的权力，要现金和要股票都可以。
③估值，最近这几天涨了不少，目前市盈率6倍，2月份最低的时候静态市盈率2倍。6倍也处于30分位值以下，近10年最高市盈率在2021年，大概15倍左右。市场下行阶段，现在购房者还是很悲观，甚至可以说之前房价会一直在涨的信仰已经破灭了。在这样的环境中，市场给出极低的估值也是正常的。我觉得目前市场还没有达到止住下行趋势，达到一个平衡。如果从长远看，我不是很悲观，大家已经形成了市场不好的一致观点，价格当然也已经体现了悲观的预期，未来要更乐观一些。我觉得中国还需要房地产企业，整个行业不会消失，房地产在经济中的比重在哪个国家都是非常重要的。
④历史收益情况，2014年1月2日开盘价11.5，2024年5月16日25左右，分红再投入，10年复利年化收益率8%。2021年高点58，7年历史最高价年化收益26.2%。
2014年1月2日市值582亿，2024年5月16日市值930亿，年化收益率5%。7年历史最高市值3000亿，年化收益26%。
2009年11月份上市，市值400亿左右，到今天2024年5月16日930亿，整整15年的时间，复合年化收益率6.3%。2021年4月份最高市值3000亿，复合年化收益率18.5%左右。
2009年11月上市后复权股价8快左右，到今天25左右，整整15年的时间，复合年化收益率8.5%。2021年4月份最高市值59，复合年化收益率18%左右。
⑤现金流肖像，经营活动产生的现金流这些年都是正的，2023年是330亿，远高于120亿的净利润，不过去年少，不到100个亿。投资支付的现金流这些年都是负的，说明企业一直在对外投资，不过这两年和前些年没法比了，之前最高一年1000亿，现在100多亿。筹资活动产生的现金流这两年为负，之前都是正的，说明企业之前投资这么多依靠筹资，这两年融资渠道被堵死，企业开始还钱。
10年经营活动共产生现金流3570.48亿，10年投资活动共产生现金流-4568.13亿，10年筹资活动共产生现金流1446亿。10年产生净现金流448亿。
⑥收益质量，10年经营活动共产生现金流3570.48亿，近10年净利润为2025.54，3570.48/2025.54=170%。经营活产生的现金流量净额/净利润，也就是净利润现金含量10年维度看还是非常高的，赚的利润都产生了现金流。不过最近三年比例大幅下滑到80%左右，是不是也有购房款进监管账户的原因。
⑦资产负债结构，2023年总资产增加了7004-7746=-742亿，负债增加了4639-5392=-753亿，净资产增加了2365-2354=11亿。从2022年开始一直在削减负债，监管的原因，三道红线的出台。
生产资产（固定资金+在建工程+工程物资+无形资产里面的土地），港股里面不太好找，由于表述不太一样。物业、厂房及设备是固定资产22亿，固定资产在房企中一般占比较小，似乎对房地产企业不太适用，他们手里的土地都是存货，生产产品不需要厂房机器设备。
投资类资产（交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资、银行理财产品或投资性房地产等），154+160.5+66.4+3.58+1=384.48亿，占总资产的5.48%。
投资性房地产是用于收租的商场，一共1998亿，占总资产的28.5%，这部分单独列出。
货币资金592.2+11.98=604.18亿，占总资产的8.6%，利息收入8.7亿，利率1.44%。存货2548亿，占比36.4%，就是在开发或待开发的房子。应收款占总资产的15.36%，占比较大。
截至2023年年底，公司的综合借贷为人民币1,926.5亿元，利息支出88亿，在手现金为人民币604.2亿元*。淨负债率（负债淨额除以权益总额）为55.9%，剔除预收款后的资产负债率**为60.4%。本集团的信用评级为BBB-（标準普尔）、Ba1（穆迪）、BBB-（惠誉）、AAA（中诚信证评***、新世纪）。其中预售监管资金为人民币227.6亿元。
本集团综合借贷中，约人民币611.5亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（视乎贷款期而定）计息，其余借贷则按浮动利率计息。固定利率债务占总债务的比例为32%。本集团的平均借贷成本为年利率4.24%，平均贷款年限为7.85年；非抵押债务占总债务比例为59.8%。一年内到期债务为人民币268.4亿元，占总债务比例为13.9%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.36倍。二零二叁年，本集团在境内成功发行人民币23亿元中期票据，票息介乎3.50%至3.70%之间，期限为叁年。
⑧年后也到龙湖的售楼处转了一下，了解了销售情况，一个很好，一个一般，我觉得主要还是和位置，同区域竞品有很大的关系。济南唐冶板块景璘原著二期，大概有七八栋房子，开了三栋，一栋售罄，两套开了一个月了，只卖了一半，东户基本都卖完了，价格18000 左右。卖的不算好。
另一个在济南西客站，龙湖御景湖，如果从区位热度上说，唐冶肯定高于西客站，但是西客站卖的反而好。主要是西客站没有地了，据说是西客站最后一块地，大户型的房子确实少，所以卖的快，价格也坚挺。龙湖去年 7 月份拿地， 10 月份开盘，不到三个月的时间。12 栋 881 户 17 层小高 10 栋，2 栋高层。143 是主力户型，大概 300 多 套，181 的占比 10%，220 的占比 10%，有三栋已经卖完，两栋在售，一栋没有开盘，在售的可选的还挺多的。价格 143 户型单价 21000 左右，181 的 23000，220 的 25000，户型越大价格越高。小高由于公摊小所以价格高。价格确实比周边二手房高太多，置业顾问给算了一笔账，一是精装，二是公摊，三是品质，按他那么算下来也不算贵了。龙湖的户型，精装标准和物业没得说，太好了。学校山师附小，刚刚签约。周末售楼处人还是不少的，看到一个订房的。