消费基础设施 reits 的 caprate在 6% 左右，基础资产质量相对更高些，一些非公开交易（比如 WD）caprate 已经到 7.5% 了。假设 caprate 取 6.5%，noimargin 取 60%，则估值相当于租金的 9.2 倍。