在长租公寓资本市场沉寂两年后，魔方公寓的母公司魔方生活服务闯入公众视线。
9月26，魔方生活向港交所递交上市申请。这是首家在港申请上市的集中式长租公寓运营商。如果魔方生活能够成功IPO，它将是第三家长租公寓领域的上市企业。
不过，它两位“前辈”的结局，目前来看并不美好：青客公寓破产危机缠身，股价迄今为止缩水超过90%；蛋壳公寓因陷入“爆雷”与“租金贷”的泥潭，仅上市455天就摘牌离场。
在蛋壳公寓、青客公寓的前车之鉴下，创始人离场，资本方控场的魔方生活，又讲得好它的新故事吗？
01、资方上位
一个好故事，是资本市场需要的。
自2009年成立以来，魔方生活经历了13轮股权认购、4轮融资，融资投后估值，在不到十年时间翻了25倍。2016年，魔方生活还一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。转折点在2017年。
这一年，因与投资人出现分歧等原因，创始人葛岚突然离职。离职前后，葛岚相继抛售了自己的股权，仅保留2.86%的股份。经过多次投资和股权转让后，华平投资最终持有魔方公寓51.62%股权，成为其第一大股东。
华平投资是私募股权投资公司，专注于投资成长型企业。从1966年成立以来，这家公司管理逾670亿美元全球资产。其中，投资了160多家企业。除魔方生活外，还投资了自如等项目。
作为魔方生活的投资人，也是最大股东，“上位”的华平投资，不只是看好长租公寓，还亲手干起了长租公寓。华平投资选定了7天连锁酒店的创始人郑南雁接手魔方生活，郑南雁又拉来柳佳与他一起共事。柳佳在酒店行业，同样拥有丰富经验。二人如今分别任魔方生活的董事会主席和CEO。
除了指派新的领导团队外，拥有金融背景的华平投资，也从财务运营上影响着魔方生活。华平投资让财务数据好看的方式之一，就是“疯狂拓展项目”。自2020年以来，魔方生活完成了总价值超过13亿元的十项收购，其自称是“业内最活跃的收购者之一”。
2021年，魔方公寓收购了微领地的21家项目公司。与此同时，还收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。这其中，就包括上海陆家嘴黄金地段的项目。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，这二十一个项目，尤其是陆家嘴的项目，给魔方生活带来了利润，报表一下子就漂亮了。
事实也正是如此。2021年，魔方生活营收创下过去三年的最高水平：营收约14.71亿元，较2020年的9.49亿元增长55%；同期归母净利润，从2020年的亏损2.29亿元变为盈利2.83亿元。
另一边，华平资本还在十年间，分七次买进魔方生活。尤其在2021年9月9日，通过E+轮增持魔方3.84%股权，将整体估值推向76亿港元。对于力挺魔方生活的理由，华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示，“我们认为这个行业（长租公寓市场）没有天花板。”
根据招股书，在所有集中式长租公寓运营商中，魔方生活规模排名第三。在独立集中式长租公寓运营商中，魔方生活排名第一，市占率约3.0%。
02、讲得好新故事吗？
有时候，华丽的衣袍，只是看起来华丽。
进入2022年，魔方生活很难实现新突破了。上半年，魔方生活规模增长放缓，经营指标已经开始大幅下滑。其中，实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15%，但期内利润仅有41万元，较2021年上半年的1.62亿元，大幅下滑99.75%。
不仅如此，魔方生活在现金流方面也吃紧。截至2022年6月末，魔方生活的现金及银行结余，只有6.92亿元。
如此情况下，上市募资不失为解决现金问题的一条明路。并且，华平投资已经进入魔方生活10年，也一手带着魔方生活跑了5年。将亲手带大的魔方生活推上市，也可能是华平投资心底的愿望。
然而，带着这样的“成绩单”，在当下时间节点闯关港交所，魔方生活难言乐观。一方面，房地产整体市场并没全面回暖；另一方面，青客公寓们的失败，意味着这个赛道的商业模式没有跑通。
“租金回报率是最大的问题，一两个点的水平没有办法支撑市场化运营的利润空间，长租公寓市场化模式，可能已经错过了最好的发展节点。”一名行业分析师认为。
魔方生活在长租公寓方面的商业模式是什么？从目标客群来看，魔方生活将客户分为“蓝领”和“白领”，分别对应旗下9号楼公寓与魔方公寓两个旗舰品牌。
白领公寓面积为25至45平方米，带有厨房及浴室。在北京、上海，月租为3000元至6000元，其他城市月租为2000元至4000元；蓝领公寓则是宿舍式，每间房通常配备二到八张床，每张床位的月租为500元至1000元。
公开资料显示，魔方生活有两种生意模式，一是做直营公寓，二是做加盟管理和第三方托管公寓。在直营模式下，魔方生活向目标公寓物业的业主，或授权承租人整租或租赁部分的楼宇，通常会就此类公寓物业订立长期租约，初始租期一般介乎10至15年。
在按照统一的标准，对租赁物业进行改造及装修后，公司向住户提供该等租赁公寓以及全套优质服务。这种模式历来多雷，如有蛋壳公寓、青客公寓的前车之鉴。
并且，从直营公寓的数字看，2019年至2021年间，从27712间增长至50074间，但2022年上半年，直营公寓增长的数字为零。而加盟管理也仅增加了303间。魔方公寓在目标客群中的口碑，也是一言难尽。
黑猫投诉网上，有相关租客的投诉，如魔方公寓不给退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位、霸王条款等等。
这种境况，对于踏上IPO征程的魔方生活来说，不是很好看。
（作者|陶婷 编辑|朗明）
