关注我们 不断进步才是我们该有的现象
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写一点简单的分析
这是一个讨论过的公司，也是我关注的一个公司，之前在上课的时候，我们老师好像也关注了这家公司，老王出事的时候，那是跌出来的巨大的机会，当时接盘的人，现在都赚了不少。那次类似是危机买入的机会。不管是债券还是股票，只是股票在当时反应还是大于债券，毕竟流动性会更好。
新城是一家有特色的好公司。但是A股现在买还划算吗？最近增发的价格在13.7元，真的很低耶。这样的好项目，怎么轮得到我们呢？
现在的股价呢？个人感觉马马虎虎。最近那个超低的定增是怎么回事？基本三折。不知道有没有人研究过？
这是一个高波动的股票。所以，长期的增长要拿得住，比较挑战心脏。当然，我们要说的是债券。
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说回来，新城到底是一家什么公司？个人研究了一下，发现新城控股是比较特别的模式。地产行业玩家很多，玩法也各不相同，新城是一家比较有特色的公司，与其他的同行做大并降低融资成本，形成优势再大鱼吃小鱼不同，新城的商业+地产的模式非常成功。10年前，新城还是一家区域小公司，市场上熟知的并没有几家。后来的吾悦广场做起来，一炮而红。他的模式又与万达不同。
万达是在全国一二线城市做商业地产，曾经的万达广场是一个大城市发达与否的标志。现在的万达也已经入驻三四线城市。在万达周边开发文旅项目，万达的地产住宅并不多，他是一家纯度很高的商业地产，万达的老王一直醉心于文旅项目，记得曾经让迪斯尼在中国30年不盈利的名言，还有各种足球赛事等等。
新城的成功在于他的入驻三四线城市，走的是农村包围城市的道路，并获得了极大的成功，而这几年，大品牌在三四线城市不断的下沉，新城更早的抓住了这一机会。其实商业地产收益并不高，看一下soho的报表就可知，纯商业地产的模式并不好做，ROE很低，在二级市场的估值也不高。倒是账上趴着一堆现金。
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新城控股是怎么做成的呢？
新城的核心是通过吾悦广场的品牌低价拿地，营造商圈，再培育人气和地方政府合作，搞建设。新城赚钱的是广场周围的住宅和商品房。因为土地成本低，可以采用高周转方式出售获取利润。新城的土地储备很高，而且成本低，所以后期的爆发力很强，快速的周转让他进入的克而锐的前10房企。房屋的均价在1.15万元。
2019年度的土地储备货值和权益货值，新城控股排名仍然靠前，而且接近万亿的水准。已经非常靠近头部的企业，离龙湖也仅一步之遥。
新的租金和住宅的协同效应很强，这个模式很难去复制，吾悦广场的模式就是新城控股的核心竞争力。而足够的弹药储备，可以为未来业绩做支撑。
新城控股也在逐步的向一二线城市拿地开发正在开始去化货库存。这个数据是在18年三季度的。
再看一下现在的租金收入情况，还有商业物业的租金收入情况：
上一年是10.45亿，2016年仅2.6亿，租金收入高速增长，随着后期吾悦广场进一步开发，租金收入会更进一步的上涨。当然，上涨也需要有人气在，运营水平也很考验做商业地产的公司。吾悦广场出租率基本在100%，未来收租仍然可期。
公司的主营业务很突出，营业收入和物业的租金收入都在高速增长，整体的毛利率稳中有升。与同行业对比也在均值以上，经营情况一直很好。
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从公开债务情况来看，最近三个月，新城的债券收益率在不断的下行，有兴趣的看一下，他的隐含评级，可以猜测，这家公司基本往高评级靠拢了。我个人看，现在的新城控股的债估值仍然比较划算，性价比不错。三年左右在6.5%，更长期限的在7%以上。加上久期骑乘还是很不错的。负面消息已经消化完了，所以他家信用风险短期内可不用担心了，重要的是现在买入的价格。
但是债务增长情况可能需要说明一下：
从当初的百亿销售额跨入了千亿俱乐部，近新城控股进入高速发展期得益于快速拿地。2018年上半年，新城控股继续激进扩张，新增地块82幅，新增地块占去年全年总数的67%。一边疯狂拿地，一边疯狂举债。截至2017年12月31日，新城控股的负债总额为1575.45亿元，而截至2018年6月30日，新城控股负债总额则上升至2174.62亿元，半年时间里，上市公司负债总额增加了599.17亿元，增长近四成。截止三季度末，公司的净负债率为95.5%。
但对于债务，我们要理性看，房地产项目的回报率是要远远高于债务利息（如银行贷款、公司债、信托等的利率高的话也就7-17%左右，而项目年化回报率一般都在25-30%乃至更高），在这种情况下，企业借的钱越多，发展地就越快，简单来讲就是钱越多、地越多、发展越快、规模越大，这也是融创、恒大、新城控股等一路高负债、高增长、高土储的原因。当然高负债的前提是要控制好成本（别老去当地王），另外，销售顺畅、迅速回款。这几个环节没有问题，公司经营情况不用太担心。
其他负面：公司的股权质押比例较高不过股价涨这么多，之前的平仓风险也该消除了。之前公告说几个大股东的平仓安全线较高，也有很大的操作空间。
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关于房地产的其他看法：
在天朝，地产和ZF一般是利益共同体，房价中接近一半的成本是土地出让金和地增税，这些都是要上交国家的，所以地产的净利润也在10%左右徘徊。如果房价下跌，损失的出让金和税收，影响经济，也影响就业，房价下跌可能性还是比较低的，现在的政策也是稳房价而已。所以要理性看待房价的波动。
如果房价去泡沫的情况下，房价的下跌肯定不是上面的选项。现在房地产行业在不断的向头部房企集中，行业萧条吗？其实不见得。如果销售增速下降了，行业也不会立即出现萎缩。现在改善性住房开始抬头，房子以后只会越盖越大。中、大户型后面会是主流。房地产有着16万亿的体量，带动的相关行业更是庞大的经济要素。这个行业里，可以容纳很多的大企业。只是未来会更加的激烈。TOP榜上的房企，份额会越来越大。未来有竞争力的公司，还有1-2倍的增长空间。
房子建设周期三年左右。现在哪怕是高周转，平均下来也要2年多一些。只要是高速发展的公司，就会不断的拿地，不断的融资，负债的增加，经营现金流为负是正常的。未来房企的竞争力除了是产品和服务之外，拿地成本也将成为关键一环。
因为现在地产是超率累进税率，以新控股的毛利率35%，净利率17.09%进行瞎算（不保证准确），那么房价下跌27%，公司可以实现盈亏平衡。如果净利率下降到21.5%，那么房价下跌23%，净利率还有13.5%。
所以，有足够的安全边际，房价大幅度下跌会发生吗？谁知道呢。
房地产报表还有一个比较好玩的地方：
由于土地和在建的物业基本是以成本入账的。尤其是在前几年屯的地，这些资产的实际价格基本高于账面价值，房地产的资产和净资产都存在被 低估的可能。由于房地产收入确认会滞后，费用计入当期，所以存在收入费用配比期间不一致的情况，利润指标可能也需要再想想，所以要多看毛利率。
以上。
chuangkoushuo
透过现象看本质 其实很简单