$中国海外宏洋集团(00081)$万科企业(02202)$

目前对于房地产行业的看法非常混乱，最悲观的一种是即将日本化，房地产行业很可能会陷入30年的低迷期，当然也有一种看法比较乐观，可能会像2015年去库存和棚改一样快速复苏，甚至房价会在上一个台阶。

个人认为两种观点可能都不是正确的，首先，我们谈一谈日本化的观点，首先，日本的房地产是在极度的低息环境催生的泡沫，泡沫产生的时候日本央行没有抑制，泡沫破灭后坏账也没有及时得到清理，我们的泡沫程度是低于日本的，有限购政策，还有首付三成的政策，这种政策在某种意义上还是压制了泡沫的高度。另外，我认为这是最重要的，土地供给制度，我国的商品房土地供给只有一个老板，就是政府，政府是有能力通过控制供给来缓解房地产市场下行的压力的，还有是日本当年房地产行业重组和清理速度非常慢，我们要快不少。我国房地产市场的前景，特别是大中型城市，更类似于和我们土地供给制度相似的香港，另外，中国没有房产持有税，房地产的金融属性更加突出，凡是有高额房产税的国家，房地产的金融属性都不会那么突出，这在一定程度上会刺激大型城市的房地产市场。

另外一种观点是房地产会迅速复苏，出现另外一轮泡沫，我认为也很难，看一看目前央行和政府的表态，政府层面房住不炒没有实质的变化，央行对过低的长期利率还是非常谨慎的，一旦出现趋势就会打压，更重要的是，从租售率看，中国的住房市场并没有处于低估的，还是相当高的。

预期未来长期房地产市场将更类似于鸟笼模式，而本轮房地产将会出现L型走势，下行的空间不会太大太久，估计1到2年就差不多了，等房企的存货清理达到一个点的时候。从国家的的观点看，应该更希望我国的房地产市场是新加坡模式的，下层有保障，上层市场化，但很难，只能部分实现，主要还是政府的财政未必有能力支持，地方政府对土地财政的习惯还是非常难以改变，所以香港模式可能更现实一些，香港也有保障型住房，只是质量比较差，数量也不够，大多数人还是要依靠商品房市场，希望我的判断并不是正确的吧。