王丽新
6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
从中共中央政治局4月30日召开会议提及“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，从中央到地方都在拓宽思路，积极落实房地产“去库存”。那么，如何下好盘活存量房产市场这盘棋？
在笔者看来，支持存量商品房“去库存”路径已明确，在落实过程中，需统筹协调、协同推进，形成“多子联动”格局，构建以市场化方式消化存量房产的新模式。
首先，鼓励国企“收储”已建未售新房用作保障性住房，且逐步扩大实施范围。据笔者不完全统计，目前已有约30个城市出台政策，鼓励国资平台通过“收储”模式盘活存量房产市场。通过“以购代建”消化存量房产，可谓对症下药，一方面有利于保障性住房供给，促进住房资源合理高效利用；另一方面促进房企将回笼资金投入在建工程，为保交房多上一道“保险”。
当然，在落实过程中，仍需妥善解决诸多细节性问题。一是要用好金融支持政策，比如央行设立3000亿元保障性住房再贷款，平衡“收储”参与各方资金和收益需求；二是要“因城因区”施策，合理评估房产交易价格，比如按照周边房源进行定价，或者采用成本法确定房源交易单价等；三是做好收购主体对回购房产的处置工作，比如若转化成配售型、配租型保障房或是用作人才公寓，未来可寻求通过发行公募REITs来回笼资金，实现项目的可持续性运营。
其次，加大政策“组合拳”实施力度，进一步打通新房、二手房交易链条，激活改善性需求。无论是“去库存”还是盘活存量房产市场，市场销售仍是“去库存”核心渠道，尤其在超大特大城市中，改善性需求仍有待进一步满足。
自5月中旬以来，多地全面放开限购、首套住房贷款首付款比例调整为最低15%（为历史上最低首付比例）、二套住房贷款首付款比例调整为最低25%（为近年来新低）、支持住房“以旧换新”等一系列举措，正是着眼于降低购房门槛和成本，打破“旧房难卖导致新房难买”的僵局，引导改善性需求入市。为了让一揽子政策更好落实落细，需多部门统筹协调、联动施策。新房、二手房、保障房、商办资产和土地市场之间应形成紧密联系的“生态链”，以此疏通产业链交易堵点，缩短存量房产去化周期，进而稳住资产价格和住房消费预期，为激活楼市流动性创造更好环境。
第三，多措并举妥善处置已出让的闲置存量用地。盘活存量土地，是从新房供应源头“去库存”的重要措施。一方面，要暂缓库存较高且新房消化周期过长的城市新增土地供应；另一方面，需以多种市场化方式盘活闲置存量住宅用地。
盘活闲置用地大致可从三方面着手：支持企业更好地适应市场需求进行开发，比如允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求；鼓励转让或者合作开发，比如支持优质企业以收购并购等合作方式盘活存量土地；支持地方国资平台以合理价格收回土地，这是当前的主流模式，多地已着手处理，回购土地或委托代建企业建设保障性住房或者人才用房。
从房地产行业长远发展来看，需把握和处理好消化存量房产和优化增量住房的关系。未来，在存量资产的经营、盘活、证券化等领域有望孕育出更多新发展模式，推动房地产市场稳定健康发展。