本报记者 张芗逸
6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议（以下简称“视频会议”），提出推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
当前，消化存量房产和优化增量住房成为构建房地产发展新模式过程中的“关键词”。地方收购已建成存量商品房用作保障性住房这一保障性住房“以购代建”模式，一方面有利于推动已建成存量商品房去库存；另一方面有助于扩大保障性住房供给，正成为统筹“消化存量”和“优化增量”过程中的重要举措。
政策支持不断加码
5月17日，在全国切实做好保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，同一天，中国人民银行明确将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，强调“着力推动保障性住房再贷款政策落地见效”。对于保障性住房“以购代建”的支持政策不断加码。
“本次视频会议明确了开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的范围扩大至市县，这是对去库存导向的进一步落实，有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。”中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示。
广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，从当前房地产市场的表现来看，对于消化存量房产和优化增量住房的相关举措需要加大落地的力度和范围。就去库存而言，三四线、县级城市的库存消化周期更长，“以购代建”模式范围扩大至县级以上城市能够发挥积极作用。
根据上海易居房地产研究院的测算，2024年4月份，在100个选作样本的城市中，一线、二线、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为20.1个月、23.0个月和34.0个月。相对而言，三四线城市面临着更长的库存去化周期。
据《证券日报》记者不完全统计，5月17日后至少有10个城市跟进“以购代建”模式，统筹消化存量房地产和优化增量住房，支持收购部分商品房用作保障性住房。在这些城市中，既有昆明、贵阳等二线城市，也有惠州、临沧等三四线城市。
“近年来我国大力推进县域为载体的城镇化，三四线城市、县级城市在保障性住房方面存在需求。”李宇嘉对《证券日报》记者表示，相比新建，收购存量商品房在效率、成本及配套上都更有效率。
做好筹集及运营工作
本次召开的视频会议强调，“要坚持以需定购，准确摸清需求”“做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”，对地方开展保障性住房“以购代建”工作提出了较为具体的要求。
目前已出台相关政策的城市中，多数城市未明确收购房源的户型面积及价格，仅有少数城市对面积做出了规定或对定价规则进行明确。
例如，惠州于6月17日发布的《惠州市住房和城乡建设局关于征集商品房用作保障性住房的公告》（以下简称《公告》）提出，以同地段保障性住房重置价格为参考上限确定合理收购价格。同时，《公告》要求，参与征集的房源面积应在120平方米以下。
陈文静表示，惠州等地的相关政策为其他城市提供了一定参考。本次视频会议后，预计各地将加快收储进程。
接下来，各地在筹集和运营保障性住房的过程中，要如何做到“资金可平衡、项目可持续”？
对此，李宇嘉表示，对于配售型保障性住房，新市民需求的差异化较大，需要摸清需求的规模、分布和特征，并以此来确定合适的收购价格与售价。同时，要做好品质、户型、配套等关键因素的把关，一方面避免项目存在瑕疵、不符合收购要求，另一方面做到供需匹配，把好事办好、实事办实。
对于保障性租赁住房，李宇嘉认为，在政策优惠与税收减免下，保障性租赁住房可以在租金低于市场租金的同时实现收支平衡，调和好保障性与商业可持续性。另外，考虑到区位等因素，保障性租赁住房项目的盈利能力存在差异，跨区域搭配不同保障性租赁住房项目综合运营有助于实现整体的资金平衡。