3月中旬以来，市场依旧以震荡为主，但一些多年不温不火的低估值板块突然“翻身把歌唱”，比如房地产板块。自金融委“3.16”会议之后，房地产指数仅三周就大涨33.12%，同期沪深300指数仅上涨7.03 %，保利发展等一些龙头公司也创出历史新高。（来源：Wind，时间区间：3月16日至4月6日）
图：房地产指数日K线走势图
像房地产板块这种突如其来的行情，往往让人措手不及，上涨背后的逻辑是什么？还能不能参与？顿时成为投资者热切探求的问题。经过一段时间的研究，我觉得房地产板块短期相对优势显著，中长期稳定发展可期，投资机会值得关注。从布局上来讲，采用指数基金效率会更高一些，比如房地产ETF基金（515060）及联接基金（A：008088，C：008089），避免选股烦恼，节省决策时间。下面来为大家详细解释一下。
一、房地产板块翻身背后的三重驱动力
这轮房地产板块行情，虽然比较突然，但也有必然性。短期逻辑是稳增长背景下的业绩改善、估值修复等，长期逻辑则是行业格局重塑，迎来全新的发展机遇。
驱动力一：估值低、交易不拥挤，难得的低风险资产
目前全球流动性收紧、外围环境不稳等因素使估值偏高的成长风格承压，市场风格逐渐切换至低估值板块。房地产板块历经多年调整后，估值处于低位，安全边际比较高；稳增长的提出，有望促使房地产这类重要的经济托底行业率先恢复，提供估值回归动力；板块交易不拥挤，机构配置占比不高，未来提升空间较大。这些因素都使房地产板块相对优势凸显，受到避险资金的青睐。
图：公募基金金融地产配置占比
来源：Wind，华西证券
驱动力二：回归消费属性，提供行业贝塔机会
2016年以来，房地产调控始终坚持“房住不炒”，不断挤压投资性需求，满足“安居乐业”的刚性需求，让行业重归消费属性。由于“安土重迁”在中国文化中占据着重要的地位，住房需求（面积小换大、距离远换近等）随着收入增长在不断升级，为行业提供稳定发展的空间。
最近部分城市已经开始因城施策，更好地满足居民的住房消费需求，比如降低首付比例、取消“认房又认贷”、提高公积金贷款额度等。从销售情况来看，2020年以来商品房单月销售金额随淡旺季涨跌有序，没有出现单边下行的不利趋势。
图：商品房单月销售金额及同比增速
来源：统计局，信达证券
驱动力三：竞争格局重塑，个股阿尔法值得挖掘
经过这几年的调控，房地产行业竞争格局进一步优化，更有利于优秀企业脱颖而出。一是行业加速出清、集中度提升，实力雄厚的全国性房企，以及专注于某一领域、某一区域的特色房企，获得了更好的发展空间。二是行业竞争有序，盲目加杠杆、高价拿地的现象得到遏制，行业发展逻辑逐步由杠杆驱动转向运营驱动，有助于现存企业增收增利，提升利润率。这些都有利于优秀企业的脱颖而出，提供获取个股超额收益的机会。
从上面的分析可以看出，房地产行业在经历多年的调控之后，行业竞争格局、企业发展环境等方面不断改善，低位配置机会显现。不过选股需要花费大量精力，不如选择指数基金，省心省力，比如跟踪房地产指数的房地产ETF基金（515060）及联接基金（A类008088，C类008089）。
二、兵贵神速，借助指数，既迅速又轻松
房地产指数聚焦于住宅开发、商业地产、产业地产等领域，成分股有90多只，大、中、小市值股票全面覆盖，纯度较高，有助于全面把握行业主题机会。
该指数在历史上多次牛市或者反弹行情中，显示了较强的收益弹性。比如在2014年至2015年上半年（区间1）的牛市中大涨233.76%，跑赢沪深300指数92.23%；在2018年底至2019年初（区间3）的熊转牛行情中大涨53.67%，跑赢沪深300指数23.32%。
图：房地产指数日K线走势
来源：Wind
房地产指数前十大成分股包含保利发展、万科A等优质地产股，权重分配区别较大，轻重鲜明，同时把握行业龙头股和特色中小房企的投资机会。前十大成分股2019年至2021年的平均ROE维持在12%以上，盈利能力经受住了行业调控的考验。
表：房地产指数前十大成分股
来源：Wind，截至2022.4.22
房地产指数的估值处于历史低位，提供了较高的安全边际。截至2022年3月31日，指数的市盈率（TTM）为11.75，市净率为1.07，位于上市以来9.3%分位，前十大成分股中有5只处于破净状态。
图：房地产指数估值情况
来源：WInd，国海证券，截至2022.3.31
综上所述，目前房地产指数估值处于低位，ROE维持在较高水平，投资性价比较高。感兴趣的投资者可以借助指数基金，一键布局优质房地产企业，通过分散化投资，避免个股黑天鹅风险。比如跟踪房地产指数的房地产ETF基金（515060）及联接基金（A：008088，C：008089）。
其中房地产ETF基金，可以进行盘中实时交易，若遇到重大利好，能够快速抓住行情，效率高、费率低；房地产ETF联接基金，可以进行场外交易，购买渠道更加多样化，定投更加方便。感兴趣的投资者可以寻找资料继续了解一下。
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