放弃房地产，只靠租金和物业，20倍没问题吧。

抛开房开，就吾悦广场的收租模式，很适合对标双汇的估值，15pe算合理偏高估。比如说，当前1000亿左右的吾悦资产，年净利50, 等于是5%的资产收益率，实在是不算很好的生意。当然，好在它不算很好的生意，别人也不太愿意重新投入这么大的资产与之竞争。所以，如果无风险利率在3%以上，它只是一个普通的生意。如果降息到2%, 那就不错，如果1%那就很棒了。但是如果只有1%,那么其他科技行业就比它更好了。

关键是什么市场，是目前严寒还是春暖花开

当然随着时间的推移，通胀变得越来越显著，别人重置成本更高，那么它就会变得越来越香

我觉得10倍左右吧，

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前提是住开盈亏平衡了。你的问题其实是带着合理水平负债的吾悦商业经营给多少PE，这个包含物业租金和商管运营2块，按目前每年小幅度有增长，相对稳定，在未来资产收益率较低的情况下，给20PE，不过份。

5倍吧

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