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当代置业20年中期业绩印证20-22年业绩释放期的逻辑
1，预期20-22年销售15-20%增长，权益比率55%，项目层面利润率8%，20-22年销售额420、493.5和579.86亿，20-22年权益销售利润18.48、21.71和25.51亿（不考虑总部费用和代建等业务利润）。
2，19年末596万已售未结（从保守角度估算1万/平方米，596亿），1500亿确权土储（含已售未结），另外还有1000亿潜在锁定土储。
3，20-22年报表归属股东净利润三年之和为52.84亿。
4，通过产品力等软实力分析，22年后依然可能保持15-20%销售增长，甚至有冲击千亿可能性。
20年中期业绩公告后，进一步验证之前预测20-22年业绩释放的逻辑。
（一）预测20年归属股东净利润10-11亿，21年16-20亿
20年中期业绩看似平淡，归属股东净利润19年中期为4.59亿，20年中期为3.98亿，同比下滑了0.61亿。但是，认真展开看，“经常性”利润是有明显增长的，原因有二：
第一，在其他收入、收益及亏损中（1）20年中期汇兑净亏损为1.96亿，19年中期仅为0.12亿；（2）出售联营公司收益中，20年中期为0，19年中期为0.64亿。
第二，物业公允价值变动中，20年中期为1.16亿，19年中期为2.44亿。
就是说，如果把去年汇兑损益、出售公司收益和公允价值变化剔除，20年中期的归属股东净利润比19年中期是有明显增长的。当然，适当的公允价值变动是合理的，对于地产公司是比较普遍的。
假设，将汇兑亏损1.96亿还原，20年中期归属股东净利润为：3.98+1.96=5.94亿。为什么是直接加1.96亿？不用考虑非控股股权部分和费用的25%所得税扣除吗？汇兑亏损一般由外债产生，而外债的发债主体是一家境外公司，这家公司一般情况由上市主体全资持有，所以这个盈利和亏损一般是100%属于上市公司权益的。而外债利息一般不能做境外公司应计所得税利润前的费用扣除（但据说有些公司能做到）。所以，这个亏损影响一般是归属股东的净利润。
(截至2020年6月30日止六个月的未经审核中期业绩公告截图)
20年中期表内，物业销售结算85.77亿，结算面积66.81万方，19年业绩PPT预测全年竣工140万方（注意：竣工面积并不等于结算面积）。推测：下半年的结算面积应该能大于上半年，就算结算均价有所下滑，结算总额也可能环比持平，而地产公司普遍结算下半年多于上半年，但当代置业则相对平均。假设，先下半年结算量和毛利上半年相当、下半年费用稍多和不考虑汇兑亏损的情况下，下半年比上半年少1亿的归属股东净利润，即：3.98+1.96-1=4.94亿。而20年8月23人民币兑美元的汇率已经交，20年8月21日较20年6月30日人民币兑美元约上涨了2%，如果汇率12月31日能在8月21日这个位置比更高收盘，上半年1.96亿的汇兑亏损是可能赚回来的。
按照以上假设，20年全年归属股东净利润为:3.98+4.94+1.96=10.88亿，以现在分红比率（分红金额/归属股东净利润）25%计算，分红2.72亿。
（19年业绩PPT截图）
20年中期已售未结656万方，比19年593万方增长了63万方。保障了20-22年报表业绩的释放。
而疫情对20年的地产行业工程进度有一定，因此普遍对地产公司20年的结算量略有影响。
逻辑推测，656万方的已售未结从将21年开始放量结转，结算毛利总额也将大幅增长。而20年中期当代置业的销售费用和行政费用之和比19年中期下降了0.9亿，虽然不能指望未来销售和行政费用绝对值能继续得到下降，但是相信（销售费用+行政费用）/销售额比率下降应该是比较确定的事情。所以，净利润的增幅会大于结算毛利的增幅。
中性预测：21年归属股东利润16-18亿水平；乐观预测：21年归属股东利润18-20亿。
另外，16-18年分红比率为归属股东净利润的20%，19年全年提高至25%，未来分红比例有提高的可能。
（二）20-22年15-20%销售增长和22年后可持续增长的能力
在20年3月的2019年当代置业业绩会上，张鹏总裁表达，未来三年合约销售增长15-20%为目标。
在19年业绩会后，一篇《对话张鹏（上）：当代置业一直在寻找规模与IP的科学平衡》文中一段话：“2020年，我们提出了销售规模达到420亿元的目标，年复合增长率保持在25%以上，这是我们有信心可以完成的目标，也是当代置业对规模的追求，张鹏称。“
在房地产开发行业规模“见顶”的大环境下，张鹏提出的目标究竟有没有内在逻辑?
根据当代置业2019年业绩PPT，确权1500亿土储（含已售未结）和潜在锁定土储1000亿（产业联合和一二级联动拿地），19年新增土储434亿中49%来自产业联合拿地。在当下普通招拍挂竞争激烈的市场下，1000亿的潜在土储降低了未来2-3年获得确权土储的难度。在行业平稳的前提下，20-22年实现15-20%的复合增长难度是不大的。
回顾当代置业2013-2019年合约销售额分别为，43.65、73.57、112.9、165.72、221.86、321.57和362.03亿，13-18年复合增长率为49%。而假设20年420亿目标实现率100%，18-20年的复合增长率仅为14%。
虽然18年后当代置业减速牺牲了一点销售增速，但避免了在16年四季度-18年上半年（土地市场高位区间）拿贵地的风险。房地产开发极端情况一个项目的亏损，可能要数个项目的盈利才能弥补。
这几年时间，当代置业走出北京，完成了“5+15+M”（5大城市群+15个省会城市或优质二线城市+潜力城市和城市价值轮动的城市）的布局，和四条产品线升级和发布。可以说未来销售增长的“阵型”已摆开。
城市布局稳定后，随着销售增长行政费用/当年销售额比率将得到下降，销售费用/当年销售额比率也大概率下降。
随着销售规模增长和报表利润释放债务评级将得到提升，融资成本亦将得到下降。当代置业相对出色的产品能力，未来拿地和合作拿地手段应该更多。
至于22年后当代置业的合约销售增长难以进行定量分析，但从模糊定性的分析还是有较高的概率。
上图为北京当代MOMΛ，《时代周刊》2007世界十大建筑奇迹；国内首个获得美国LEED-ND认证的住宅社区；中国绿色建筑三星运营标识并续评认证；中国土木工程学会詹天佑奖；中国健康建筑三星运营认证；《大众科学》2006世界七个优秀建设工程；CTBUH世界最佳高层建筑奖和10 year Award优秀建筑奖；美国建筑师协会可持续建筑奖等。
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