作者丨李惠琳
编辑丨陈晓平
地产圈，又杀出一匹黑马。
中指研究院的数据显示，1-6月，中建壹品以213亿权益拿地金额，冲至百强榜单第二位，仅次于建发房产。
这家逆势而上的房企，去年同期权益拿地金额为55亿元，今年则猛增2.9倍，绝对额比保利发展、华润置地、中海都要多。
“以前拿不到的优质地块，现在大环境变化，有了去竞争的机会，加大了增储拿地力度。”一位内部人士告诉《21CBR》记者。
中建壹品大本营位于武汉，是中建三局旗下的地产平台，隶属于全球最大的“包工头”中国建筑。
其一直未显山露水，去年开始高调增储扩张。
“要提高区域站位，全力冲刺全国房企20强。”2024年工作会议上，公司董事长徐超明确提出。
下场操盘
中建壹品并不是新玩家。
其创建可追溯至1992年，原为中建三局房地产公司，2021年，三局重组旗下多个地产板块，成立中建壹品。
据企查查显示，其由中建第三工程局全资持股。
徐超本人即在重组时进入，并于次年担任一把手。
起初，中建壹品存在感不强，2021年销售额约320亿元，大体为中型房企的体量，当期权益拿地为95亿元，毫不起眼。
这几年，头部房企规模收缩，徐超团队表现稳定，大体维持年增百亿销售的节奏。
公开数据显示，2022年至2023年，中建壹品的房子，分别卖了402亿、519亿元。
今年1-6月，其卖房270亿，基本与上年持平，销售排名冲至全国18位，完成徐超定下的KPI。
尤不寻常的是，管理层正加大投拓力度。
2022至2023年，中建壹品分别斥资75亿、146亿拿地，尤其今年前6个月，其买地耗资已超200亿，大涨约3倍，同期百强房企拿地总金额则下降三成。
楼市仍在调整，头部房企也收紧口袋，中建壹品为何逆向操作？
有观点认为，部分来自甲方的代建订单少了。
盖房子是“中建系”的强项，在产业链中，多作为代建角色存在。确有中建三局人士告诉记者，之前承接的代建项目，多来自华润、万科等头部房企。
在该人士看来，承包业务确有冲击，并非是主因，关键在于中建壹品的战略需要——拿核心城市的优质地块。
图为中国建筑各大业务毛利率
“现在地价下来了，竞争也少，有机会拿到更多优质地块。”他解释，地产利润空间，远比传统施工业务要高。
据中国建筑2023年报，其房地产开发业务，毛利率为18.2%，房屋建筑工程为7.3%，前者是后者的两倍多。
千亿野心
徐超的计划中，中建壹品的目标是成为“千亿房企”。
在当前的销售基础上，达成千亿要再翻一番，这有赖于全国性的扩张。
“投资拓展要有更大突破，聚焦多元拿地。”徐超在年初定调。
中建壹品的地产业务，本来集中在湖北省内，主要深耕武汉。这轮加仓，发力点主要在北京、上海、大湾区。
按照规划，到2025年，其在京津冀、长三角、大湾区、华中、西南五个城市群，销售要做到百亿。
北京是重中之重。
2021年首进北京市场以来，徐超团队迄今已拿下11宗地块。在投资策略上，中建壹品的眼光精准，注重区域深耕和主流地段，也以优质项目出圈。
比如，2022年推出的“学府公馆”，10小时714套住宅全部售罄，成为当年北京三个百亿楼盘之一，一战成名。
如今，北京已是中建壹品最大单一市场，2023年卖了近198亿元，占总销售38%，跻身首都市场的第七名。
徐超明确要求，以北京为核心城市的北方分公司，销售额要冲刺300亿元，扛起千亿目标的三分之一。
在上海，中建壹品也崭露头角。
5月，其入沪首个项目“浦江之星”开盘，认购率超过1.2倍，首日劲销49亿，去化超9成，拿下当月上海单个项目销售套数、面积双冠王。
在中建系内部，中建壹品也慢慢走到“排头兵”的行列。
中建麾下的地产业务，除了已上市的中海地产，八大工程局多设有地产开发平台，有中建东孚、中建智地、中建玖合等。
以往，八局旗下中建东孚，在规模上总压中建壹品压一头。今年上半年，在拿地和销售额上，中建壹品均完成反超。
至2023年，中建三局（中建第三工程局）总资产已增至3200亿，两年扩表770亿，资产、利润指标均已逼近八局。
显然，徐超领衔的中建壹品，于赶超同宗助力颇多。
八子争锋
中建壹品崛起幕后 ，有着一个更庞大的“中建系”地产财团。
2023年3月，北京朱辛庄地块的拍卖，中建壹品连同中海地产等，共有5家“同宗兄弟”，参与争夺。
在中国建筑内部，同门互搏，并不鲜见。
据中建三局人士告诉记者，在施工业务上，内部竞争较为激烈，经常多个工程局同时抢一个项目；房开业务上，每个工程局都有自己的销售目标，争抢是难免的。
“从好的方面看，通过竞争才能降低成本，优中选优，开拓版图；只是，外部看来，可能觉得内部不团结。”该人士向记者表示。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜，曾任职于中建系公司，他向《21CBR》记者分析，作为央企，中建系有较强的资金实力和融资能力，其建筑施工背景深厚，对项目质量和成本控制把控能力较强。
从结果上看，中建系各局争锋，“你追我赶”间，将中建推至成为“第一拿地大户”，成为一家“地产隐形航母”，总资产近3万亿元。
据记者统计，今年1-6月，中建集团旗下的地产业务（含中海地产），全口径销售额超过2200亿元，为名副其实的“地产大哥”。
饶是如此，徐超团队的扩表节奏，在体系内部，也是相当出挑的，况且其依托的母体杠杆率不低。
以2023年来说，中建三局净资产790亿，对应3200亿的总资产，负债率也达到约75%，若持续高频拿地，资金需求会更大。
有信号显示，中建壹品可能存在回笼现金压力。
其在北京丰台的项目“花香壹号”，本身指导价7.2万/㎡，6月开盘时，直接打出4.9万/㎡，相当打6.8折，因为低于指导价过多，而被住建委约谈。
图为花香壹号园林区
此外，个别产品也出现瑕疵，如学府公馆，因外立面装饰条过宽遮挡阳光，引起过业主非议。
“扩张确实存在一定风险，考虑中建系的整体实力，若合理控制风险，扩张能更好把握市场机会。”柏文喜认为。
对中建壹品而言，无论楼市何时企稳向好，只要抢到头部地位，终究会主动得多。
头图来自CFP，其余图片来自中建财报、中建壹品
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