文|浊雨
来源|博望财经
12月12日下午5点多，水木房地产论坛一条主题为“自如也打电话协商降价了，没想到”的帖子引起了围观。
楼主是一位来自北京西城区的自如房东，他在帖中表示，上个月才看到有回龙观的蛋壳房东说整个片区被蛋壳要求降价，否则就解约。当时还暗自庆幸，没想到一个月后就接到了自如的电话，说来说去就是要降价。
有网友爆料，最近一两个月，北京的有产者、长租公寓品牌的房东们，陆续接到了自如、蛋壳、相寓的电话，这些“二房东”们的诉求只有一个：降价。但这场不约而同的降价风潮却是早就悄悄吹了起来。
今年4月初，蛋壳公寓的一通来电让蒋先生有些摸不清头脑，通话内容是蛋壳公寓要求蒋先生将他那套海淀区三居室新房降价出租。蛋壳那边给了两个选择：要么月租金降价1000元；要么按违约处理终止租赁合同。
蒋先生搞不懂的是，这套房子在2018年7月份蛋壳公寓以高出其他平台1000元/月的价格抢得，并签了5年合同，这还不到一年蛋壳公寓就要求降价，甚至宁愿赔付违约金。这是吃饱了撑的吗？
究竟是什么让“二房东”们宁愿赔付违约金也坚持要降价？这还要从2018的那场抢房大战说起……
抢房大战
2018年8月的一个周末，小董结束了他北漂三年的第5次搬家。看着眼前堆满大包小包不足15平米的新家，满意的点着头：“房租是贵了点，好在离地铁站不算太远，还好下手快。”在此之前刚刚经历的那场抢房大战让他心有余悸。
“虽然每年房租都在涨价，但今年下半年开始这价格涨的有点邪乎。”小董租的房子位于天通苑地铁站附近的西三区，三家合租。“两周之前同类大小、户型的房子在平台上看才1900元左右，等到两周后就涨到了2100元，再涨就要睡大马路了。”
小董以往的搬家经历，让他深知在北京想租个称心如意的房子比找工作还难，在这种租金飞涨的情况下，不抢先出手后面就等着委曲求全吧。小董特意为此请了一天的假专门出去看房，结果让他震惊的是当天看的好几套房源都已经有租户在看了，一直辗转到晚上10点多终于敲定了眼前这间屋子，从看房到签约没超过10分钟。但小董不知道的是，租客在抢房的同时，“二房东”们也掀起了抢房大战，他们的目标是一手房源。
2018年7月中旬，陈先生将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城上面，打算出租。而让他意想不到的是，原本7500/月的预期价格竟让自如和蛋壳公寓两家中介叫到了10800元/月，增加了3300元。而当时一方的中介还下了战帖，不管对家出多少，都多加300元。
2018年下半年，蛋壳、自如等长租公寓为了快速提升市场份额，开始大肆收揽房源，这些房源变成了“二房东”眼中的香饽饽。部分运营商不惜以高于市场价20%的价格将房源收入囊中，然后再以高价出租，一度推高了市场正常的房租价格。
但到了2019年，还未等这群“二房东”吃成胖子，眼前的香饽饽说凉就凉了。
难以下咽的房源
“如蛋壳、自如这种长租公寓，前期烧钱扩张市场份额是必然的，他们不怕烧钱，怕的是整体的经济大环境出现低迷走势。”一位业内人士表示。
怕什么来什么。今年一月份，《2019全球经济展望报告》在世界银行华盛顿总部和伦敦办公室同时发布。报告指出，2019年到2021年，全球经济下行风险仍然十分严峻。随着贸易摩擦加剧和制造业复苏失去动力，2019年全球经济增长将放缓至2.9%。
反观北京房屋租赁市场，进入2019年以后也是越发的冷清起来，平台倒闭房东降价的背后，是随处可见的长期空置房源，以及跌到谷底的租金水平。
“不行您就把房租降个几百吧，现在行情不好，实在不好租出去。”电话那头长租公寓中介人员苦口婆心的劝着李女士，再三考虑会后她答应了降价500元。李女士叹气道：“不答应不行，房子已经空置了2个月了。去年打电话都是求房的，今年就都是劝降的，这变脸比男人变心都快。”
统计数据显示，截至今年11月，北京的房租月租金水平在经历了“四连跌”之后下降到了每月81.3元/平方米，环比今年10月下降了1%，同比则下降了2.8%。与去年租赁市场的淡季相比，今年的租金下跌幅度更大，且当前的租金水平已经下降到了去年年初以来的最低位置。
但尽管租房市场情况如此严峻，青客、蛋壳依然选择IPO，为什么？为了保命。
简单来说，长租公寓的商业模式是前期抢占房源，后期降本增收。模式本身没问题，但能否良性跑起来，却受诸多因素影响。如能否建立对市场现状和未来租金水平的科学客观的评价体系，后期的营销能力以及衍生的服务盈利业务。
最关键的命门还在于资金盘够不够稳定。如自如去年发生的甲醛房事件，既要赔违约金又要停租整顿，这部分房源造成的亏损肯定要整个资金盘来背。好在自如背后有链家这个大靠山，否则就可能直面资金链断裂危机。
但如蛋壳公寓这种三年连亏40亿元，现金流吃紧又没有靠山的企业，现在又要搞用赔偿两个月租金的方式来解约要求房东降价的赔本买卖，无疑给资金盘增添了又一风险。所以青客、蛋壳公寓着急上市。
在整体经济下行的情况下，谁都不好过，眼下租客手里越来越不好拿钱，平台自然就要找房东节省开销。
现在要拼熟人口碑
“他们不谈降价，就得倒闭。”通州物资学院路附近的一家房产经济负责人李哥这样说到，“去年抢房时，都是超高价在房主手里拿的房，这种恶性竞争、导致房租飙升的行为，本身就不利于市场的健康发展。”
李哥所在的房产中介公司主要面向以物资学院路地铁站为中心的周围几个片区，公司主营业务分为房屋买卖和房屋租赁两类。团队不到10个人，但麻雀虽小五脏俱全。值得一提的是其房屋租赁业务也采用拿毛坯房统一装修的模式，但与自如、蛋壳等互联网平台的区别是其付款方式自由灵活，风险可控押一付一不用去第三方金融公司贷款。其销售方式也主要以微信朋友圈、线下放置租房广告牌为主，但也会在各大租房信息网站平台发布消息。
“前两年黑中介闹得厉害，现在也有，但相比之前已经收敛许多了，不退押金等行为无异于杀鸡取卵，现在做二房东拼得是熟人口碑。”据李哥称，他之前的一个租户住了一年以后，就推荐了几个朋友和同事过来。“市场大行情虽然不好，但只要把服务做好，口碑上来了，自然不愁没有租客。”李哥如是说。
过去的十年里，北京租房市场黑中介横行，不退押金、多收费用仅仅是最初级的手段，有多少个北漂人曾在半夜里被暴力清退，无家可归。长租公寓的出现，曾一度让这些北漂人看到一个温暖的家的希望，但随即被曝出的租金贷、甲醛房又一次亲手打碎这个家的幻影。
当连大品牌平台都靠不住的时候，我们要去相信谁？还能相信谁？2019年除了租房市场降温之外，同时在下降的还有租客们的信任感。而这些“二房东”们在忙着从大房东手里抠钱时，多想想如何能赢回租客的信赖，或许才是真正抵御寒冬的最佳手段。