#地产、零售等前期热炒板块集体重挫# #房地产# #稳增长主线有哪些？如何借基布局# $保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$
直播嘉宾：
王帅 银华基金量化部基金经理
韩笑 天风证券房地产首席分析师
望京博格 基金投资者
房地产板块上涨逻辑
3月下旬（3.16-3.31），SW房地产指数涨超25%，房地产主题ETF近期表现亮眼。板块上涨逻辑主要有以下几点：
1、积极信号：3月16日金融委会议后,释放出加快研究防范化解房地产风险的积极信号，市场开始博弈困境反转逻辑。
2、并购预期：低估值的中小央企和地方国企出现了跟进补涨，带动头部房企出现新一轮上涨。
3、地方层面：地方政策企好，推动房地产需求侧放松，持续催化板块估值修复。
4、宏观层面：稳增长压力和今年内外部的各种挑战，对于房地产稳增长的定位也提出了比较高的要求。
房地产企业低估值的背后隐含较为悲观的假设，例如资产质量不高、周转速度较慢、杠杆率和资金成本较高等。政策宽松有望改善基本面，估值修复存在20%-30%的空间。
从中长期角度来看，头部公司集中度进一步提升，会带来盈利质量的提升以及多元化业务的扩展；叠加信用风险出清，行业迎来更加平稳的发展预期，优质头部公司的估值有可能进一步提升。（来源：天风证券）
房地产板块政策机遇
就房地产行情来说，房地产政策边际改善引导市场预期。
政策方面，防范化解房地产市场的风险从“个别房企”谈到“市场风险”，措词的转变实际上意味着更加直接有效的管理政策已经在路上了。
这些政策不仅有利于化解房企流动性风险，还能致力于防范风险向银行、居民更大范围蔓延。前者利好受困的民营企业，后者利好中小型的房企国企。
与此同时，各地也开始了“因城施策”，下发了扶持性、纾困性、甚至全面性救市的政策，包括取消限售、降低首付等多条措施。房地产松绑的暖风已经开始从三线城市往二线城市甚至是一线城市吹。（来源：银华基金）截至一季度末，
已经有60多个城市陆续出台了稳楼市的政策。
因此，虽然中央层面上没有直接明确表态，但本轮政策已经看到了实质性的限购限贷放松，“房住不炒”不应和“限购限贷不能放松”直接画等号。当短期行业下行风险超过上行风险的时候，“房住不炒”和“因城施策”的边界需要有一个更加清晰的界定。限购限贷政策是为了行业长期良性健康发展，在这个阶段上进行适度放松比较符合行业发展需要。
此外，大部分城市尤其是非核心城市面临着基本面的压力，库存去化周期长。为了避免行业预期的螺旋式下跌，未来或能看到下调房贷利率、调整限购限贷政策等信号。（来源：天风证券）
房地产价格变化趋势
房价是很好的观察指标，能够反映出市场的真实成交意愿和居民端的真实价格预期。
从房价的角度来看，目前房地产市场是长期大分化的趋势，一二线城市房价在流动性宽松和政策小幅放宽下已经有所改善。
冰山指数显示，从去年四季度至今，仅10个核心一二线城市的房价连续环比上涨，大部分城市房价环比下跌。未来房地产需求和房价会向着城市和房地产行业的基本面靠拢。
近期核心城市的表现，证明了一线城市的基本面依然比较健康。像这种以自住性需求和合理改善性需求为主的市场，一旦流动性比较宽松，叠加政策适度放松，它的需求和价格都会有比较好的反应。
从中长期角度来看，核心城市的人口密度、科技密度包括资金密度和产业密度都是进一步提升房地产市场最底层支撑的要素。房价短期可能确实会有波动，但如果拉长了周期，房价的K线还是会持续斜向上的状态。（来源：天风证券）
房企基本面风险持续
过去几轮市场中，整个房地产行业都处于单边上行的大周期。在上行周期之内，房地产行业的发展是一种纯规模导向，后果是非常过度的市场化竞争，导致利润率在持续下行。
在这种压力之下，房企进一步提升ROE空间就不是靠利润率，而是更多依靠杠杆率和周转率了，所以很多房企的杠杆结构是错综复杂的。
很多房地产公司追求极致的“快周转”，导致整体资金链非常脆弱。一旦遇到金融口的收紧，像2020年开启的地产金融供给侧改革，再叠加2020年疫情冲击导致小周期波动，会进一步加速信用风险的爆发。
房企基本面风险压力大的原因主要有以下三个方面：
1、资本市场过度反应：房地产整体财务报表失真，导致基本面分析失效，消息面波动会导致资本市场过度反应，进而导致民营房企丧失再融资能力。叠加今年的债务到期压力比较大，目前的信用风险并没有完全释放出来；
2、融资性现金流不足：房企对于经营性现金流的依赖度会进一步提升，整体销售回款也不是特别顺畅；
3、毛利率处于下滑通道。但2021年下半年土地市场热度开始回落，也导致毛利率潜在改善。从动态的角度来说，利润率是在改善的。（来源：天风证券）
房地产行业地位
在外部不确定性增多以及国内疫情反复的背景下，我国经济下行压力仍然比较大，“稳增长”成为了今年经济工作的重中之重。无论是从稳经济还是防范风险的角度看，房地产行业的稳定都是非常重要的。
今年1月初，在全国住房和城乡建设工作会议中，明确提出要充分释放居民的住房需求；还要释放新型城市基础设施建设的投资潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，来实现经济“质”和“量”的双重增长。
房地产是城乡建设和国内经济扩内需很重要的支点，有个很形象的说法叫“二三四”：房地产占据20%左右的GDP比重、30%的信贷比重、40%左右的财政收入，目前来看依然是宏观经济的支柱和基本盘。（来源：天风证券）
根据口径的不同，房地产及产业链对国家GDP的贡献占比在22%-38%的区间。
分解来看，房地产行业本身在我国GDP的占比在12%左右，房地产行业又会通过投资影响它的上下游，这部分占比在10%左右。
此外，房地产土地出让金每年规模在8-9万亿元，这部分大概占比8%左右。
最后，房地产间接拉动了整个产业链上各个环节相应的销售以及居民的消费，这些销售和消费加起来合计也有最多8%的水平。
所以目前来看，房地产仍然是我们国家经济支柱行业，对于稳经济、稳增长具有非常重要的作用。（来源：银华基金、国家统计局）
保障性住房规模跃升
今年保障性租赁住房的筹集和建设规模预计将实现比较大的提速，针对新市民打造的租赁性住房，将会在筹集建设的套数上实现比较大的跃升。
保障性租赁住房是国家为了解决人口净流入核心一线城市，在新市民和新就业群体住房压力上所提出来的新供给渠道和品种。上一轮市场化尝试失败后，目前只能通过保障性租赁住房这种非市场化、类似于民生基建的模式进行推进，弥补这部分空缺。它有助于分流购房需求，弥补了住房双轨制里保障性不足的部分。
保障性住房制度体系为：公租房兜底、保障性租赁住房过渡、往上一层是共有产权、再往上就是商品房改善一体。保障性租赁住房的定位就是作为住房保障里偏中层的环节和品种，它能够很好地解决新市民和部分群体的住房问题，完成需求过渡之后，也会进一步向市场化改善性需求进行传导。（来源：天风证券）
保障性租赁住房是可以有效地拉动房地产投资增速的。展望长期，市场上以后也许会形成商品房和保障性住房二分天下的局面。
在当下行情中，房地产企业面临着多元化业务转型的压力。这样的情况下，房企积极参与保障性租赁住房项目，也是一个探索多元化经营的有效途径，可以对冲商品房规模下行的风险。最近几年，房地产企业参与保障性租赁住房的形式有很多，包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等多种形式。（来源：银华基金）
投资优质房企增长，可以关注$房地产ETF(SZ159768)$ 。房地产ETF（159768）跟踪中证内地地产主题指数，主要布局房地产产业链上的优质龙头企业，成分股仅32只，可以相对较好的把握行业增长动力。（数据来源：Wind，2022/3/31）
