项目很清晰，财务数据也很清晰。
典型的港商打法：核心位置慢慢卖+持有收租
·内地与香港的毛利，大概2:1
·开发与持有业务的毛利，大概1:1
22年加大了内地投资，多借了200亿买上海的项目，为此还卖了香港2个物流项目
【贷款】
主要是从香港贷款投向内地，净借贷余额400亿，22年新借了200亿投上海的大项目，项目3年之内没有产出
看来这两年派息不该报预期了
【存货】
（发展中物业及土地订金+发展中物业+已落成待售物业）从525亿上升到746亿
【土储盘点】
除了福州项目外，所有都处在城市绝对核心位置，选地逻辑很清晰。
PS：秦皇岛项目建筑外观，有点辣眼睛
【投资物业公允值变动】
投资性物业目前余额770亿港币
2022 -20亿
2021 +17亿
2020 +12亿
2019 +15亿
2018 +41亿
2017 +26亿
2016 +29亿
2015 +20亿
2014 +24亿
2013 +44亿
2012 +23亿
10年累计评估增值250亿
再前面不看了，大概评估增值有 50% 吧。
总结：
1、典型港商的核心位置+慢开发打法
2、项目的素质，杠杠滴
3、负债经营+高分红，负债降低不报期望，每年利息十几亿，占营收的10%(与分红相当）
4、22年加杠杆投资内地，显然市场不喜欢这个行为