连续两个月的下跌，个别reits跌破发行价，市场持续低迷。下面写一写现状和思考，其实之前文章就提过一些，现在再详细写一下吧。
一、从地方的角度看
reits就是个盘活存量资产，进行融资的渠道，很简单。
1、部分地方存在的疑虑，
（1）把好资产拿出来会不会竭泽而渔
（2）资产剥离非常麻烦，剥离过程会不会产生影响领导自身的风险。
（3）把质量一般的资产拿出去，审批不好过、投资者不认、对后面的项目也会有负面影响，但是这种项目多呀，也不用有前面那么多顾虑。
2、地方的应对
（1）好项目当然没问题，如果想参与那就拿资源换。
（2）对于一般的项目，那就大可让金融机构配资，然后再想办法给这些金融机构找补，例如让银行给某项目续贷，把reits的基金管理或者托管给你等等。都是资源的交换，就看敢不敢换了。其实算总账可能是双赢，但是金融机构交换出去的东西往往存在风险，这些风险在未来可能就是雷。
二、一级发行的金融机构
1、野蛮扩张。什么服务质量、职业道德、行业规范，都靠边站，先把规模怼上去，抢占市场。reits承揽目前就是拼资源，看谁拿出来的资源多，互惠互利。
2、募集里预计测算的未来收益、现金流拍脑门严重，测算结果过于乐观。
3、这些金融机构跟项目公司、地方都是穿一条裤子的。
三、投资者的角度
1、募集要挤水分。reits本质是权益，要仔细判断项目存续期间的盈利状况。这些项目往往是业务结果单一的项目，没有股票、股权投资那么大的想象空间，但是向下的空间是无限的，产业园入住率从90%以上，掉到60%，未来可能还会继续掉，你这咋投资。还想续发？
2、二级退出问题。散户基本没有，纯机构之间博弈，好项目退出可能顺利一些，资质一般的项目二级市场直接出可能有点困难，到后面可能就跟债券似的，发展出一帮做搓券的。
3、千万不能按固收类的模式去搞reits。这东西是权益，现金流是盈利分红，而且项目还有存续期。
股票牛市、债券牛市跟他都没啥关系。股票牛市买reits占资金，债券牛市看似收益率下降reits可能涨，但是收益率降的逻辑一般是预期经济不乐观，央行放水保经济，这种逻辑下reits项目盈利水平是不是也要重新测算，所以reits本身可能也不会涨。
进而导致这东西的想象空间都没神华股票大。
最后，
1、地方抓好目前的好机会，能融资赶紧融，reits不发白不发，后面这个窗口期过了再想发怕也不好搞。
2、机构投资者必须加强研究分析能力，投资前务必进行详细调查，二手数据可信度非常低，派人实地考察时也不能听地方、项目公司、金融机构的一面之词，要充分考虑地方经济状况，公司实际业务情况，充分考虑各种风险下对盈利水平的影响。
3、散户投资者没啥建议，别玩就好了，没意思。有这闲工夫研究转债、研究神华去。
本不想写，最近看群里讨论这么热烈，也来凑个蹭热闹，总之抄底需谨慎哦。欢迎讨论