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8月31日9：30-11：30，融创中国举行2021年上半年业绩分析师和投资人交流会，融创中国董事会主席孙宏斌、行政总裁汪孟德、执行总裁兼CFO高曦、资本管理中心总经理刘强出席会议。以下是问答环节实录：
Q：请问融创对政策的看法？对下半年市场的判断？
孙宏斌：
其实关于房地产的政策其实也没什么特别好说的，这种调控也已经好几年了，对吧。但是这一轮调控我一直理解是从2016年10月份开始控房价，然后到2019年，再到2010年的三道红线，然后到今年的一系列调控。
我想，调控还是特别必要的。为什么？
因为房地产已经作为国家安全的一个重要方面了，房地产的安全会影响金融安全、影响经济安全。从支持实体企业发展的角度，房地产不占更多的资源，就能从社会公平、人民幸福几个方面起作用。这么个重要的行业，必须调控。
房地产的政策，都是特别合理的。
其实你看三道红线，它给了一个三年的宽限期，并没有要求企业降低总负债，给予的净负债率100%标准，也是一个比较宽松的目标。我觉得都不是一个很难的指标。
另外我觉得，甭管是什么政策，各地都出台了不同程度、不同强度的政策，但是目标非常明确，就是稳房价、稳地价，预期要稳，不能涨，最好也不跌。
最近的很多政策，比如第二轮供地预期也是希望今年的房价地价不涨，今年稳定，明年稳定，后年也稳定。
所以调控政策，对整个行业肯定是好的，降低整个行业的风险。
对于优秀企业的发展，是特别好的。因为这个政策会带来行业的洗牌或变化，调控进行会让优秀企业的优势慢慢出来。
比如土地集中供应，会使得行业的集中度提升，但并不是说你现在在头部，就一定往你那集中。行业正在经历一个长期的集中过程，其中会有长期的变化。
从市场来说，压力还是比较大的。主要来源于两方面，一方面是对房价上涨的预期，不会像以前那么大了，一方面资金偏紧，大家的购买力也会受一定的影响。
今年的市场特别像2018年，上半年整个信贷市场的资金比较紧，贷款还相对比较难，但销售比较好。但到了下半年，销售市场大幅下滑了，贷款还是一样的难。
今年的整个资金是偏紧的，上半年的销售还是比较好的，下半年销售压力很大。所以我们预计下半年的市场还是会比较惨烈的。
Q：地产业务是集团未来三年的重点。文旅、服务在这三年，希望建立怎样的能力？
孙宏斌：
我们的三年战略还是——尽快提升我们在地产的业务竞争力；同时提升文旅等非开发业务的占比，尽快超过10%占比的这个目标。
第二个，我们还是说更聚焦，就把我们6个主要业务/赛道，更聚焦地发展。
在物管业务这一块我们已经有了非常强的优势了。在文旅节里面我们更聚焦于像雪场、商业运营、酒店住宿板块发展等。
希望能够尽快建立相关行业的竞争力，具备比较好的优势。
Q：融创更安全、更从容、更长期和更有价值这个战略目标，如何理解？
孙宏斌：这个战略目标的落实跟两个方面很有关，一个是债务，一个是拿地。
首先从债务的角度，融创是从2019年下半年开始执行降杠杆，优化债务结构，在过去两年改善特别明显，净负债率从200多降到80多，有息负债总规模一直在压降，短债的占比从40%降到30%，这些都是非常明显的变化。
以前，我们主要通过增加自有资，来降低负债率。现在我们不仅要降负债率，还要降总负债规模。这种情况下才能把融资成本降下来。
因为我们融资成本的下降，好像不是太明显，现在差不多还在8%附近，公司还远远没有把财务上的改善充分反映到债基上面。
所以融创的融资成本，要争取在三年之内达到民营房企的优秀水平，目标是5%。
同时我们希望提高评级，达到投资级，这是一个非常高的目标。
基于这些目标，所以我们要继续降负债，同时需要我们整体资产结构做改善，包括投资拿地节奏的调整。
所以第二个从拿地的角度。下半年我们的权益拿地的销售比要控制在20%以内。如果没算错，可能只有400多亿的权益拿地预算。
因为我们都知道，可能今年下半年土地市场的机会多一些，那么我们20%的比例看起来是不是略有一些保守了？
首先，因为对于未来三年来说，我们现在的土地储备、布局结构都比较充沛。我们判断今年后，不会缺投资机会，而今年下半年的市场会比较惨烈，所以今年下半年我们把拿地权益拿地销售比定在20以内。
我们融资也好、拿地也好，都是因为对市场的判断、与环境有关。这么多年看来，我们的判断上，偏差不大。
然后我们这个企业也是有执行力的，有了判断我们就去干。
所以我们在降低融资成本、控制现金流，降低负债，努力达到投资评级，有需要的时候也考虑降规模。
Q：如果真的出了房产税，对市场会产生多大的一个影响？
孙宏斌：
房产税是可能会出来的，因为尤其是试点，要做一些相对大面积的试点。也许很快会出来。
我觉得这个影响，更多是在心理上，实质影响并没有那么大。房产税的试点，上海、重庆一直在试点，扩大试点税的幅度也不会改变特别大。
但整个市场，投机性基本上很少了，长期投资还有一点。
房产税这块确实我没有研究，但是我自己一直坚信就是可能对心理的要影响更大一些，对市场的影响，尤其是自住市场影响不大。
Q：随着调控的进行，可能一些企业被迫处置资产，市场上应该会出现很多的收并购的机会，你如何预判这些机会？
孙宏斌：
收并购这个市场，你是收了负债还是收了资产呢？
收并购市场目前来看（机会）是很小的，因为每家企业都有负债上限，并购势必会导致企业负债总额的上升，政策虽然没有对房企的负债总规模下降有明确要求，但是对负债的上限是有要求的。
所以我觉得，目前甭管你开的什么价，是没法并购的。因为并购进来500亿债，消化不了，并购1000亿债更要si人了。所以我觉得每个企业都有负债上限，目前的并购市场是不存在的。
Q：对后期的市场下行有什么判断？
孙宏斌:
匹配市场现在的这种控制，规模一定下来。有些产能出清，逐渐实现市场平衡。
因为如果维持目前的量的话，资金是有缺口的，所以我们判断整个市场的规模会下降。
整个市场规模下降以后，这里面有很多的企业，主动也好、被动也好，会退出市场。以后这个市场会更健康。
所以我们判断，下半年、明年上半年市场压力会比较大。
我们目前选的战略，也会考虑把规模缩小一点，来适应整个市场。我们的现金流一定会安排得比较好的，虽然利润会受一些影响。
同时，强调品质。这是高层给开发商留出的空间，限房价、控地价，要要回到本质上，通过提升品质争取空间。
这些年里面，不管什么市场环境、市场变化，我们一直坚持做产品，坚持把客户放在一个最重要的位置上、最高的位置上，所以我们有一些优势，我们也会也会一直保持。
Q：融创前两年投资了贝壳，贝壳现在价下跌，会对公司的报表会有些什么样的影响吗？
现在传言万达商管就要上市了，万达商管的上市对公司的报表会有什么影响？
孙宏斌：贝壳确实下半年开始它的股价有一些波动，对我们下半年的账目利润会有一些影响，但对核心利润没有影响。我们长期看好贝壳，我们也在寻求一个妥善的方案。
万达商管IPO，上市之后对我们流动性肯定是有好处出的，对这块的资产还是很好的。
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