$招商积余(SZ001914)$ 108亿，23年末在手净现金24.67亿。23年净利润约7.36亿，大概就是12倍EV/净利润的水平。估值合理吧，谈不上特别便宜，但也不算贵。
关键还是有54亿投资性房产，不知道能变现多少？？
这个估值水平远远谈不上贵吧，不理解管理层还要发定增是图啥？？
招商积余近期交流纪要：
（1）竞争加剧，增速放缓
（2）toB的政府等客户，付款压力也在增加，应收风险在增加
招商积余近况交流纪要20240620
招商积余董秘办王总。
管理层发言：
公司是招商局集团从事物业资产管理和运营服务的主要平台企业。在2019年整合后，招商局集团对公司的定位是轻资产平台。因此我们一直以成为领先的物业资产管理运营商为目标。目前物业管理业务占主要收入来源，管理业态非常全面，包括写字楼、公共园区、政府、学校等，进入城市较多。在全国各地都有分支机构，整体来说，物业管理占到95%的营收，资产管理占4%左右。今年这个结构应该不会有太大变化。
物业管理分为三大类，一个是基础物业管理，另一个是平台增值业务，还有一个是专业增值。基础物业占比最多，达到8成。平台增值占比5%，我们旗下有一个到家汇APP，之前承担招商局集团内部集采功能，后续逐渐演变为to c端，为业主提供增值服务，是流量入口。专业增值占比15%，目前我们设立了各条线不同的专业公司，例如招商置业为股东提供案场学校类服务、搓干洗正干洗以及餐饮公司，这是收入构成。
截止到一季度末，我们的在管项目个数为2155个，进入全国32个省市直辖自治区，管理面积为3.74亿。我们管理的商业项目为70个，管理面积为397万平方米。四五月份我们新增了管理项目和管理面积，商业方面相对平稳，没有像物业增长那么多。整体来看，一季度新签合同额有7万多亿，今年5月份会继续有一些增长。长期以来，我们在市场拓展方面相对较早且领先。因为我们的业务来源是35%-70%由市拓所有，所以市场拓展一直是我们的重点。从今年来看，虽然金融环境压力非常大，但是我们在市场拓展上仍然取得了一些进展。
公司设定相应目标，团队会拆解整个思路并如期召开经营分析会，回顾我们的思路情况。很明显的可以看到，过去几年我们复合增速可能在20左右，从一季度开始收入有放缓的趋势，即收入放缓到12%左右。这个趋势可能会延续半年或者更长时间，主要是受市场竞争相对激烈，进入存量抢盘的过程。由于我们来自母公司，交付也在变化，因此今年截止到5月份，或者后面可以看到半年报呈现这个趋势，整个收入水平肯定会放缓。在利润端，由于成本上涨，有些项目在非住上，有些区域在当地提高了社保缴纳额度，导致刚性人工上涨。这两头的压降给我们目前的经营带来了较大困难。公司制定了降本增效措施，目前管理费用率比去年做得更好。我们难以抵抗收入来自收入端的压力，这确实受到整体环境的影响。由于业务结构中很多收入来自政府端，他们都有降本需求，因此导致我们想保持利润率这个目标，但是也会有压力。
总体而言。今年我们的营销目标保持不变，业务结构也没有太大变动。只是在社区方面多做一些新的到家服务类业务或者美居业务，在竞争环境下，我在社区方面创造新的增长点。整体以稳健经营为主。
Q：王总，我们的外拓业务较早，非住业态的外拓相对而言是我们的竞争优势。请问公司如何看待过去一段时间第三方外拓市场的竞争格局，以及未来我们如何规划各种业态？或者第三方外拓的整个大战略能否与我们分享？
A：今年我们已经开展市场端专项会议，为市场前瞻做出定调。首先，大家普遍认为新竞争对手会越来越多。其次，报价压榨情况逐渐增多。根据报价压榨，目前一些区域政府采用两种招投标模式并行，一种是最低价中标，另一种是综合打分中标。过去综合打分的区域较多，从今年开始，一季度部分省份已经明确指出倾向以低价中标。因此，我们会丢掉一些订单。公司整体战略是以提升服务品质、保障客户收回款为目的，突出重点赛道和重点区域，这是今年的重点。我们发现随着区域或政府经费缩减，收款变得非常困难，这意味着在接手项目后，后续收款可能产生坏账。随着成本上升，整体项目预计的毛利率和净利润率不及预期，导致项目结束时出现问题。公司现在更强调品质化管理，希望能从资质较好的源头考虑应收账款控制，这方面考虑较多。另一方面，它会突出区域性，之前公司重点关注的区域包括江苏、上海、广东、深圳等。从最后数据分析，营收贡献占比更高的区域虽然市场竞争较激烈，但是仍然有优质项目潜在，优势客户较多。因此，在城市公司划分后，我们会集中考虑如何以总部支援重点城市公司，以获取更多优质资源。关于弱区域帮扶，公司考虑以总部化经营在集团设立总部市场管理部和市场发展部，统一制定战略。对于弱区域或者遇到困难的客户，我们会积极跟进，领导们较为重视，尤其是对大客户或者预计可能发生亏损的项目，我们可能需要提前拜访并跟进。在某个层面之后，我需要及时止亏。因为目前物业项目的整体利润率呈现越来越薄的趋势，所以更重要的是保住过去的优质项目，即保盘过程，还需要经常拓展新的优质项目。除了靠自己的团队拓展之外，我们还会进行合资。目前许多地方政府考虑将自己的物业与有专业背景的物业企业合作，并将后勤部独立出来与市场化合作。我们这两年也进行了合资合作。
鼓励城市公司寻找当地公司。我们选择具有雄厚实力和政府背景的合资公司。因为物业需要政府资源的支持，所以这是我们的一个较大战略。之前我们讨论过是否需要拓展住宅领域，我们在住宅领域的实力相对较弱，尤其在市拓方面。今年我们仍然以品质为主，建立品质体系建立之后，我们需要树立自己的品牌，这样才有利于市场获取住宅资源。我们不会放弃住宅，仍然会沿着长期战略寻找市场增量，并在住宅领域发展。另外增量，我们会提供城市服务，虽然整体利润率不高，但是目前能够依托政府的一个较好方式是依托政府的。前期我们与各地政府有较深的合作，整体服务项目体量相对较大，包括街道类和成熟类。成熟是今年的发展方向，总体定调在稳健和优质的发展。
Q：接下来我将阐述两个文字题，大家都关注业绩和报表情况。请公司展望今年的全年利润率情况以及整体业绩增速情况。
A：董事长在年报交流会时已经明确表示希望达到两位数的增长，只是没有给出明确的目标，这与市场环境竞争过于激烈有关。我们内部有目标，因为这个目标没有在公开信息渠道披露，所以我相信营收两位数目标不变。只是两位数我能够做到十几确实很难。我们会逐步向前每个季度观察，公司希望维持好增速。利润端压力较大，一季度观察就可以知道今年非住和住宅毛利率存在挑战。今年在平台增值毛利率会好一些，我们放弃低毛利业务确实可以完成，并且会有上升趋势。专业增值收入可能会有增长，利润率需要观察单个项目。去年在专业增值设施设备方面有一个较大项目，毛利率相对较高，今年没有这个项目。我的整体毛利率可能会略比去年略降一点。如果我能稳住毛利率，就是一个好结果。
Q：感谢王总。您刚才提到第三方外拓竞争加剧，因此我想请教公司近两年的退场情况。
A：退场情况包括主动退和被动退。自然到期的情况相对较多，主动退并不多，5%以内的项目可能会进行主动退，个数可能是10多个。我认为这是较低的数目量，更多的是自然到期后，因为综合评估盈利能力较集中，所以我们不想再去。被动退有的是被其他竞争对手抢了，有的是客户自身不想要这个服务，基于自身管理压力，他们把项目收回做自管，不在项目上招投标。整体来说，我认为我们整个的拓和退可以看到，我每年的拓都有一些增长，反映到营收时相对没有那么大的反应。原本每一年签约时，有的项目在三年交付，我又退了一些。总体来说，我们被动退出的会多一些，其他的主动退还少一些。
Q：王总，请问公司今年中期的应收账款周转情况、经营性现金情况与去年同期相比如何？
A：与去年同期相比，我们5月份的收缴率略弱于去年，并且没有看到具体数据。目前收缴情况比去年严峻，如果仅看收缴，那么最后会反映到应收账款和周转。我们内部主要关注跟进各个项目的收缴情况。前5个月的收缴比去年有所下降，4月份和5月份较之前有所下降，这与我们感受到的甲方企业资金短缺想要延缓付款有关。你难以预测这些企业是否会在6月份或者7月份支付你。我们目前的情况是压款的状况比之前明显，还有住宅出现了缓缴的情况。我们可以看到近期现金流是公司一直的特征，到半年度我应该是负数。你认为同比会是什么情况？因为今年我们非常强调收款，所以各方面都会推进，尤其是6月的节点，我们会全力催促控制应收账款的增幅，不要高于营收增幅，这是我们整体的目标。
Q：您看到的数据情况是今年整体小b端或者to g的偿支付压力会更大一点，对小业主这边也差不多？
A：我们现在服务甲方等各类企业客户和政府客户。有些项目正在压款，虽然我已经到了支付时间，但是他们拖延可以找我进行审批等事宜，这会导致周转变慢。小客户端有的项目主要集中在偏北方和历史上某些区域的个别项目出现了缓缴情况。如果是直接电子扣款，那么情况较好，有些住宅目前没有实现全部电子托管化或者直接线上缴付，有些需要自己转钱。现在有些业主收缴率较为一般，可能与业主没去住这个有关。
这是住宅还是非住宅，目前收缴率情况与去年同期相比略有差距。
Q：我想请教公司今年的分红情况，是否还有提高分红的机会？
A：大家都比较关注分红，在物业公司我们的分红率相对较低。这主要有两方面原因，一是上市时没有募资，还是借壳，所以我有一些负债。公司最初在中航时代，衡阳开发项目时，贷款一直没有还清，每年都有。我们每年赚钱后都会降低负债率，还一部分，剩余部分用作当年的经营。从这个角度分析，公司在现金方面没有同样体量的公司充裕，另一个原因是我们制定分红计划时，因为需要履行公司审批的决策程序，所以我们的领导传达市场上分红向上的情况。当时公司的定调是以稳为主，最后有稳步提升的大方向。在23年制定这种方案时，确实没有超预期。24年在能够分的情况下，管理层大致了解整个行业情况，在能够分配的情况下又符合招商局集团的分红定位。实际上仍有提升空间，只要我能够平衡经营和分红即可。最终分红率达到何种水平需要经过内部决策程序。目前无法非常明确地回复大家。