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这是$领展房产基金(00823)$ 供股以来的第一份财报。
营收为67.25亿，去年同期60.42亿，增长10%+；可分派收入33.33亿，去年为32.77亿，几乎持平，有供股的存在，实际上每基金单位的分红倒退了15%+。
供股后通过收购实现了营收增长，也通过还债控制利息成本，但借贷利率还是从3%提升到了3.7%，最终可分派收入不增不减。（这么看下来，供股就是为了保持分红总额不减少？）
在2021年之前的几年，领展的可供分派收入基本都能保持高个位数增长，这两年领展可分派收入衰退的原因主要还是利息成本的变化，其次是疫情减缓了租金的上涨。
但随着定息负债比例提高到70%，也逐渐锁定了未来几年的利息成本--将受益于利息上升，受损于利息下降。预计可分派总额未来三年将重新恢复增长，第三年恢复到70-75亿之间，也就是每个基金单位的分红能恢复到供股前。![[笑哭]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_34_laughcry.png?v=1 "[笑哭]"){kind=small}
全年的可分派收入预计在65亿左右，按现市值算，股息率差不多6.5%。到7%-7.5%会是我个人比较心动的水平。
（純分享，不作投資建議）
參考領展中期財報：
半年物業收入淨額：50.63億（年化101.26億）
已落成物業估值：2283.21億
淨租金回報率：4.43%（101.26 / 2283.21）
基金單位持有人應佔資產淨值：1811.69億
已發行基金單位：25.62億
每基金單位分派：$1.30
10年美債息率（無風險息率）：4.7%
我們做物業投資，除了要跑贏無風險息率，還要有一定的回報，這部分被稱為風險溢價（Risk Premium）。
現在「預期」無風險息率長期3-4%橫行，我們要求租金回報率「至少5.5%」應該很合理吧…
假如要求租金回報率5.5%，已落成物業估值就會下調19.5%（（4.43% / 5.5%） - 1）
2283.21 * 19.5% = 445.23億。
重估資產淨值：1366.46億（1811.69 - 445.23）
RNAV：$52.04（（1336.46 / 25.62）- 1.30）
假如要求租金回報率6.5%，已落成物業估值就會下調31.8%（（4.43% / 6.5%） - 1）
2283.21 * 31.8% = 726.06億。
重估資產淨值：1085.63億（1811.69 - 726.06）
RNAV：$41.07（（1085.63 / 25.62）- 1.30）
在兩個情況下，估值分別會$41.07 / $52.04。
我自己習慣比「估值」低10%開始買入（之後每跌10%再加碼），$41 * 0.9 = $37，$37就是我的Hitting Point。
不過有一點需要留意，上面的估值方法有一個盲點。我們假設了租金不變（可多可少）
因為我們計算的是租金回報率（「資本化率」、「Cap Rate」），愛怎麼叫就怎麼叫吧
租金回報率 = 物業租金 / 物業價值。
如果物業租金下跌呢？物業價值不變情況下，租金回報率會下跌。現在的情況是，大部份物業租金下跌（不是指領展），而要求租金回報率上升（長期無風險息率高企），結果導致物業價值慘遭下殺
所以如果要用這個估值方法，就要想一下「何謂合理租金回報率？」及「未來租金水平如何？」
可能現在說，10年美債息率是～4.7%，一個收租物業的租金回報率，連這個也跑不過，好像有那麼一點說不過去吧…
但事情也有一個例外，舉個例子，如果你能「預計」租金收入增長每年有10%，我相信你會願意以一個較低的租金回報率買入資產，根據七二法則，租金7.2年翻倍嘛 你以4%租金回報率買入，7.2年後會變成8%，還算是一個划算的交易
所以如何定立一個「合理」的租金回報率，對這些股票，甚至是物業投資的估值至關重要。
可供分派收入为何比物业净收入少这么多？
还利息了吗 还是 其它开支