关注比较久的小伙伴都知道，我们长期跟进万科广州区域的动态，尤其对广州万溪这个平台感兴趣。
551亿级别的资产包，复杂的债权、股权关系，光是土储转化的内里乾坤，就足够吸引人。
广州万溪是万科为了广信资产包而成立全新的事业平台，负责盘活广信资产包，包括股权债权梳理、存量房运营管理、资产包内地块项目的拆迁改造及后期开发等工作。
但注意，距离拿下广信资产包已经过去六年时间，实际转化成果依然不显著。虽然这两年放出的消息不少，几大项目准备蓄势待发。
但这个势头，好像起了又好像没起。
而万科方面，管理层除了2020年提及“三年过去，我们取得了一些阶段性的进展，也不得不承认，这个进度和我们投标时的预期是有差距的”之外，鲜少再公开提及广信资产包项目。
未完成的计划
之前说过，某种层面上，广州万溪应该算是万科第一个城市更新平台。这是一个独立的平台，曾有业内透露，这一平台由原万科执行副总裁、首席运营官王海武直接管辖。
我们也一直认为，广州万溪是万科体系内非常重视的平台。
集团甚至下派财务背景的负责人管理这一平台。根据企查查，广州万溪的董事长为王文金，其自1993年进入万科，主要负责财务方面的工作，于2020年3月，万科公告称，根据工作需要，董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人。
看起来，的确受到重视。
也经常将广州万科和广州万溪进行对比，虽然广州万溪也属于广州万科，但作为比较独立的城市更新平台，跟广州万科的其它旧改项目比如万科黄埔新城、万科城市之光等，所处体系不同。
万科黄埔新城、万科城市之光等属于万科南方区域城市更新集团，该集团由李升阳主管。
虽然说是万科体系备受重视的平台，但是从年报中看出，广州万溪的地位并不显著。
广州万科在年报被列入为万科主要子公司之一，而广州万溪，基本没有过多提及。万科2022年报当中，关于广州万溪，仅仅出现于“应收关联方款项”一列。
报告显示，广州万溪作为合营企业，2022年应付万科款项为882.83万元，而2021年为460.56万元。
而关于广州万溪转化的项目，从境内主要项目2022年开发情况和2023年开发计划里面，没有具体项目罗列出来，仅仅看到广州广信资产包项目位于广州区域项目的最后一列。
如果不仔细找，很容易忽略这个资产包。前几年，广信资产包还能在中间的位置，会稍微显眼一点，但是位置也是逐年往下。
年报披露，万科持有广州广信资产包项目50%权益，占地面积79.97万平方米，规划计容建筑面积211万平方米。2022年，计容开工面积45.17万平方米，计容竣工面积1.97万平方米，年末储备134.12万平方米。
2023年，广州广信资产包项目计划开工计容面积32.61万平方米，计划竣工计容面积21.41万平方米。
罗列了万科这几年的年报情况，广信资产包的开竣工情况，发现前几年计划的开工面积，基本没有完成。
2019年计划开工计容面积为17.4万平方米，而实际并无开工；2020年计划开工面积同样为17.4万平方米，但最终开工面积为2.24万平方米，完成开工计划的比例，甚至不足13%。
到了2021年，开工进度开始加快，但仍未有竣工面积。
2022年，正是广信资产包动作较多的时候。虽然计容开工面积达到45.17万平方米，超过计划，但竣工面积依然达不到预期。
更为关键的点在于，拿下广信资产包六年时间，项目整体竣工面积仅1.97万平方米。如此进度，确实令人有所失望。
也就难怪，万科在年报中有意将广信资产包项目靠后放。一再延迟的开工计划，让万科不敢轻易提及这一资产包。
风险依存
对比万科广州区域其他单个项目，广信资产包项目确实体量够大，无论是开工、竣工规模均处于前列。
不过别忘了，这个资产包，核心资产包含广州市区17个未开发完毕的土地，涵盖花地湾项目、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带等。而这17个项目，大部分都为小体量项目，甚至有的项目建面不足1万平方米。
比如白云的金兰花园地块、丹桂花园地块，归属于广信的建面分别为0.94万平方米、0.51万平方米。
多年来，广信资产包处理速度缓慢，前五年仅仅转化了两个项目，分别为万科·喜悦里、万科金域曦府。
据阳光家缘数据显示，万科金域曦府当前已售住宅2570套，未售住宅526套，去化达到83%。虽然开发速度较慢，但因为位置以及学位资源等优势，项目去化情况都不错。
2023年，广州万溪准备推出的4个项目为荔湾的万汇天地·臻园、万汇天地·朗庭，越秀的万科·璟秀府，白云的万科·璟云府。
年初已经开始酝酿宣传，不知道实际落地会有几个项目。
去化顺利的话，万科今年在广州市场的份额势必会大大增加。比如万汇天地臻园主力户型建面125-180㎡四房，吹风价6万元+/㎡，总货量1400套，预计整体货值超百亿。
但理想跟现实总是有差距，一季度，万科在广州市场实现的权益销售金额仅27.5亿元，位于越秀地产、保利发展、广州地铁之后。
广信资产包确实是其扭转局势的关键，但按照前几年一拖再拖的开工情况，也不敢抱太大期望。
而且，购房者如若选择拿下广信资产包转化的项目，还要考虑一大风险——股权债权的问题。
万科于2020年引入战投，是包括信达在内7家公司组成的联合战投，股东数众多。
新股东提出要求，广州万科及广州万溪需确保自《合作协议》签订之日起满五年内，广州万溪及下属企业取得广信资产包内资产对应的不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件。
如今距离五年之约只剩下两年的时间，按照前述开工情况来看，仍剩下一大半的土储需要转化，对于万科而言，压力依然很大。
因此，未来广州万溪的股东结构仍存不确定性。按照合约，若广州万溪及下属企业实现的权益计容面积低于210.98万平方米时，广州万科可以选择：
回购新股东持有的广州万溪股权并承接其对广州万溪的债权，回购的股权及承接债权比例不低于新股东总持股比例的50%；
或给予新股东权利，允许其在60个工作日内自行寻找非关联第三方，收购新股东所持有的广州万溪股权及债权，并同意按照新股东与非关联第三方商定的条件共同出售广州万科持有的广州万溪公司股权及债权，出售价格不低于届时的市场公允价值。
不明朗的股东结构，不明朗的转化前景，广州万溪能不能成功脱困，实现逆袭，尚且得再等一段时间。$万科A(SZ000002)$