距离全国楼市全面放开限制貌似一步之遥。
9月1日晚，北方重镇——天津宣布缩小限购区域范围，仅市内六区限购。9月4日，辽宁省会沈阳宣布取消限购和限售，正式打响全面松绑第一枪。9月7日，同作为东北的“副省级城市”——辽宁大连也随即跟进解除限购政策，放开限售政策。9月7日，东部中心城市、江苏省会南京宣布自8日起，玄武区等四区范围内购买商品房再无需购房证明。9月11日，沿海副省级城市青岛和地级市王牌苏州相继
弱二线城市沈阳迈开全面松绑第一步，中等二线城市大连和强二线城市南京等二线城市迅速跟进，新一线城市青岛和苏州不约而同官宣，“星星之火已成燎原之势”，二线城市圈迫不及待全面放开限购，一线城市全面开放限购是否已经“箭在弦上”？
9月份以来，已有6个二线城市全面调整限购政策，深刻凸显当前全国楼市的严峻形势。
根据中指研究院最新监测数据，2023年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为16176元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与7月持平。同比来看，平均价格较去年同期下跌0.17%；全国百城二手住宅平均价格为15625元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较7月收窄0.01个百分点。成交量方面，8月全国百城新建商品住宅成交面积下降约7%，同比降幅超30%，绝对规模处在2016年以来同期最低水平，月度仅高于2020年2月。TOP100房企1-8月销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅较上月扩大4个百分点，其中TOP100房企8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。截至2023年8月31日，已有97家A+H股房企发布2023年半年报或中期业绩公告，97家A+H股房企营业收入均值同比下降1.3%，剔除恒大后营业收入均值为119.9亿元，同比下降4.8%，净利润均值为7.2亿元，同比下降19.3%。其中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性持续走弱。
另一方面，北京房地产中介行业协会发布数据显示，8月北京市二手房住宅买卖网签量为10960套，环比增加12.78%，同比减少21.26%；根据诸葛数据研究中心监测数据，8 月上海二手住宅成交 13471 套，环比上升 10.17%；同比下降 29.16%，同比降幅较上月收窄约 9 个百分点。根据深圳市房地产中介协会发布数据显示，8月深圳二手房交易量录得3115套，环比增长3.9%，相比去年同期，同比增长率为27.2%。
显而易见，相较于8月全国楼市一手房的量价齐跌和头部上市公司业绩等各项指标全面同步下滑，尽管二手房市场仍延续此前下跌态势，但是从北京、上海和深圳三大一线城市来看，二手房成交量环比止跌、价格未现大幅波动，二手房市场相较于新房市场已经有企稳回升迹象。
不可否认，自中央政治局会议以来，随着房地产各项宽松政策密集发布，特别是“认房不认贷”和“首付比例和房贷利率双降”重磅政策落地，“量升价稳、预期向好”有望成为“金九银十”的重要特征。不过，单就新房和二手房市场明显分化走势来看，在楼市政策有望全面放开之际，我们也能窥探中国房地产市场走势未来部分端倪。
利好政策频出，相较于新房销售举步维艰，二手房市场却呈现复苏之势，其内在原因为何？究其本质，中国房地产市场已经快速迈入存量房博弈时代。
根据国家统计局数据，2023年1-7月份，房地产开发企业房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。其中，住宅新开工面积41546万平方米，下降25.0%；商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%；商品房销售额70450亿元，下降1.5%。截至7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%，其中，住宅待售面积增长19.5%。由此可见，尽管房企已经明显控制拿地节奏、收缩市场战线，依然不能阻止新房库存大幅增加。倘若不再降价促销，以价换量，一手房市场未来形势岌岌可危。
相较于一手房，二手房存在诸多优势。
首先，二手房成交价格优势明显。相较于新房，差不多位置的2000年以后二手房价格有明显优势，即便是3-5年内次新小区也有一定价格空间，加上近期各地对于二手房交易税费环节的各种减免措施，价格优势进一步凸显。目前宏观经济复苏缓慢，居民收入下降，失业率居高不下，未来预期收入和工作是否稳定等成为刚需和改善型购房人不得不考虑的因素，追求高性价比同时尽量降低月供压力，二手房成为购房人首选。
其次，二手房交付时间优势明显。现有商品房预售条件下，业主从签订合同购买到实际新房交付，周期短则一年，长则两三年。在现有市场情况下，较长交付周期意味着存在不可控因素，即新房烂尾不能交付风险，尽管自去年以来国家有关部委和地方政府已经出台诸多“保交楼、保民生”措施，但是有关潜在风险依然不可忽视。同时，对于刚需和改善型购房人来说，二手房“早买早享受”，毕竟花钱买房首要目的是居住，对于投资客来说，房价“只涨不跌”的时代已经过去，投资一手房存在被套牢风险，同时因为交付周期，不能像二手房那样方便交易流通，一旦未来房价下跌，一手房无论是提前违约退房还是收房再次出售，潜在损失巨大，相较而言，二手房可以及时止损脱手。
第三，二手房配套设施优势明显。目前，经过上一轮棚户区改造、城中村改造等城市更新，大部分城市核心市区停止新增土地供应，出于土地供应稀缺性和土地价格高昂因素，绝大部分房企主要新增拍卖地块集中在远郊区，导致新增一手房供给集中在非核心新城区，相应新房不仅供给量较大，而且价格对于地铁、医院、学校、商场等配套实施完善程度极为敏感，在目前地方财政吃紧，城市基础设施建设投资下降，城镇化步伐放缓之际，相较位于核心城区的二手房，一手房因为配套设施发展不及预期，未来升值空间较为有限，二手房因为良好的教育、医疗、就业、商业等配套设施，带来工作生活舒适度提升，其区位优势决定未来升值空间较大，无论投资置业还是刚需自用，其良好的保值性表现注定都是首选。
最后，二手房存量效应优势明显。根据国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》中数据，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，城市家庭人均居住面积为36.52平方米。2022年末中国大陆人口14.12亿人，比上年末减少85万人，人口自然增长率为-0.60‰，由此估算，目前中国二手房面积接近600万亿平方米，而2022年中国城镇化率为65.22%，中国城市二手房住房面积近400万亿平方米，相较于目前一手房市场（包括待售和新开工）不过区区10亿平方米体量，考虑到未来中国极大概率进入人口负增长时代，加上人均住房面积已经达到国际发达国家水平，未来新增住房需求不大，一手房继续增加供给空间很小。几年之后待现有新房销售接近完毕后，市场将全面进入存量房时代，而且随着时间推移，现有新房也很快变成次新房乃至二手房，住房市场饱和意味着存量房博弈时代已经到来。一手房不再因为稀缺性成为“香饽饽”，即将迎来围绕存量二手房的智能科技、节能环保以及个性化宜居的全面改造时代。
总体上，随着全国楼市限制的有望全面放开，无论一手新房还是二手存量房市场即将迎来复苏机会，全国楼市复苏看一线城市，一线城市复苏看二手存量房市场，一线城市的二手存量房市场将会再次成为全国楼市发展的“风向标”，成为全国房地产市场全面复苏的关键“引擎”。