$万科A(SZ000002)$ 年报中的市场回顾
2022年
1、全国商品房销售规模大幅下降。国家统计局数据显示，2022 年全国商品房销售面积 13.6 亿平方米， 同比下降 24.3%；销售金额 13.3 万亿元，同比下降 26.7%，其中分季度的销售金额同比分别下降 22.7%、 33.2%、20.4%和 28.0%。
2023年
全国商品房销售持续下行。国家统计局数据显示，2023 年全国商品房销售面积 11.2 亿平方米，同比 下降 8.5%；销售金额 11.7 万亿元，同比下降 6.5%。中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比下降 17.3%。
——23年的同比数据和22年是对不上的。11.2/17.96=62.3%，下跌37.7%
2022年
新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负。2022 年，全国房屋新开工面积 12.1 亿平方米，同 比下降 39.4%，降幅较上年扩大 28 个百分点；全国房地产开发投资 13.3 万亿元，同比下降 10.0%，为有 统计数据以来的首次下降。
2023年
新开工面积和房地产开发投资同比下降。2023 年，全国房屋新开工面积 9.5 亿平方米，同比下降 20.4%；全国房地产开发投资 11.1 万亿元，同比下降 9.6%。
——这个数据不用说，更狠，不需要算都知道腰斩了。
2022年
土地市场成交面积和溢价率明显回落。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，全 国 300 个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降 36.7%，成交建筑面积同比下降 30.7%，住宅用地出让金 同比下降 30.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为 3%，较 2021 年下降 8 个百分点。
2023年
土地市场成交面积回落。根据中指研究院数据，2023 年全国 300 个城市住宅类用地供应和成交建筑 面积同比均下降 20.6%，住宅用地出让金同比下降 14.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为 4.7%，较 2022 年提高 1.7 个百分点。
——不用说，腰斩。
没有一个行业，会如此惨烈。
面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型：
一是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流 为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚 安全垫。2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。
二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务 1000 亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制， 主动推进融资模式的转型。
——Q1的形势这么恶劣，一边大失血，一边挤牙膏。增加现金，减少债务，保持现金，活下去仍然当前的首要任务。
负债情况
（1）负债率 截至 2023 年底，本集团净负债率为 54.7%，较 2022 年底提高 11.0 个百分点。
（2）有息负债及结构 截至报告期末，本集团有息负债合计 3,200.5 亿元，占总资产的比例为 21.3%。有息负债以中长期负债 为主。有息负债中，一年内到期的有息负债 624.2 亿元，占比为 19.5%；一年以上有息负债 2,576.3 亿元， 占比为 80.5%。
分融资对象来看，银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借款占比为 13.5%。
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 38.7%，浮动利率负债占比 61.3%。
分境内境外来看，境内负债占比 80.3%，境外负债占比 19.7%。人民币负债占比 80.9%，外币负债占比 19.1%。
报告期内，本集团实际利息支出合计 142.6 亿元，其中资本化的利息合计 94.2 亿元。
截至报告期末，本集团持有货币资金 998.1 亿元，远高于一年内到期的有息负债总额 624.2 亿元。货 币资金中，人民币占比 97.2%，美元、港币、英镑等外币合计占比 2.8%。
存货分析
截至报告期末，本集团存货金额为 7,017.0 亿元，较 2022 年底下降 22.6%。其中，拟开发产品为 1,019.3 亿元，占比 14.5%；在建开发产品 4,893.1 亿元，占比 69.7%；已完工开发产品（现房）1,077.4 亿元， 占比 15.4%。
本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准 备 34.9 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 29.5 亿元。报告期末，存货跌价准备余额为 79.9 亿元
