核心观点：
2022年由于疫情影响，一部分原应竣工的项目未能如期竣工，这部分竣工大概率顺延至2023年乃至2024年竣工。经过测算，我们估计未能如期竣工的面积约为15631.034万平方米。根据房地产烂尾面积，我们计算了不同保交房情况下2023年预测的竣工面积（绿色为悲观预期，黄色为中性预期，红色为乐观预期）。
悲观预期下，2023年房地产竣工面积为8.5815-9.8928亿平方米；中性预期下，2023年房地产竣工面积为9.8997-11.1294亿平方米；乐观预期下，2023年房地产竣工面积为11.1364-12.4546亿平方米。
一般房屋新开工到竣工大约2-3年的时间，但新开工面积+36个月与竣工面积数据上差距较大。若依据新开工面积滞后36个月数据计算房地产竣工面积，进而计算玻璃需求量是不准确的，会导致竣工面积的多算。
根据历年数据，去除11、12、1、2月份数据后，房地产新开工面积滞后36个月与房地产竣工面积数据走势较为重合。因而可据此估算出剔除4个月的房地产竣工面积。综合2020年以来的数据，可知房地产竣工面积/房地产新开工面积+36个月系数约为0.2997。据此估算对应2023年3-10月竣工面积共为51053.535万平方米。
由于年末与年初是竣工高峰期，沿用3-10月的对应系数已不合实际。因此我们分别计算了11月/12月/1-2月的对应系数，分别为0.59/1.656/0.692，对应月份竣工面积为12020.63/38665.05/7175.78万平方米。综合计算，2023年实际竣工面积约为108914.987万平方米。值得注意的是，由于大部分烂尾楼均计算在内，我们需要思考保交房实现的具体比例。
根据易居研究院智库中心的测算，目前我国房地产烂尾面积约为2.31亿平方米，占2022年房屋竣工面积的26.79%，占2023年预测房地产竣工面积的21.2%，已超过20%，因此，保交房的实现情况极大影响了2023年竣工面积，进而影响对2023年玻璃表需的预测。
图4：我国房地产烂尾面积估计
2022年由于疫情影响，一部分原应竣工的项目未能如期竣工，这部分竣工大概率顺延至2023年乃至2024年竣工。经过测算，我们估计未能如期竣工的面积约为15631.034万平方米。根据房地产烂尾面积，我们计算了不同保交房情况下2023年预测的竣工面积（绿色为悲观预期，黄色为中性预期，红色为乐观预期）。
悲观预期下，2023年房地产竣工面积为8.5815-9.8928亿平方米；中性预期下，2023年房地产竣工面积为9.8997-11.1294亿平方米；乐观预期下，2023年房地产竣工面积为11.1364-12.4546亿平方米。
表1：不同保交房与延期竣工比例下2023年竣工面积预测
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