前面跟大家聊了三期的房事，今天跟大家聊最后一期。到底房地产还有没有机会。
一、在谈这个问题前，请大家要改变一下过去的思维模式，划清几个界限：
1）一手房和二手房的界限。
大家不要再想着一手房价格高，同区域的二手房价格就会高；或者反过来说，不要想着二手房降价了，同区域的一手房价格就会下降。因为，目前的新房设计和配套、物业等要远远优于旧房子，新房和旧房目标客户也有所不同；同时，新房的拿地价要远远高于旧房子，政府又不同意开发商降价去库存而采取了时间换空间的做法去库存。所以，以后同区域的新房和二手房价格背离甚至大幅背离，将是新常态。所以，在讨论房地产的问题的时候，一定要分清楚是新房还是旧房。
2）房地产业和房地产企业
谈到房地产业，会涉及新房和二手房市场，这两个市场有可能在未来会出现价格和成交量的分化。因此，二手房市场的冷暖甚至说整个房地产市场的冷暖，与房地产企业的日子好不好过，要分开区别。对于房地产企业，要个案分析和判断。
3）房子的消费属性和投资属性
在过去20年，一般人买房，会认为既可以住又可以当投资品，房子住久了，还能保值甚至涨价。以后，这两个属性需要分开讨论。买房的时候，一定要先明确自己是需要住还是需要投资的。以后，除了极个别地段和配套非常好的二手房仍能保值外，大部分房子将会按照固定资产折旧，随着使用年限的增加而不断贬值。以后大部分房子就是消费品，像汽车一样，旧了就不值钱了，甚至只能当废铁卖。
二、分清楚以上三个界限后，我们下面来讨论房地产的投资和购买问题。
（一）先说投资。
很多人可能会觉得，房地产已经没有投资潜力了。我不认同这种看法。在过去三期我也谈到房地产未来的发展趋势。我认为，未来中国房地产至少存在几个可以投资的机会和方向，只要本轮调整结束，大家不妨把握机会.
1）豪宅
我说的豪宅是指在市区核心区域内的别墅，例如广州二沙岛的别墅。这些房子是永远不会贬值的，而且是稀缺资源，有钱也不一定买得到。如果大家足够幸运且有足够资金，大家碰到这些机会可以大胆出手。
投资指数：超五星！
我并不认可那些目前流行的二三十层的大平层的投资价值。那些房子只能满足有钱人改善型需求，但由于楼层高供给大，这些楼旧了会有各种的问题难以解决。这些房子价格也高，以后要保本转让，难度非常大。因此这类伪豪宅，我认为根本没有投资价值。
2）股票
豪宅的投资，与大部分人无关，但芸芸众生，投资股票门槛还是很低的。我觉得，未来，优秀的房地产企业，仍将会有不俗的表现。在本轮房地产调整后，大部分没有实力的房地产企业会退出市场，而剩下一批负债成本低、资产负债表管理优秀、现金流优秀、开发项目稳健的优秀房地产企业。这些房地产企业如果学习国外成熟市场的开发模式，即做好了一个楼盘再去寻找机会再做下一个楼盘的稳步发展模式，将有机会成为类公用事业股的公司。目前，我已经紧密跟踪部分房地产企业，就等先有1/10再有10倍的机会了。
投资指数：四星！
3）部分二手房
投资二手房，不要想着以后能升值。以后二手房投资的估值模式，要用租售比来衡量。我认为，以收租理念去投资二手房，仍会有机会，但不能用涨价升值的理念去投资，而是要计算租金的回报期。如果一个20年楼龄的房子，靠收租能够10年收回成本，那么依然是一个好的生意。
要实现二手房合理的投资回报，首先是买入价格。在本轮房地产调整周期下，可能会有一些超低价的房子被抛售，大家可以留意市场的情况，或者可以留意法拍市场捡漏。其次，是预判未来租金的趋势，这个比买入价格的把握难度更大。
总体来说，我认为在核心区域具有良好配套的刚需型户型的二手房，在价格适当的时候仍有比较好的投资价值。未来学区房可能不那么值钱了，但是，好学校附近的好房子仍然会不缺少收租的机会。
二手房的投资，由于占用资金大，房子流动性差，我个人宁愿选择投资股票。
投资指数：二星
（二）再说刚需
刚需族目前处于比较尴尬地步。一方面，新房价格坚挺，且大部分处于核心区外围，上班路程时间长。另一方面，二手房价格不断下跌，购房后房子将面临亏本的现实。因此，我奉劝各位刚需族的朋友，放下房子能够保值升值的梦想，再去追求你心目中的房子。
由于目前新房大部分都是面向改善型需求的市场，因此，刚需族在新房可选择的余地也不多。类似我上周所写的《房事知多少（副刊）----周末看房记》那个楼盘，或许是刚需族入场的比较好的机会，但千万别想着以后这个房子能保值或者升值。
另外，在上文提到的核心区二手房，如果衡量租售比合理后，也是可以考虑。
如果找不到价格合理的房子，刚需族也要学会接受租房子奋斗一生的准备。一辈子住房子住，但享受更高的生活质量，其实也是不错的选择。
（三）改善型需求
目前，改善型需求应该是最大的，但是，这群人也是最纠结的。旧房子，越住感觉越不爽，各种不如意；新房子，要么地段偏远，要么价格昂贵。即使有实力，买了又担心以后房子贬值。
这个我要警告大家，如果你有钱有实力去买，也要买核心区域内的新的大平层，或许以后还能勉强保值，即使贬值，住着也舒服，也算把钱花在享受生活了；如果你没有足够的钱，将就着买边远地区的大平层，那么不但享受不了便捷的生活，以后房子也难保值甚至卖出去。
所以，像我这些没实力的人，还是老老实实住在旧房子吧。
至此，一共四期+一期副刊的《房事知多少》已经写完。未来房子就是奢侈消费品，而不是投资品，大家一定要有这个思想准备。房地产依然是一个非常好的行业和赛道，未来仍将充满着机遇。