港股的空头真是猛，今天万科企业再创新低，收盘价4.33港元，市值516.6亿港元，流通市值95.5亿元港元，其中有45%左右的流通筹码被沪港通资金拿走。谈谈一下几点感想：1、四月份万科销售不会差，3月底上海嘉定新城的理想之地五期开卖，卖了212套房子，均价5.07万，户型有128.5平、103平、145平，总价大概是13亿元，这个项目万科的权益是48.9%，即单项目权益销售收入是6.5亿元。2、万科近两年拿的地，拿地价格不高，位置不错，参考@扯万子 这哥们整理的数据，用抖音把每个楼盘都看了一下，产品户型好，物业不错，不愁卖，毛估估的毛利率也不错（综合下来能有20%以上的毛利率）。其中万科2022年年底拿的上海雅宾利四期项目，权益地价84.4亿元，这个豪宅预计3季度开卖，联动价格13.3万元/平，妥妥的日光盘，毛估估今年能贡献百亿以上的权益收入。3、客观讲，万科发展了几十年，累计了较好的口碑，公司管理能力比国企强（部分管理能力强产品力好的知名民企，如融创等大概率退出舞台）。万科在开发业务市场肯定还是能保持竞争力的（政府主导的项目还是乐意跟万科合作）。开发业务后面万科能保持谨慎，聚焦优势区域，产品做精做细，毛利率有保障的情况下，拿地规模下降一些也无可厚非，顶多是残酷的牺牲部分员工的利益（缩规模，大幅裁员）。4、公司再怎么样今年是不可能躺平的，后面的销售端政策肯定还会持续加码，万科2024年后面三个季度的销售收入大概率环比大幅回稳（同比可能还会有所下滑），年底前万科还会处置300亿元的固定资产或股权（讲zz的国资肯定得支持）。谨慎乐观一点，市场最坏的日子其实已经要过去了。5、万科的经营业务，租赁、物流、商业地产等发行reits，打通重资产的流动性和退出渠道。换个角度想，这类业务投入大，见效慢，收益率不大，对位置的要求也高（一二线相对稀缺的资源）， 因此进入门槛高。只要它们的市场需求持续存在，我相信春暖花开之日（低息环境），市场终究会给它们一个合理的估值对价。#万科A# #万科企业#