房地产没得搞了
房地产板块长期市盈率
来源:点掌财经
房地产板块当前市盈率55.65, 长期市盈率中位数20.70, 长期市盈率当前分位88%; 三年市盈率中位数10.61, 三年市盈率当前分位99%;一年市盈率中位数12.87, 一年市盈率当前分位98%,从数据上看,房地产板块的一年市盈率、三年市盈率和长期市盈率均处于历史高位。
房地产板块平均在建工程柱状图
来源:点掌财经
房地产板块平均在建工程6.41亿,同比下降5.38%;2022年2季度同比2021年2季度也是少量下滑的,从整体的趋势上看也是在缓慢下行,景气度也是大不如前。
房地产现状与未来
7月份房地产开发投资增速同比下跌12.3%,销售面积下滑28.9%,房地产市场的复苏严重低于预期,要引起足够的重视。地产下行是2022年宏观经济最大的潜在挑战。中国的房地产已经持续繁荣了20多年,随着人口老龄化加速和城镇化进程放缓,房地产的长周期在2017年就已出现拐点。虽然有关房地产的放宽政策在不断推出,但政策只能改变斜率却不能改变趋势,也就是房地产在中国经济中比重将逐步下降。
过去十年,房地产一直是拉动中国经济增长的主要动力,但自去年三季度以来连续下行,到今年二季度已成为负贡献。即使放宽政策不断推出,改善效果似乎也并不明显。房地产这一下行趋势究竟是“三道红线”等政策影响下的暂时趋势,还是反映着背后某些长期问题?
按照西方学者的研究,房地产存在15-25年的建筑周期,也叫库兹涅茨周期,而中国的房地产已经持续繁荣了20多年了。
接下来,国内房地产将面临人口过快老龄化下需求收缩的巨大压力。估计今年中国总人口就极有可能出现负增长,同时未来的老龄化率将加速,到2030年前后步入超老龄化社会,这两个趋势势必会让房地产的供需双减。
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随着人口老龄化加速和城镇化进程放缓,房地产的长周期已经出现了拐点,而且这个拐点早在2017年就已经出现了。至于为什么2017年以后房价相对其他金融产品还是比较坚挺,原因在于中国居民部门的财富主要配置于房地产,而且地方政府对土地财政依赖度也较高,所以出台了各种举措以保持房价的稳定。
但基于人口老龄化加速和城镇化进程放缓的大趋势,无论调控政策是松一点还是紧一点,房地产在我国经济中比重下降的趋势都不会改变,接下来我们可能会经历一个漫长、缓慢的房地产下行周期。
今年上半年的房地产数据非常差,其中房地产开发投资增速为-5.4%,从过去拉动经济的主要动力转而成为拖累。伴随着商品房销售额的大幅下降,土地购置面积和新开工面积等都出现大幅下降,上半年居民新增房贷的规模也接近于零。这说明未来仅就房地产的融资而言,对银行的信贷需求将是下降的。
从去年四季度以来,有关房地产的放宽政策在不断推出,但效果并不明显,或许说明政策只能改变斜率却不能改变趋势。好在国内房价走势总体比较平稳,说明政策虽然不能改变趋势,但至少能起到“稳房价、稳地价和稳预期”的作用。
往后看,基于人口负增长下人口流动的特征,即中国城镇化进程的放缓和大城市化进程的加速,如果房地产市场能够在政府强有力的政策管控下能够实现软着落,那么,人口净流入地区的房价将相对坚挺,而人口持续净流出地方的房价则恐怕难以乐观了。从欧美日的案例看,尽管它们都经历过房地产泡沫的破灭,但作为经济、金融、航运或科技中心的大城市,大部分房价还会与时俱进、屡创新高。
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