饕殄盛宴来了！
7月3日，深圳市2023年三季度计划入市商品房清单公布。清单显示，接下来的三季度计划入市的商品房项目有34个（含深汕）。
其中，住宅项目有33个（含深汕），公寓项目仅南山深业世纪山谷花园二期1个。
同日，深圳住建局公布了《深圳市共有产权住房管理办法》等四则“办法”，且均于2023年8月1日起施行。
8月1号后，深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房，但不追溯。至此，深圳保障房体系的未来走向确定。
上述2件事，其实都凸显了深圳对楼市的态度：继续加大住宅供应调节市场，支持、保障刚需和改善需求。
这样的背景下，深圳出“史诗级”放松政策的可能性就更低了，详情可回顾我们此前判断：近10个红盘热销！楼市没有想象那么差，下半年或迎关键期
进入7月，深圳中原研究中心统计数据显示，预计将有14个新盘入市。其中13个住宅，1个公寓。那么，我们应该如何选择？
今天，芒果好房从位置、产品及价格3个维度进行了对比解析，以供大家参考。
ONE
光明2盘
公明中心老城&长圳地铁上盖
7月光明预计有2个新盘入市：深铁瑞城二期和宏发悦见公园里。
从位置和配套上看，两者周边的生活配套都较为完善，生活气息浓厚。
其中，深铁瑞城二期是地铁6号线长圳站的地铁上盖，还位于深中光明分校的学区范围，教育资源相对更优。
宏发悦见公园里则位于公明中心，距离地铁6号线公明广场站约700米，周边有大仟里购物中心、光明区红花山体育中心、光明区图书馆等，商业及文体资源相对更优。
▲光明2盘位置示意图，仅供参考
从产品上看，深铁瑞城二期是建面约96-100㎡的纯3房改善户型。宏发悦见公园里是建面约85-120㎡的3-4房，覆盖了刚需和改善性需求。
从价格上看，深铁瑞城二期毛坯限均价4.75万/㎡；宏发悦见公园里参考公明二手房价格，预计均价约4.4万/㎡。
▲宏发悦见公园里整体效果图，仅供参考
结合户型、区位和配套来看，本地刚需自住可以重点关注宏发悦见公园里，上车门槛更低，而且配套更为丰富。
如果更看重学校，或者是在南山、福田或龙华上班的人，可以优先关注深铁瑞城二期，但门槛也会更高一些。
▲深铁瑞城整体效果图，仅供参考
TWO
宝安2盘
塘尾&沙井综合体各有特色
7月宝安预计有2个新盘入市：鸿荣源·珈誉府和拾悦城二期。
其中，鸿荣源·珈誉府已拿证，7月1-5日i深圳登记，7月6日公布入围名单，7月8日线上选房。
其此次推1401套住宅，建面约76-181㎡的3-5房，备案均价约5.51万/㎡，92折+1年物业费，折后均价5.08万/㎡，毛坯交付送简装。
▲鸿荣源·珈誉府整体效果图，仅供参考
从位置和配套上看，两者周边的生活配套同样都较为完善。
鸿荣源·珈誉府位于塘尾，周边有深圳地铁11号线塘尾站+30万㎡的奥特莱斯购物中心+9年制学校（据悉会引入名校）+2所幼儿园。
拾悦城二期则位于沙井，距离地铁11号线沙井站及马安山站均约900米，周边有京基百纳广场、定岗湖公园、西荟城购物广场等。
▲宝安2盘位置示意图，仅供参考
从产品上看，鸿荣源·珈誉府是建面约76-181㎡的3-5房。拾悦城二期是建面约86-140㎡的3-5房，两者都覆盖了刚需和改善性需求，但鸿荣源·珈誉府跨度更大。
从价格上看，鸿荣源·珈誉府折后均价5.08万/㎡，毛坯交付送简装；拾悦城二期参考周边二手房价格，预计均价约5万/㎡。
▲拾悦城整体效果图，仅供参考
结合户型、区位和配套来看，两者都不错，看自己需求来选择。
鸿荣源·珈誉府位置更近南山、福田等中心区，户型更小，门槛较低，一期可共享深外宝安分校，价格相比年初入市的海岸城优惠不少。
但住宅距离地铁较远，配建学校还没定；周边城市面貌待改善，商业配套也还需时间兑现。而且体量较大，后期如果要转手会比较困难。
拾悦城二期，周边的地铁、学校、公园、商业等配套都已兑现，生活氛围浓厚。但回迁房占比较高，影响舒适度；开发商是东关集团，实力一般。
目前教育资源也一般，不过坊间传闻项目配建的9年制学校将引入宝中分校，如果属实，加大大加分。
THREE
南山3盘
豪宅&刚改一次满足
7月南山预计有3个新盘入市：前海时代云岸、开云府、鼎胜金域阳光家园。
从位置和配套上看，三者各有所长，面对受众不同。鼎胜金域阳光家园位于西丽，主要受众为刚需和改善。
前海时代云岸位于前海，开云府位于蛇口，都属于豪宅板块。
▲南山3盘位置示意图，仅供参考
其中，鼎胜金域阳光家园位于塘朗山下，大沙河生态走廊旁，周边有地铁7号线茶光站、地铁5号线大学城站及西丽站，出行便利。
前海时代云岸在桂湾，旁边就是地铁1号线鲤鱼门站及深圳西站；自带约8万㎡商业配套，附近还有万象前海和卓越INTOWN购物中心。
开云府是地铁5&2号线交汇站赤湾站上盖，周边生活配套完善，自带大体量商业，邻近文天祥纪念公园，但属于赤湾板块，区位上略逊色于前海。
▲开云府效果图，仅供参考
从产品上看，前海时代云岸首推建面约55-125㎡的公寓，开云府是建面约123-203㎡的3-4房住宅，鼎胜金域阳光家园是建面约87-130㎡的住宅。
从价格上看，鼎胜金域阳光家园预计均价约8+万/㎡。开云府参考上批产品价格，预计均价约9万+/㎡。前海时代云岸的公寓，价格预计会比住宅低，预计8万+/㎡。
▲前海时代云岸效果图，仅供参考
结合户型、区位和配套来看，前海时代云岸的公寓相对适合一些商务人士。开云府相对适合一些实力较强的高净值人士，纯粹的大户型，门槛较高。
鼎胜金域阳光家园则适合刚需上车，或者改善置业，门槛相对较低。而且，依山傍水，自然资源丰富，居住舒适度较高。
区域价值也更具想象空间，有西丽湖国际科教城、西丽高铁新城、留仙洞总部基地等多重利好的加持。
▲鼎胜金域阳光家园效果图，仅供参考
FOUR
龙岗3盘
平湖边缘综合体&龙岗中心城双子
7月龙岗预计有3个新盘入市：岗宏翰林汇、紫和嘉园、华润昭华里
从位置和配套上看，华润昭华里表现更好，处于龙岗中心城板块，距离地铁16号线尚景站约500米，盛平站约600米，周边还有宝能allcity、龙潭公园等配套。
紫和嘉园虽然同样处于龙岗中心城板块，但位置偏北，周边生活配套和环境都有待改善，距离地铁16号线盛平站约1.3公里，周边工厂农民房比较多。
岗宏翰林汇位于平湖，周边以民房工业园区居多，环境和生活配套同样有待改善，距离地铁10号线木古站、华南城站和平湖站，直线距离均超3公里。
▲龙岗3盘位置示意图，仅供参考
从产品上看，华润昭华里是建面约95㎡的纯3房住宅，紫和嘉园是建面约66-98㎡的2-4房住宅，岗宏翰林汇是建面约73-132㎡的住宅。
▲华润昭华里效果图，仅供参考
从价格上看，华润昭华里毛坯限均价4.46万/㎡；紫和嘉园参考周边房价，预计均价约4万+/㎡；岗宏翰林汇预计均价约4.5万/㎡带装修。
▲岗宏翰林汇效果图，仅供参考
结合户型、区位和配套来看，华润昭华里比较适合龙岗的改善需求。
岗宏翰林汇目前来看，并无太大亮点。紫和嘉园有建面约66㎡的小户型，总价相对较低，适合预算十分有限的刚需上车。
▲紫和嘉园效果图，仅供参考
FIVE
龙华2盘
深圳北迷你楼&清湖综合体
7月龙华预计有2个新盘入市：中海珑悦理家园、宏发悦见倾湖锦府。
从位置和配套上看，两者各有千秋。中海珑悦理家园处于深圳北板块，旁边就是深圳北站枢纽，紧挨着华润超核润府，周边配套完善。
宏发悦见倾湖锦府是清湖地铁口物业，周边的生活配套同样丰富，有深圳书城（龙华城）、龙华文化艺术中心、龙华文化广场等文体集群。
▲龙华2盘位置示意图，仅供参考
从产品上看，中海珑悦理家园是建面约88-128㎡的3-4房住宅，宏发悦见倾湖锦府是建面约96-119㎡的3-4房住宅。
从价格上看，中海珑悦理家园毛坯限均价7.245万/㎡；宏发悦见倾湖锦府参考周边房价，预计均价约6万+/㎡。
结合户型、区位和配套来看，宏发悦见倾湖锦府，适合龙华改善上车。
▲宏发悦见倾湖锦府效果图，仅供参考
中海珑悦理家园虽然区位和配套不错，但近两三年中海开发的深圳项目基本上都在维权，质量问题担忧。
而且中海珑悦理家园位于民塘路和玉龙路的十字路口处，西南面紧邻地铁4号线高架线，部分户型不可避免会面临噪音和粉尘问题，影响居住舒适度。
另外，中海珑悦理家园小区体量小，车位配比仅1:0.6，不仅小区活动空间和活动设施少，业主下班晚或面临停车困难的问题，大大降低了居住体验。
▲中海珑悦理家园效果图，仅供参考
SIX
福田、坪山各1盘
海景房&上车盘
7月福田预计仅1个新盘入市：绿景尚悦府。
从位置和配套上看，绿景尚悦府的表现都很好，基本没有短板。距离地铁7号线沙尾站约800米，周边有红岭实验学校、绿景佐阾红树林购物中心等配套。
从产品上看，这次绿景尚悦府将推85套住宅，建面约110-143㎡的3-4房，以改善户型为主。
从价格上看，参考上批产品价格，预计均价9万+/㎡。
结合户型、区位和配套来看，绿景尚悦府对于想福田的改善置业者来说，是个不错的选择。
其最大的亮点是靠南侧楼栋紧邻福田红树林生态公园，没有建筑遮挡，未来可以享受永无遮挡的生态海景视角，其余楼栋部分高层也可以看到海景。
但绿景尚悦府东侧分布着建筑密度较大的农民房，整体面貌有待改善。另外小区回迁房占比较大，居住氛围不够纯粹。
▲绿景尚悦府效果图，仅供参考
7月坪山预计有1个新盘入市：龙光春城玖榕府。
这个新盘已开放展厅和样板房，即将入市，将推467套住宅，建面约95-118㎡的3-4房住宅，预计均价3.5-4万/㎡。
其位于坪山碧岭，区位表现一般，生活配套也有待改善。距离地铁14号线锦龙站超2公里，距离坪山天虹超1.3公里。
目前坪山中心区还有不少新盘在售或待售，就看龙光春城玖榕府的优惠力度如何了。
▲龙光春城玖榕府效果图，仅供参考
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