定性分析：投资万科的逻辑是：城镇化（城镇化到90%，现在60%），市场集中度提升，消费升级。万科五大块业务发展展望：1、房产开发第一，2、物业服务第一，3、商业地产第一或第二，4，长租公寓第一，5，物流仓储第一。 定量分析：现市值3000亿，2019年利润420亿左右，市盈率7倍左右，三季报披露：已销未结金额6362亿，物业服务营收110亿左右，长租公寓开业9.8万间，商业地产1300万平米（2018年年报数据），物流仓储998万平米，标准办公+园区700万平方米（2018年年报数据），净负债30%（2018年年报数据）。未来十年利润按10%增长，到2029年的利润1100亿元左右，给9倍市盈率，市值9900亿。十年投资回报三倍+每年4%的分红。投资一个公司假设不上市现价你会买吗？这样想投资会简单点！