投资日记（228）：聊聊新城

很久没聊新城了，今天心血来潮，简单来估个值。

我们说巴菲特的估值方法是“对公司未来现金流的折现法”，本着估值是一门艺术的原则，本人将其粗略的简化为资产折现60%（很保守了），负债不打折，即公司合理估值=折后资产-负债，然后对合理估值再进行六七折，即为当下买入区域。

下面我们就用这种简易方法来对新城控股进行一个估值，具体如下，

上图，截止23年三季度末，新城资产折现为：现金类100%＋应收款80%＋存货50%＋商业和投资类60%＋固定在建无形60%=228.7+330.4+872.5+867+50.4=2349亿

再看负债，截止23年三季度末，新城总负债3292亿，其中有1410亿为合同负债（预售款），所以有效负债为3292-1410=1882亿。

折后净资产=2349-1882=467亿，再打个六七折，折后价为467×0.67=312.89亿。截止2月23日收盘新城市值为235.3亿。

估值算是算完了，有人说现在的地产还能这么算？大宗房价持续下跌，房产市场萎靡不振，怎么计算都是白搭。怎么说呢，道理是有的，我算估值是因为想了解一下最坏的结果清盘后会是什么样，再说了，最坏的结果会不会出现，现在下定论还为时过早，毕竟新城还有吾悦。

退一万步来说，就算出现了最坏的结果，那结果能不能承受，通过这也简单一梳理就清晰很多了。

最后，投资只要坚守一定的原则（不赌博、不跟风、不瞎炒，长期坚持、适度分散），最终都会柳暗花明又一村的。

$新城控股(SH601155)$ $房地产ETF(SH512200)$