首先公布一下利益相关：持有$绿景中国地产(HK:00095)$，$金地集团(SH:600383)$，$华发股份(SH:600325)$大概一年的时间，从1.31一路买来，最低0.62，平均成本大概0.9左右吧，虽然经历了房地产指数一路向南，民营房企各种踩雷，暴雷，炸雷，但是还是一直在加仓绿景，不为别的，只为白石洲璟庭项目。
前两天售楼处开放，去看了一下，本意是想找点继续大幅加仓的理由的，因为顶层宣布不提“房住不炒”了，民营经济也再次被提到重要性，地产股都嗨翻了，绿景的核心项目此时推出，正所谓奉天承运，岂不要卖个盘满钵满！内心的小算盘已经打到股价破三了。
不过现场去看了一下，似乎又凉下来啦，白石洲已经不是那个白石洲，绿景似乎还是那个绿景，个人再梳理一下乐观和悲观的部分吧：
首先，白石洲项目推出时机是顶层对房地产定调转变的时刻，有机会把房价永远涨的故事讲下去，这个是重大利好。其次，白石洲北区旧改成败在此一举，特大城市旧村改造的政策支持也会很大，此利好二。再有，深圳关内土地稀缺性还是存在，至少短期内福田南山的竞品不是那么多，紧邻北环路的海德园可以日光，绿景璟庭同样有其稀缺性。最后，璟庭的规划起点还是不错，比之对标的华润大冲项目而言，很多设计方面亮点还是代表了未来城市的生活方式的。
优点千万条，地段最重要，关内核心，坐拥深圳湾，豪宅环伺，是璟庭最大的优势。
缺点部分也再重温一下，1、随着财政的吃紧，深圳救市的意图比较明显，比如提高新拍土地的限价，后面可能也会放松限购限贷，但是其中之一是加大了住宅用地的供应，尤其是前海，深圳湾等地方修改归还，新增了很多住宅用地，这些地块基本都是十万+起步的，未来对绿景璟庭将形成长期的竞争。2、深圳湾区域的天花板，被中海新拍的地王给封顶了，13万3的限价，几乎只有绿景璟庭一半的容积率，深圳湾超级总部基地的地段也好很多，如果对标的话，意味着绿景的价格不能超过11万，否则为什么不买中海？3、白石洲项目旧改三四期还是有不确定性，售楼处外大玻璃映射着几个钉子户楼栋的五星红旗，后面拆迁进度，还是会影响一期的信心，好比中洲湾迎海即使起价去到6字头，也卖得不是很好。4、就产品本身来说，11点几的容积率，74层的高楼，使用率实在有点低，最小109平方米的三房，就只能跟其他盘一般标准的95平方米三房对标，意味着价格其实就虚高了15%。5、大盘总销是很大，但是推盘量也很大，三栋楼就要推一千多套，因此客群的多样性也很强，那么投资客劣币驱逐良币的效应还是会体现，比如售楼处现在还是无法确定是毛坯还是精装交房，既要投资客，又要自住客，还要投机客，深圳现在每个盘都充斥了这种求生欲望。6、售楼处里面没有怎么体现万科，虽然领导说，“民营老板，老乡别走，”但目前卖房实际还是体现了国企央企溢价，对民营企业实力的担忧短期是不会去除的，不提万科，要不就是充满自信，但是实际呢？
最大的失望还是在于对绿景这个公司，一个堪称深圳第一大盘的项目横空出世，做得犹犹豫豫，纠纠结结，此乃最大的败笔，没有借助白石洲璟庭项目体现绿景的升级和腾飞，售楼处，样板房的水平中规中矩，毫无惊艳（对比华润这些标杆），营销推广和管理也是充斥了一种小家子气，真是可惜了这么一块好地。
这点失望，让我对加仓绿景也是犹犹豫豫，纠纠结结了，金科荣盛天天涨停，大家都以为民营房企的春天来了，个人觉得，对于那些不求上进的公司来说，凛冬依旧，活不活得下去都难说。