01 领展基本介绍
领展是做什么的？
领展是一家在香港上市的房地产投资信托基金，由领展资产管理有限公司管理；
什么是房地产投资信托基金呢？房地产投资信托基金（REITs）是一种类似封闭式共同基金，但投资目标物为不动产的投资工具。主要是藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门坎参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利。同时投资人又不需要实质持有不动产目标，并可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。
说直白些，领展就是一群人集资买房，买了领展股票的人都是领展旗下物业的房东。
领展的物业主要有哪些呢？
根据领展2020/2021中期业绩报告，领展共持有香港物业126个；内地物业5个，一共131个；今年还收购了澳洲悉尼物业1个，伦敦物业1个。
从一览表中看，基本上全香港的公屋商场、街市及停车场都是他的。
领展的2019/2020年报中披露的物业一览表展示了每个物业的名字和对应估值，有兴趣可自行查看。
02 领展的商业模式
领展的商业模式很简单：通过不动产市场交易、租金与增值所带来的获利。这和普通家庭通过房产获利的途径没太多差别：购买房子——持有期间收取房租——房价上涨后卖出赚取差价。所以目前领展所持物业的市场价值、所持物业的现金流、领展手中的现金及投资计划就是衡量领展价值的重要部分，接下来我们逐一分析：
1、目前领展所持物业的市场价值
根据领展2020/2021中期业绩报告，在9月30日对领展持有的物业估值为约1963亿。上述的物业没有考虑负债的影响。根据领展2019/2020年报，各种负债加起来有480亿，那么领展的净资产大概为1500亿。在物业资产中，全香港的公屋商场、街市及停车场是他的基本盘，目前在增加的是商场和写字楼，而且基本为香港外置业。
2、所持物业的现金流
领展的收入绝大部分是物业带来的租金收入。根据领展2020/2021中期业绩报告，其半年的物业收入净额为40.37亿，估计全年为82亿，和去年持平。根据领展年报整理出近年来的物业收入净额（物业收入净额=物业总租金收入-与物业本身直接相关的各种运营费用），可以看到2018年以来领展的物业收入增长陷入停滞。
领展房产近5年物业收入净额金额及变化情况（单位：亿港元）
3、领展手中的现金及投资计划
根据领展2019/2020年报，领展手中的现金有78亿，而去年是68亿。这些现金足够收购一些不错的新物业（预计2-4个）。
根据领展提出的【2025愿景】，预期其香港资产将占物业组合总值的70%至75%，中国内地及海外资产则将分别占物业组合不多于20%及10%，而这个比例目前是83%:13.2%:3.8%。在资产类别方面，领展将依然以零售为主，而办公室物业预计将占已扩大物业组合的15%至20%。这样看领展将主力在海外进行物业收购，在内地合理布局，将香港的物业份额稀释。而且将主力收购写字楼物业。
总结上述信息可以看出，领展自身的经营情况是稳健的，不过也没什么大前景。
03未来的发展空间
投资这事过去的财务数据和发展只能是一种参考，我们买入一家企业，实际上是买入企业的未来，那领展未来的发展怎么看呢？
可以说，领展的股价和其物业的市场价值最为相关。领展曾经的辉煌，建立于香港楼价10年的攀升。目前香港楼价已经傲视全球，而由于政治局势变得紧张，香港的房地产市场也失去了上涨动力。放到3年的时间来看，我认为香港楼市持续上涨的几率很小，大概率是持平甚至微跌，那么领展想依靠楼价上涨提升市场价值，机会不大。最乐观说，领展的香港物业涨价10%，其他物业涨价25%，领展的估值为1700亿；悲观地说，领展的香港物业没有涨价，其他物业涨价10%，领展的估值为1550亿。
领展目前的ROE为5.5%，由于物业主要在香港，近三年的变化不会很大。乐观点说，未来通过收购新物业，商场活化和租金提价，ROE也就提升到6.5%。
总的来说发展空间较小。
04领展的优势
领展的最大优势在于可靠。2019年的动乱，2020年的疫情，都是冲击整个香港的大事件，尤其不利于零售业。但领展在这样艰难的营商环境下依然保持了和去年持平的收入，这表明领展的抗逆能力非常强。究其原因，是领展的基本盘物业锁定于广大市民的刚性需求。不论经济多差，人们依然要买菜吃饭，要停车，要买日用品，所以也没有影响领展的店铺出租。多说一点，网络购物对于领展的物业出租冲击并不大，这在今年的疫情下已经可以得到结果。所以未来网络购物也不会蚕食多少领展的份额。
05领展的投资策略
总的来说，未来，领展发展更惨的概率比较小，因为目前已经是多项利空叠加，而领展表现得很顽强。而一旦疫情有好转，以及香港社会趋向稳定、经济复苏，领展会受到利好影响而出现估值回复。
目前领展的股价68.3元，市值1410亿，低于他的资产净值1500亿。如果未来3年疫情继续横行，香港继续动荡，他的股价最多是在1300亿左右徘徊；而如果疫情和经济复苏有一个先来到，那么短期估值修复到1700亿是很大机会的，所以我认为这是一个很安全的投资机会。
从操作上看，可以在当前价位建立3%的底仓。当有疫情复发或社会动荡加剧的时候，趁跌买入降低成本，如果成功将成本控制在62元，那么下望有8%的下跌空间，而上望82.5元（对应1700亿）有33%的增长空间。