这两天铺天盖地的房租暴涨消息迎面而来，部分媒体软文中又举起了熟悉的供需关系导致大涨的大旗，甚至有人把锅连同高房价一起塞给了政府。但我想说的是，这次的锅真不是政府的，本次全国房租大涨的本质是中介机构利用人力及信息垄断优势，加数倍杠杆后转嫁成本给普通消费者，赚的是吃人的钱。
在政府的问责下，部分机构在涨价完成锁定当年利润后，“郑重”承诺环比7月不增租金、不囤房惜租，这是多么正义的发声啊。
那下面就来分析一下中介机构是如何推动租房价格上涨的。
一、中介机构运营基本流程推理
为方便理解，这里举例说明房租大涨的逻辑，分析中忽略装修等成本，所举利率及溢价仅作理解所用：
1、中介机构以未来房租收益权为标的发行ABS,向市场融资300元，发行成本低至10%，一年还本付息；
*第一年年初现金剩余：300元
2、中介机构向房东以高于市场10%的溢价（100元/年）大量迅速收集房源并签署协议，合约三年，每年结算一次；
*与房东结算后第一年年初现金剩余：300-100=200元
3、中介机构垄断一个区域相当数量房源后，利用线上线下资源优势以供需名义联合哄抬价格，线上联合各家涨价、线下提供高佣金激励一线销售；
*中介每年资金成本：300元*（10%利息+10%售房溢价+5%运营成本）
4、当年房租价格提价30%后租给租户，押一付三，中介一次回收年租金的三分之一；
*第一年年初现金剩余：200+100/3=233.3元
从以上的分析过程可以得知：
1、只有房租价格大幅上涨才能保证机构成本。如果不继续做杠杆，中介收房后地区房价每年需要上涨25%才能收回成本，所以这里机构必须大力炒作租房价格上涨；
2、部分机构成本可能远高于以上估算的年均25%。随着整体市场流动性恶化及竞争者增多，导致机构成本进一步上升，部分机构综合融资/抢房成本可能已经高达40%。
但是让房租每年都涨40%是不可能的，所以机构只能继续加杠杆，机构现在手上现金余额还有233.3元，出手早的话可以再加2倍杠杆直接向更多房东收房，这样未来收益兑现后机构的融资年成本从25%~40%降低到8%~13%，房租每年上涨8%~13%以上就能赚钱。
二、未来风险事件推演
1、如果房屋涨价不及预期，未来租房中介机构将陷入流动性危机。中介向房东缴纳完首年房租后，挪用了本应在接下来两年支付给房东的剩余ABS资金，以收购其他房源，相当于用300元的募资撬动了900元的房屋市场，所以一旦当年租房市场涨价不及预期，次年机构将面临极高的短期借款还款压力及支付房东整年房租的压力，届时中介机构将大面积出现资金链断裂；
2、机构资金链危机可能演变成大面积社会危机事件。在上面的流程中租户已经支付房租给中介，但中介将这部分资金也一同投入到杠杆中，所以一旦爆发危机，次年中介将无法向房东支付全年房租费用、ABS投资者无法收回本金。而租户已付钱、房主未收钱、ABS又是以租户未来交租的收益权为抵押，这就可能出现大量租户付款后被逐出居所，ABS投资者血本无归，造成极其恶劣社会影响，有文章将负面后果与近年频繁暴雷的P2P相比并未言过其实；
3、透支社会消费能力。08年后全球超宽松环境下我国货币投放量呈现天量增长，但通货膨胀却不见起色，这是高房价透支居民消费能力的后果，如果房租以至少每年8%~13%的速度增长，全社会消费水平就会显著下降，在投资与出口出现瓶颈的前提下，消费拉动经济的模式转型也将遥遥无期。再换个角度，如果房租顺利上涨未出现流动性危机，那ABS投资者、中介机构、房东都将成为受益者，唯一被吸血的对象是或奋斗或艰难生存的普通消费者，而一旦让为生活奋斗的年轻人看不到希望，那祖国的未来也就没有了希望；
4、中介运营的待租房屋相较个人房东出租模式没有明显的优势，反而可能在成本挤压下变成劣势。如果在房租炒作后全社会整体租房价格未提升，消费者就会倾向于成本更低的个人出租房屋或者以自有资金运营租房市场的其他机构，而加杠杆的中介运营机构为摊销成本，通过人为划分居住区域、降低装修水准等手段进一步降低了市场吸引力。
中国现在有些中介机构以前是吸买房人的血，现在是吸租房人的血，张口闭口就是供需关系，但这里已经可以预见，靠短融加杠杆推动全国租房市场畸形的这些机构，在不远将来的一次危机中，就会消失在历史中并留下一地鸡毛。不过话说回来，这些掮客本来来时用的就不是自己的钱，最后就算倒闭对其也没什么影响，但是一旦赌对了呢，那可是三倍杠杆呢。