【生意没了，房子要断供了】
这几天了解到一个朋友老张，他开着保时捷，有着一对可爱的儿女，在广州做精酿啤酒的生意，过着很多人都向往的理想生活。多年经商，让他有着敏锐的商业嗅觉，每逢佳节他都会提前大量囤货，应对各个酒家酒店餐吧的狂欢需求。
2020年初，他像往年一样，早早就定下七八百万的货，而且还通过银行把房子进行抵押贷款，心里想着贷出来五百万，周转几个月就能够抵上贷款的利息了，何乐不为呢？然而，这场疫情，打得他措手不及，过年那天还好好的。第二天，各大餐馆突然就不下订单了，当他还在想着走访各大客户的时候，“口罩令”一夜之间传达到各家各户。接下来的故事是，餐饮封店，街上无人，直到现在4月份，他那几百万的精酿啤酒最佳饮用的保质期差不多也要过了。
事实上他不止银行的负债，做生意民间借的钱也不少，房子那边也已经断供两个月了，银行不断催款，“怎么办？银行说要起诉查封了”他无奈地感慨。
【工作没了，房子也要断供了】
李哥是一名名校毕业的工程设计师，从学校毕业以后，就留在广州一家设计公司，依靠自己的打拼和努力，毕业10年，经过三次工作变动，从最初的初级工程师做到了项目经理，加上各种奖金年薪到去年已经是50万+。
2019年，为了给家人一个更好的居住环境，李哥决定咬咬牙在广州市区买套一手房，总价大约500万。掏空了家底总算凑齐了首付，月供2万左右。然而，就在一个月前，长时间都没有活跃的李哥，突然在群里放出消息让大家帮忙推荐工作。
李哥告诉大家，由于甲方行业不景气，自己原先所在的公司今年没有接到新的订单。3月份公司进行裁员，很不幸自己负责的整个项目组全部被裁，由于到这家公司也才2年，裁员补偿也就只能抵个把月房贷，由于房产证到手还没有两年，想卖也卖不了，如果再找不到工作，他也可能面临断供的危险
同样的问题正在各大中小企业家，个体户，自由职业者中蔓延，当退潮时，才发现原来自己一直在裸泳。
疫情到现在4个月了，负债失业的人只是在假装坚强而已。
去年央行的报告指出居民的杠杆率已经达到55.8%，2019年房贷余额已经达到30万亿，众多家庭背着数千元甚至数万元的月供，妥妥的月光，一遇风吹草动现金流就断了，以前还能勉励维持，但这平衡都被疫情打破了！
而压倒最后一份倔强的稻草可能就是：断供！
这里本文也给各位看客分享一套房子是怎么从断供到被拍卖的。
一、房子多久会被定义为不良？
一般情况下，房贷首次断供，银行会通过电话或短信方式通知提醒你。这是出于你忘记还款，而不是故意不还的考虑。如果出现连续三个月断供，大部分银行就会把这笔贷款定义为不良，开始走司法程序，如果依旧还不上，接下来房产就会被法院查封拍卖，用来偿还房贷。
二、对信用有什么影响？
断供还将会严重影响贷款人的个人信用，断供业主将会成为银行的“黑名单”禁入类客户，其在央行征信系统中的个人信用记录将会受到严重影响，对个人未来生活及商业活动也将会产生许多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。甚至连飞机高铁都坐不了，奢侈一点的生活都不行，还会有拖累配偶的贷款。
三、断贷房子会被没收吗？
房贷一旦断供，房子不一定会被立刻收走，但是有一点可以肯定的就是经过与银行协商商谈延缓方案后，仍还不上钱的情况下，银行就会进行起诉查封，因此有可能拍卖房子，从而形成银行收走房子的局面。
四、拍卖剩余的钱给会贷款人吗？
贷款人是将房产抵押给银行作为担保的，那么，银行会将该房产债权进行转让给资产管理公司，然后通过法院申请在淘宝或者京东等平台进行公开的拍卖和变卖，拍卖所得的资金首先用于偿还贷款人未归还给银行或者债权人的剩余贷款本息，罚息，诉讼等相关费用，如果还有余额，则将余额退还给贷款人。如果拍卖不成功可以协商以物抵债，另外拍卖所得或者抵押物价值不足以偿还银行或债权人的，则银行或者债权人有权向法院提起诉讼，冻结或者查封贷款人其他资产，用各种途径偿还银行或者债权人的损失，直到还清为止。
五、为什么房子会从银行变到资产管理公司手上？
理论上说，这些巨量的不良资产应该是由银行来处置的，但是银行往往不亲自动手，而是将其打包，把对于贷款人的债权以不要利息只要本金的形式“放血”甩卖给资产管理公司，这样贷款人就会遇到资产管理公司人员的“谈判”。
那为什么银行不自己内部消化这些资产，而要让资产管理机构白白捡便宜呢？之所以“贱卖”，主要基于以下几点：第一，模式限制。众所周知，银行最主要的盈利方式是赚取利差。因此需要大量的现金进行周转，而不良资产则会占用银行的专项准备金，按照央行规定，对不良资产提取的专项准备金比例为：次级25%、可疑50%、损失100%。因此，持有不良资产，就减少了银行手里的现金流，将付出更高的流动成本，得不偿失。第二，时间限制。财政部印发的《银行抵债资产管理办法》(财金[005]53号)规定，银行抵债类资产的处置周期不动产、股权为两年，动产为一年。因此，如果银行自行处置，时间成本上，银行也耗不起。比如，如果启动拍卖程序，一旦流拍就会陷入麻烦。第三，形象限制。银行非常注重自身形象的维护，直接追债讨要欠款，不利于银行的安全形象，同时银行也缺乏专业的相关人员，对于很多债务的追索，银行很难采取法律诉讼等强硬措施。综上所诉，对于不良资产处置，基于综合因素考虑，并不是银行想处置就能处置得了的，将不良资产交予有精力、人力和经验的专业资产管理公司，成为银行寻求快速回笼资金的不二之选。
六、那如何避免断供？
1、向银行申请一定时期内只还利息。通常情况下，出现暂时无法偿还银行贷款的情况时，借款人可以与银行协商，要求暂时只还利息不还本金。前提是一定要准备好关于借贷款的相关资料，然后对个人目前无法偿还贷款的情况进行详细的阐述，等待银行的审批。如果家中有其他的资产可以提供有力的资产证明，比如车子等，那就更容易获得银行的审批了。
2、申请延长贷款期限。如今大多的购房者贷款时对贷款期限这一栏都有自己的考虑，一般以20年，30年为多，但是很多人都在还款的过程中，随着经济实力的增加，选择提前还款，所以既然有提前还款这一说法，那就同样存在可以满足资金困难者的延迟还款。但是这种方式仍然需要与银行协商才可。更主要的是要考虑贷款人的年龄、工作能力、经济能力等，符合条件的，银行才会同意放宽贷款期限限制。
3、过桥垫资赎楼。房产金融平台的过桥垫资业务，又称赎楼。主要包括交易性赎楼和非交易性赎楼业务两种。
（1）交易性赎楼
交易性赎楼垫资业务，需要卖方先获得一笔过桥贷款还清按揭银行余款赎出房产证并转移登记给买方。操作中，买卖双方达成交易卖卖意向并签署买卖协议。买方向银行B申请按揭贷款买房，银行经初步审查后，拟同意向买方发放按揭贷款的，出具按揭贷款承诺书。卖方向第三方（居间人）申请借款，第三方/中介机构调查与审批后，发放借款。
经卖方按揭银行A同意后，卖方还清贷款，赎楼完成。经第三方/中介机构协办房产证转移登记，向买方按揭银行B办理房产证抵押贷款，银行B收到相关登记材料后替买方支付购房款。卖方收到款项后，向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。实际业务中，为防止借款人挪用借款，实现专款专用，第三方/ 中介机构也可直接划款给卖方的按揭银行A，房产证解押后转移登记给买方，并协助买方向按揭银行B办理房产证的抵押登记，由银行B柜台直接划扣过桥资金本息给第三方/中介机构。
（2）非交易性赎楼
非交易性赎楼在为房产的所有者提供资金支持的赎楼业务中不涉及房屋的买卖交易。一般在房价上涨行情中，房产根据新的银行估值可以取得更高授信额度批复。房主先向银行提交贷款申请，待新的贷款批准后，房主（即过桥贷款的借款人）向原按揭银行（即银行A）预约还款一次性结清原贷款，由于新的按揭银行贷款并未到账，所以借款人向第三方/中介机构提交借款申请，第三方/中介机构审核借款项目后，同意发放贷款，借款人以此还清银行A借款余款，银行收到贷款本息后交付房产证。
借款人向银行B抵押房产证贷款，银行B根据合同约定，向借款人发放贷款，借款人收到新的贷款后向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。
实际业务中，也可能是第三方/中介机构直接代借款人一次性结清银行A借款余款并将房产注销抵押登记并取出房产证，然后再向银行B做抵押登记，由银行B柜台直接划扣过桥资金本息给第三方/中介机构。
七、那如果房子已经被执行拍卖，怎么办？
不想被5折大甩卖而陷入人楼皆输的情况，最好还是跟银行或者债权人（资产管理公司等）好好谈谈，制定个迂回方案，让自己的房子不至于打骨折落入陌生人之手。至于想耍老赖，欠钱又想“暴力占楼”的朋友，最好还是放弃这个念头，且不说合法征收手段千万种，就说对于债务人来说，财务失势是一时，人格破产是一世，才是真正要自我面对的。
不良资产只是放错地方的钻石，交给正确的人，请让它发光。难关之下，慢一点，给点时间自己，有机会拥有更多的钻石。