华侨城值得持有吗？

华侨城A是一家很有特点的企业。下限很高，安全垫很足，在文旅和地产类比其它房企有极高的特点和优势，上限理论上也可以很大，但管理层的平庸无能、及缺乏专业的开发及运营团队的，导致这个上限在目前很难发挥出来，短期内只能是一个美好的远景。

先说华侨城的优点，1.拿地优势：央企背景，深圳优质的标杆项目众多，近期的爆款顺德欢乐海岸，在文旅勾地层面对政府的吸引力独一无二，几乎所有地方政府在打造文旅区域地块时都想引入华侨城，可以拿到其它开发商尤其是民营地产商无法企及的优质核心地块。

2.财务成本极低，没有什么大雷，没有破产风险。

3.核心城市核心区位的存量文旅和商业项目，这是华侨城最宝贵且无可替代的家当。深圳华侨城板块的景区和酒店等等就是华侨城的永续印钞机。

再说华侨城的缺点，事实上华侨城在17-19年的跨越式扩张造成了持续的现金流问题，这也是为什么不得不在20-21开始抓回款和现金流，导致拿地金额下降。严重缺乏投资研判能力，盲目扩张，过去几年里获取了大量问题土地。为了完成利润和回款考核，粗暴的将很多住宅土地直接转手卖给其它开发商（事实上华侨城自身对于房地产项目的操盘和盈利能力是完全不入流的，盈利能力圈仅限于核心城市地价合理的优质地块（这种住宅项目就是用一头猪做总经理也可以赚钱，而且往往比华侨城的团队赚的更多），万科可以做到40-100%的IRR，华侨城往往只有10-20%，碧桂园能在房价5000的地方做到6-8%的净利率，而华侨城几乎无法在房价低于10000的市场上获得像样的利润，而过去几年里，华侨城恰恰在这类地方投资拿地，并且绑定了大量的文旅及商业项目，更重要的是这些持有型项目将消耗大量的开发成本却几乎不可能像核心区位的文旅资产那样获取收益。归根结底华侨城的毛利净利高，赚的更多是资产而不是现金。而糟糕的是或由于地处偏僻或由于运营水平低劣，这些耗费大量成本的低效资产连运营现金流都极难回正，更不用提覆盖折旧摊销和赚取利润。目前显现的高利润将在未来的时间里被折旧摊销侵吞，糟糕的经营情况也难以通过资本市场融资或者出售。远期如重点亏损项目东部华侨城（地理位置已经很优越），近的如这几年在华北，四川，云南的偏远地区获取的大量文旅及住宅项目。都是鲜明的作证。

拥有所有开发商都羡慕的廉价资金和在核心城市获取优质地块的能力，还有祖上留下的品牌和核心资产。华侨城有很高的潜力和上限。

但目前模糊不清的战略定位，和人浮于事，无才无德的高管团队减缓了华侨城的发展，粗放的扩张制造了阶段性的风险。30多年的经营没有自己的产品库，没有自己的开发运营标准，没有打造出合格甚至入流的地产开发团队，糟糕的景区运营能力，糟糕的商管能力让其文旅商业资产的价值大打折扣。

对我而言，华侨城就是一个坐拥金山银山的富二代，我不看空它，但我目前不会把很多球友想象的美好期望放在一个进步极其缓慢，问题多多的公司上，因为它真的远不如财报上显示的那么会赚钱，可以变成现金的那种钱。

我在去年12月7元之下开始建仓华侨城并在近期清仓以10.2的价格清仓。这只是一笔埋伏旅游板块的投机行为。华侨城不符合我的价投标准，不是我长期持有的标的。

$华侨城A(SZ000069)$