$万科A(SZ000002)$ 风险提示：本个股分析的相关内容，不构成任何买卖和推荐理由，据此操作，后果自负。股市有风险，投资需谨慎!

投资逻辑：
归母利润下滑，财务状况健康。 2021年公司实现营收 4528.0亿元（+8.0%）， 实现归母净利润 225.2亿元（-45.8%），整体毛利率 21.8%（-7.4%）。利润的下 降主要开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。面对市场 波动，公司保持健康的财务状况，2021年现金短债比为 1.5，净负债率 29.7%， 仅扣除预收后的资产负债率达 68.4%，三道红线指标达“绿档”；公司有息负债 2660 亿，短期债务仅 586 亿，占比22%；存量融资的融资成本降至 4.11%。

开发业务：销售金额有所下降，坚持理性投资。2021年公司实现销售金额 6278 亿元（-10.8%），所售产品中住宅占 86.4%。公司在全国商品房市场的份额约 3.5%，在 42个重点城市销售额位居前三，销售均价保持平稳。公司房地产开发 业务实现结算收入 4023亿元（+6.6%）。2021年公司获取新项目 148个，总规 划计容建筑面积 2667万平，新增项目平均地价为 6942元/平。公司开发业务新 开工计容面积约 3265 万平（-17.6%），开发业务竣工计容面积约 3571 万平 （+5.6%），截至报告期末，在建项目总计容建筑面积约 10367万平。公司坚持 理性投资，在手资源满足未来 2-3 年发展需要。

物业业务：三驾马车协同驱动，打造全域空间服务。2021年万物云实现营业收 入 240 亿元（+32.1%），其中社区空间服务、商企和城市空间服务及 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务营收分别占比 56%/36%/8%，实现了物业服务收入的快速 增长。万科物业实施市场化策略，在管第三方住宅项目占比 57%，新增住宅合 约面积中外拓业务占比超 7 成；万物梁行发力城市地标，服务头部客户，服务 中国市值前十互联网企业中的 8 家，服务市值前十金融企业的 8 个，商业外盘 收入占比达 71%；万物云城科技赋能服务，在 29个城市累积获取 43个项目。

多元业务：提升经营效率，顺应时代发展。1）商业开发运营：2021 年公司商 业开发与运营实现营收 76.2亿元（+20.6%），累计开业 211个商业项目，新开 业项目 34个，其中印力管理的商业项目营收 52.3亿元（+23.9%），管理规模、 轻资产输出等处于行业第一阵营；2）物流仓储：2021 年万纬物流继续完善仓 网布局，持续扩大开业规模，实现营业收入 31.6 亿元（+68.9%）。公司引入国 际知名战略投资者，推动业务进入新发展阶段；3）租赁住宅：2021 年底泊寓 运营管理长租公寓 20.9万间，已开业项目的年均出租率 95.3%，实现营业收入 28.9 亿元（+13.9%），轻资产运营能力取得突破。

走势预测：
万科A近期保持震荡上行走势，该股短期均线系统多头排列，短线有转强迹象，并且成交量小幅放大，有望挑战上方压力区，酝酿突破，如果受到大盘的拖累，可能面临短线调整，切记不要追高参与。
技术指标来看，MACD在0轴上方运行，DIF和DEA金叉向上运行，暂时来看多头较强，短期看该股走势强于大盘，如果大盘配合，该股有望继续延续震荡上行走势。需要密切关注未来两个交易日量能的配合以及大盘的情况。如果未来低开低走或者平开低走，缩量震荡，那么股价可能会回踩下方支撑，如果股价站稳支撑不破，依然可以继续持有，如果走势不如预期跌破支撑，建议严格止损。
操作策略上，建议未来几个交易日可以关注短线第一压力21元附近，如果未来几个交易日继续放量上攻，则可参考20.9元上方分批次获利了结。如果受大盘调整影响遇阻回落，可能会回踩下方支撑（19.5元)附近支撑，如果缩量调整，并且站稳19.5元附近支撑，说明洗盘的概率偏大，可以继续持有。如果收盘价跌破19.5元支撑，则先减仓，短线跌幅可能扩大，该股在成本价下方设置-7%（18.46元）的止损位，另外大盘中期呈现明显的下跌趋势，减少持股数量（小资金不超过3只），近期逢反弹建议降低仓位，跌破止损位置，建议离场,换股操作。

风险提示：
竣工交付低于预期，销售及回款不及预期，多元拓展不及预期。