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公募REITs
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“公募REITs”）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
公募REITs是并列于股票、债券、基金等金融产品的证券品种，具备以下特点：
01
公募REITs产品将存量资产进行上市运作，赋予了资产流动性，一方面帮助企业盘活了资产，另一方面也使得普通的公众投资人能够以较小的金额参与到优质基础设施项目的建设持有中，更好地推动资本市场服务实体经济。
02
公募REITs底层的基础设施项目权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，且公募REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分配。高比例分红使得投资人能够获取持续、稳定的现金回报，丰富了投资者的日常理财渠道，有助于化解居民储蓄需求，将储蓄转化为投资。
03
公募REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券的要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则，有利于充分保护公众投资者权益，维护资本市场的公开透明。
04
公募REITs产品主要投资于持有型成熟资产而非开发类资产，所投资资产具备成熟运营模式，能够产生稳定的现金流收入。同时，由于公募REITs只是资产的上市，与传统的公司IPO不同，资产上市后其日常运营管理及收购出售等安排需要借助专业的基金管理人及资产运营管理机构完成。
图 | 公募REITs产品特点
数据来源 | 深创投不动产整理
公募REITs与股票等金融产品的区别
作为标准化的权益型投资产品，公募REITs的收益主要来源于期间分红收益和资产增值收益，具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，是流动性较高、收益相对稳定、安全性较强的标准化金融产品，能够降低投资组合波动率，并提升组合整体收益。公募REITs与股票、债券、普通公募基金的区别如下：
与股票的区别
✦ 区别一：
公募REITs为资产的上市，与公司的IPO不同，资产本身的价值受人为因素影响较小，更为客观，具有高度透明性，更易于进行投资分析和判断。因此，公募REITs投资更关注资产价值本身，客观反映经济环境的变化，受到市场炒作与操作的风险较低。
✦ 区别二：
由于公募REITs本身具备客观透明的特点，且底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确。从海外REITs市场实践来看，与股票相比，资产价值及运营现金流出现大幅波动的可能性较低。因此，公募REITs产品的收益相对稳定。
✦ 区别三：
相比于大部分上市公司股票，公募REITs产品具有较高的分红比例，采取强制分红政策。根据要求，公募REITs收益分配比例需不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%。因此，投资人可以充分享受到底层资产产生的现金流收益，且收益分配较股票而言更为稳定。
与债券的区别
✦ 区别一：
与债券产品相比，公募REITs作为权益型产品，本身不对派息率进行承诺，但是有稳定强制的分红机制。除了稳定的派息以外，通常持有产权类底层资产的公募REITs产品也能够享受资产增值收益。
✦ 区别二：
由于公募REITs是权益型投资，对于本息没有主体信用担保，真正实现了聚焦资产，不依赖主体信用，打破刚性兑付。因此，公募REITs主要受资产客观价值、基金管理人及资产运营管理机构管理能力的影响，而非资产原始权益人主体信用的影响。
与普通公募基金的区别
✦区别一：
公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。普通公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。
✦区别二：
公募REITs收益来源主要为资产运营带来的分红收益以及因资产增值带来的资本利得收益，其中分红收益非常稳定。而普通公募基金主要依靠灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。
✦ 区别三：
公募REITs产品作为 “资产上市平台”，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。普通公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
公募REITs以其独特的风险收益属性，高度透明化、资产长期稳定增长趋势、持续稳定的分派收益、良好市场流动性等特点，成为了优化投资组合、备受关注的标准化权益型投资产品，具备很高的配置价值。
✦ 区别四：
公募REITs在基金净值披露、发售等方面与普通公募基金存在差异。在净值披露方面，普通的封闭式公募基金至少每周披露一次基金净值，而公募REITs每半年披露一次基金净值。在发行认购方面，普通公募基金发售时，每份份额的价格是1元，而公募REITs则采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，每个公募REITs产品的询价区间各不相同，每份份额的认购价格在实践中通常高于1元。
REITs的投资价值
不动产资产与宏观经济密切相关
长期趋势稳定向上
不动产作为一国经济的重要支柱，不动产资产价格长期来看与国民经济发展情况密切相关。当一国受益于科技进步、人口增长等因素，GDP长期趋势保持稳定上行时，持有型物业等不动产价格的长期趋势也将稳定上行。
以美国为例，1945-2019年间，美国GDP和持有型物业价格指数长期趋势均稳定上行，年化增速分别为6.3%和4.3% ，且美国GDP和持有型物业价格指数存在高相关性，相关系数为0.976。
图 | 美国GDP与持有型物业价格指数
数据来源 | 深创投不动产整理、Bloomberg
图 | 美国GDP与持有型物业价格指数增速
数据来源 | 深创投不动产整理、Bloomberg
长期来看
REITs的收益表现优于股票等资产
从美国市场数据来看，REITs具有非常好的成长性。截至2020年底，所有权益型REITs过去20年的年化收益率为10.74%，而同期标普500指数的年化收益率为8.35%，纳斯达克成分指数的年化收益率为9.89%，罗素2000的指数的年化收益率为9.46%，道琼斯指数的年化收益率为8.53%，可见权益型REITs过去20年的年化收益率超过了各主要股票指数。
图 | 过去20年美国权益型REITs与其他主要股票指数收益比较（2000年-2020年）
数据来源 | 深创投不动产整理、Bloomberg、NAREIT
REITs派息率较高
除了总收益较高外，REITs具有较高的股利收益率，可为投资者提供长期稳定的现金流收益，从而能够较好的实现长期总收益与当期分红收益之间的平衡。
以美国市场为例，由于税法要求REITs必须将每年净利润的90%以上用于分红才可以享受分红部分免企业所得税的优惠，所以各REITs的分红率都较高，在REITs的总收益中，约一半来自股利收益。截至2019年底，过去10年，美国权益型REITs平均的年化股利收益率为4.1%，过去20年平均为5.3%。截至2019年底，美国权益型REITs平均的股息率为3.6%，处于历史低水平，但仍显著高于标普500指数1.9%的股息率，也高于投资级公司债2.9%的利息率。较高的分红收益使REITs能够满足保险类机构投资人和退休个人对投资期内稳定现金流的需求。
图 | REITs与其他主要指数的股息/利息率比较（2019年）
数据来源 | 深创投不动产整理、Bloomberg、ICE 、BofAML
REITs有利于改善投资组合
优化投资配置
作为现金、股票、债券之外的第四资产，兼备股债特性的REITs产品对投资组合起到优化投资配置的作用。
以美国市场为例，在过去20年，权益型REITs指数与各项资产的相关性较低。权益型 REITs指数与各股票指数之间的相关性在0.35至0.65之间，与抵押支持证券指数和公司及政府债券指数的相关性均低于0.2，与高收益债券指数的相关性接近0.6。REITs与各项资产较低的相关性，有利于分化市场风险，提升整体投资收益，优化投资组合结构。
图 | 权益型REITs指数和其他主要市场指数之间的相关系数（2000年-2020年）
数据来源 | 深创投不动产整理、Bloomberg、NAREIT
近年来，随着REITs物业结构的多元化，其分散周期风险的特征更为明显，不同类型的REITs产品也为投资者提供了多元化的投资选择。
当前REITs总市值中有一半都来自基站、数据中心、自助仓储等非传统REITs，而这些REITs由于顺应了科技进步的潮流，其收益表现往往更好，受宏观经济周期波动的影响也较小，从而可以更好的通过组合投资来实现风险分散。
图 | 不同类型REITs在NAREIT成分股中的市值占比（2019年）
数据来源 | 深创投不动产整理、Bloomberg
REITs具有周期防御特性
REITs具有抵御经济周期性波动的能力。由于REITs股价在短期中不仅受到物业资产价值波动的影响，也受到资本市场波动及特殊事件（如疫情）的影响，所以，其短期的收益波动确实较大。在1年的投资期里，REITs的投资收益主要落在-22.4~47.5%之间，但从更长的时间周期来看，REITs的股价波动将回归到基本面层面。从历史数据来看，当持有期达到5年时，权益型REITs指数有92%的概率不会亏损；而当持有期长达10年时，权益型REITs指数有95%的概率可以获得5.1%以上的年化收益率。
根据数据统计，以美国市场为例，在经济周期的早期、后期和萧条期，REITs的表现都优于标普500指数；在经济周期早期，增长迅速，表现整体优于股票市场，提前呈现复苏景象。在经济周期后期及衰退期，REITs表现均超过股票市场，受经济下行因素影响较小，具有较强的周期防御能力，为投资人提供了一定的下行保护。
图 | 美国REITs与股票市场在不同经济周期的表现
数据来源 | 北京贝塔咨询中心
REITs的投资者结构
由于REITs具备上述的独特特点及优势，其在海外早已成为公众投资者和机构投资者不可或缺的投资产品。
以美国为例，根据Citi Research，S&P Global Market Intelligence，Bloomberg统计数据，REITs的机构投资者包括REITs专项基金、养老基金、机构定制基金等长期资金。REITs产品的公众投资者占比约为16%，约为投资股票的公众投资者的两倍。
图 | 美国REITs投资者构成 (2019年)
数据来源 | 深创投不动产整理、Citi Research、S&P Global Market、Intelligence、Bloomberg
根据NAREIT的研究数据，2001年至2019年美国家庭在投资组合中持有REITs产品的比例不断上升，截至2019年，大约44%的美国家庭选择配置REITs。公众投资者主要通过权益型基金（EF）、目标日期基金（TDF）、平衡型基金（BF）及上市公司股票直接或间接持有REITs产品。REITs已成为美国公众投资者投资组合重要的组成部分。
图 | 美国家庭持有REITs产品占比（2001年-2019年）
数据来源 | NAREIT
公募REITs对于我国居民投资理财的配置价值分析
我国居民资产配置现状
根据中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，2019年城镇居民家庭以非金融资产配置为主，非金融资产占比家庭总资产的79.6%，其中又以住房为最主要的配置资产。
城镇居民家庭的金融资产配置占比较低，仅为20.4%，构成主要以储蓄类为主。其中现金及活期存款占16.7%，银行定期存款占22.4%，银行理财、资管产品和信托合计占26.6%。权益类金融产品占比相对较低，其中股票占比6.4%，基金占比3.5%。而从美国居民的资产配置来看，房地产投资仅占美国居民总资产的24%，股票及基金在总资产中的比重达到35%。相对而言，我国的城镇居民家庭更偏好风险较低的储蓄类资产配置。
图 | 2019年城镇家庭资产配置情况
数据来源 | 中国人民银行
图 | 2020年美国居民资产配置结构
数据来源 | Wind
2021年3月25日，央行发布的《2021年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，当季，倾向于“更多消费”的居民占22.3%，倾向于“更多储蓄”的居民占49.1%，倾向于“更多投资”的居民占28.6%。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“银行、证券、保险公司理财产品”，“基金信托产品”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为47.6%、28.4%和17.6%。
图 | 我国居民消费、储蓄、投资意愿
数据来源 | 中国人民银行调查统计司
在居民可选的储蓄及投资方式中，现金及活期存款的收益最低，定期存款利率较低且不够灵活，资管产品和信托的投资门槛相对较高，基本仅有银行理财的投资门槛低、收益尚可且期限上相对灵活。但近年来，随着资管新规的出台，银行理财逐渐打破刚性兑付，收益率持续下滑，吸引力也明显降低，金融市场缺乏既满足居民资产配置收益要求又风险可控的资产类别。
图 | 2017-2020各类型基金及主要银行理财产品收益率情况
数据来源 |Wind
公募REITs
对于我国居民投资理财的配置价值
01 公募REITs为新的投资品类，为居民储蓄转化为投资提供了新的选择
公募REITs能够实现稳定分红，同时还可以分享资产增值收益，风险适中，与其他金融资产的相关性低，可以帮助投资者优化投资组合的有效边界，改善投资组合的整体表现，是股票、债券和现金之外的第四个大类资产配置类别。
公募REITs的特性能够很好的满足介于风险厌恶型和风险偏好型之间的投资者配置要求，为既不满足银行理财的收益水平、想要获得高些收益，又不想承担像股票一样的波动性和高风险的投资群体提供了良好的资产配置机会，有助于促进居民储蓄转化为投资。
02 产权型REITs是与不动产资产紧密相关的金融资产，能够实现抗通胀
公募REITs的底层资产为与不动产相关的资产，产权型的公募REITs持有不动产产权，与股票、债券等传统大类资产相比，不动产具有很强的抗通胀能力，能够对冲通货膨胀的影响。随着居民名义收入的增长，居民购买力的增强会提升不动产价格，同时，由于不动产能够在持有期间产生稳定的租金收入，租金收入也将随着通胀上涨而定期调整。产权型公募REITs的价格能够反映通胀带来的资产价值提升及租金收入提升，可以有效抵御通货膨胀。
03 相比直接购买不动产而言，REITs投资的门槛低、流动性较强，可以满足居民参与不动产投资的需求
对于公众投资者而言，直接购买不动产对收入和财富水平有着很高的要求，具有很高的购买门槛。而公募REITs降低了不动产投资的参与门槛，为居民的财产性收入提供了可配置的标的，使中低收入家庭参与不动产资产配置成为可能。同时，不动产类资产流动性相较于股票、债券等传统的金融产品较弱，而公募REITs为可上市交易的金融产品，投资于公募REITs能够使得投资者在既投资于不动产资产的同时，也能够保持一定的灵活性。
04普通居民也可以通过投资REITs实现跨周期、跨地域、跨产业的分散化资产配置
由于REITs的投资门槛较低，普通居民可以以较少的资金分散投资于多支不同的REITs产品，其背后所投资的资产可以分散至各个行业及地区，在支持各个行业及地区发展的同时，充分享受对应行业及地区增长所带来的红利。同时，由于不动产类资产能够产生稳定的现金流，即使资产因为经济周期的变化存在价格波动，在经济形势不好、价格低迷时，投资人也可以长期坚持持有，享有分红收入，最终穿越经济周期，实现良好回报，做到“进可攻、退可守”。
综上所述，公募REITs具有稳定分红，风险收益适中、抗通胀等特点，为居民资产配置增加了新的可选项。而且公募REITs投资门槛低，充分体现了金融的普惠性，使得有投资需求的社会各阶层和群体都能以可负担的成本进行适当、有效的金融投资，使普通的公众投资者也能享受国家经济与不动产市场发展的红利。
预计公募REITs会成为未来疏通储蓄转化投资通道重要的路径，优化居民资产配置。
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