作者简介：姜海洋，绿城中国下属金融地产领域资深人士，曾在申万宏源投资银行部工作，具备企业并购、地产项目开发、地产企业债券发行、供应链ABS和类REITs等丰富实务经验。
01
调研情况简介
（一）美国情况简介
美国的国会在1960年创造了不动产投资信托，以便使得那些规模庞大且能产生现金流的不动产投资让更多的小型投资者接触到。
国会的理由是一般投资者应该也可以投资那些大规模的商业地产项目，就好像其是另一种股权投资产品。
类似于投资者可以从其投资的公司股票中获取收益一样，REIT的投资者也可以通过投资商业地产的股权来获取相应收益。REITs给投资者提供了一些明显的优势。
首先，投资者通过投资各种REIT产品形成一个投资组合以达到分散投资目的，而不用只投资单个地产项目。
其次，这些地产项目的管理活动都是由具有丰富不动产经验的专业机构操作。
最后，为了规避公司层面的税费，REITs都会被要求将其所有的应纳税收入分配给投资者，投资者也可以从现金分配流中获益。
▎行业概述
▎排名前五位的REITs产品
美国的REIT制度是由税法管辖，该制度自从其颁布之日开始，已经经历过很多次的修改，而最近一次的税收改革就是减税和就业法案，该法案已在2017年12月22 日签署成法律。
而关于美国REIT的实质性规定是包含在国内税收法规中的第856和857章节中。
（二）加拿大情况简介
在加拿大的所得税法规中，加拿大的REITs被定义为共同基金信托（MTFs）。
MTF可以提供收入，分红和资本利得的流经，并且当其把收入分配给公开投资者时，也可以享受与此相关的优惠政策，而这些优惠政策对于那些不具备MTF资格的信托是不可享受的。
特定投资流经规则（SIFT规则）在2007年颁布生效，且在2009年进行了修改，该规则对于加拿大的非合格的不动产投资信托和其投资者影响巨大，导致其在公司层面要缴纳税费。但是，合格的REITs可以豁免遵守该规则。
MTF制度由加拿大所得税法规管辖，且要遵守州政府的证券监管法规。一般情况下，在相关的证券法规下，属于REIT的MFT不是一个共同基金。
▎行业概述
▎排名前五位的REITs产品
02
监管要求
（一）美国
a、程序\手续
在美国要成立一个REIT，相关公司需要在其想成为REIT的当年填报一份特定的纳税申报表（form 1120-REIT）。
法规没有要求公司需要提前提交一些审批表或者关于REIT制度成立的相关前置通知事项。
另外，REIT需要每年向投资者提供一套记录文件，以披露REIT的相关可受益股东的详细信息。
如果REIT没有按时向投资者寄送这些记录文件，则会受到一定程度的罚款，除非能够证明，其没有及时寄送相关文件是有正当的原因而不是其有意而为的。
b、法律形式/最低股本金
▎法律形式
美国的REIT可以是具有多种形式的合法的经营实体（公司，合伙企业，商业信托，有限责任公司等），且作为境内公司进行纳税。这种情况可以根据IRS的规定对号入座式的选择。
结果，这些经营实体出于税收目的而被作为公司对待。但是，如果这个公司是金融机构，比如银行或保险公司，则该公司没有资格申请该选项。
更进一步的要求是，REIT需要由一个或多个信托受托人或管理人员进行管理，而且美国REIT的股份必须可以转让。一个REIT的附属机构被允许设立在境内或境外。
▎最低股本金
关于REIT的最低股本金，没有明确的要求。
c、股东要求/上市要求
▎股东要求
首先，REIT的股份是可以转让的。在REIT第二个纳税年度开始，REIT就被要求至少有100个股东。
另外，在纳税年度的下半年，REIT的超过50%的股份不能被少于5个股东或私募基金持有。许多穿透法规将会确定后一个条件是否能够满足。
法规允许REIT发行多种类型的股份（即不同种类的股份，比如普通股和优先股）。但是在同一类型的股份中的所有股东需要一视同仁。另外，来自于这些股份所分配的股息是不再有资格申请支付股息金额的抵扣。
从2015年1月1日开始，针对于公开发行股份的REITs（REITs的证券在SEC注册备案）的那些所谓的优先股息政策已经被废止。
对于境外股东没有明确的限制，除了外国投资房地产税法会有一些影响之外。在该法案下，境外股东会被认定为在美国境内从事业务，除非满足一定的例外情况。
▎上市要求
取得REIT资格不需要必须上市，私募REIT也是被允许的。
d、资产层面和投资行为
REIT的总资产中75%的比例必须是由不动产（包括抵押贷款债券），政府证券或现金项目（包括货币市场基金）构成。在2016年，IRS发布了针对于不动产定义的最终版的监管规定。
一般情况下，这些监管规定认为，土地，内在的常驻建筑物属于这个75%资产测试中的不动产部分。
另外，他们也提供了一系列自身是不动产资产的例子，并针对于那些本身不是房地产的资产例子提供了事实和环境测试。
e、杠杆率
对于美国的REIT的杠杆率，暂时还没有法律或监管上的限制。不过，2017年12月份通过的税法改革案限制了商业股息的扣减额，抵扣金额最多是纳税人在税务层面上的EBITDA的30%（2022年将以EBIT为基础）。
从事不动产交易或业务的纳税人可以选择规避该限制，但是其必须要对那些应折旧的不动产资产采用更长的成本回收期限。
f、利润分配要求
▎经营性收入
美国法律要求REIT每年要将其应纳税普通收入中的至少90%的比例金额以股利的形式分配出去。
如果REIT在当年的最后一个季度宣布分配股利，但是其在第二年的一月末支付股利。
这个股利分配会被认为是在当年的12月份实施的。如果REIT在下一年实际支付股利，则这些向后关联规则将会生效。
但是，如果REIT在其收入产生的当年没有将其至少85%的收入分配出去，则会要缴纳4%的特许权税。
▎资本利得
美国的REIT没有被要求将资本利得分配出去。没有分配出去的资本利得将要缴纳公司所得税（2017年之后税率最低为21%），但是股东会提高其计税基础，增加金额为其应纳税金额按照其持股比例计算得出，就好像是股东针对于REIT所支付的税费计提了税费抵免。
g、惩罚措施
可能会招致各种惩罚措施。如果REIT的收入金额不足无法进行股息分配，则REIT需要用其获取的应纳税股息来补偿。
如果REIT没满足资产测试的最低金额，则其必须要在被发现的六个月内解决该事项。
（二）加拿大
a、程序\手续
一般情况下，一个信托产品在其成立之初是无法满足MFT的要求，主要是由于下述所讨论的单位信托持有人的要求。
如果一个信托产品在其第一个纳税年度末之后的91天内申请成为MFT，且其应通过纳税申报表进行了申报，则该信托产品从其第一个纳税年度年初开始就被认为是MFT机构了。
b、法律形式/最低股本金
▎法律形式
在加拿大，MFT已经发展成为加拿大不动产投资领域中最受欢迎的公开市场交易的投资工具。
虽然其他类型的税收效率的投资工具也会被投资者所考虑，但是MFT可以提供最为有利的税收处理政策。
比如，一个加拿大的REIT一般会设计成一个单位信托产品，然后出于加拿大所得税的目的而申请成为MFT。
一个单位信托是一个简单的生前信托，在该信托中，每个受益人的信托权益都要参照其所持有的信托单位来确定。
一个信托产品是一种特别的法律结构，其主要是指个人或机构（受托人）为了其他个人或机构（受益人）的利益而持有相关资产。
单位信托证券持有人一般是信托产品的受益人，其所持有的信托单位代表其参与信托产品的收入和资本的权利。信托产品中的受托人所承担的责任和权利要遵守其受托人和法定义务。
关于REIT的信托契约或协议一般会规定，信托单位证券持有人不会承担与REIT产品或其义务和事务相关的债务。
即使当法院要求单位信托证券持有人承担相关的债务，该债务也只局限于REIT的资产所能偿还的相应金额。
加拿大所有的州政府行政管辖区内，除了滨海诸省、努勒维特、西北地区和育空地区，当地政府都颁发了相关规章以规定MFT（包括ERIT）的单位信托证券持有人只具有有限的责任，正如下面所描述。
信托收入责任法案（Alberta）在2004年7月1日开始实施。该法律规定，Alberta法案所监管的信托产品的单位信托证券持有人，作为信托受益人不需要关于Alberta收入信托的受托人所招致的债务，违约及违法行为承担相关责任，且该行为发生在该法案实施之后。
安大略省的信托受益人责任法案在2004年12月16日生效，其也具有相似的实质性条款。魁北克省的民事法典规定，当不存在欺诈事项的情况下，信托受益人关于信托产品的受托人的行为只承担有限的责任。
▎最低股本金
关于最低股本金没有明确的规定。
c、单位信托证券持有人/上市要求
▎单位信托证券持有人要求
适用于MFTs的加拿大法规要求MFT至少要有150个单位信托证券持有人，每个投资者必须持有至少一手单位信托证券且所持有的单位信托证券市场价值总和不得低于500加拿大元。
一手单位信托证券所要求的单位信托证券数量取决于其市场价值（即，如果一个单位信托证券的市场价值小于25加拿大元，则该一手包括100个单位信托证券）。
也有相关法规规定持有单位信托证券的一群个人或机构会被定义为一个单位，在确定是否满足150个投资者的要求时。
另外，信托产品的单位信托证券必须有资格向公开投资者进行利润分配，即根据招股说明书或相似文件，信托产品需要按照相关条款向持有单位信托证券的公开投资者分配利润。
▎上市要求
根据投资者的需求，合格的单位信托证券不应该进行赎回，因为该信托所持有的不动产项目必须要在加拿大股票交易所进行上市交易。
d、资产层面和投资行为
为了成为一个MFT，信托产品必须要履行以下义务：
* 其资金需要投资到合适的资产（除了房地产或房地产相关的权益，或者不动产及其相关的权益）
* 并购，持有，经营，改善，租赁或者管理任何房地产（或房地产相关的权益），或者任何不动产资产（或不动产相关的权益），且这些资产是信托产品被允许投资的资本性资产
* 上述事项的任何组合
一个MFT一般是可以不用开展业务的。因此，MFT可以不用参与不动产交易行为，也可以不用直接运营酒店或老年公寓。
e、杠杆率
ITA针对于MFTs的杠杆率没有做出明确的规定。但是加拿大的资本弱化规则技术上是可以限制可抵扣利息的金额，广义上讲，MFT所拥有的债务金额相比其特定条件的非加拿大居民投资者（至少持有整个单位信托的25%比例的投资者）的股权投资金额的比例应控制在1到1.5的比例。
一般情况下，在成立MFT信托产品时就会在其招股说明书中作为投资策略的一部分披露相关的杠杆率限制。
f、利润分配要求
▎经营性收入
根据ITA法规，MFT不是必须要将其所有收入和资本利得都分配掉。
但是，有一个约定俗成的规则，信托产品在纳税年度内可以将其所有支付给或者应支付给投资者的股利在计算收入之前进行扣除，剩余的收入在信托层面要按照最高的个人所得税税率纳税。
如果投资者在年度内有权要求MFT支付款项，则这些金额就属于在纳税年度内应支付给投资者的账款。
在成立一个MFT产品的信托声明中需要包含相关条款，即在纳税年度末，MFT虽然没有实际支付给投资者款项，但是这些款项被认定为应付账款，且MFT可以在税前抵扣这些金额。
▎资本利得
参照上述内容。
g、惩罚措施
REIT能否保住其MFT资格是一件十分重要事项。不过有一些特别规定，当REIT在年度中途时被取消了其MFT资格后，其在当年的剩余时间内仍旧可以保持其MFT身份。
03
REIT层面的税收处理
（一）美国
a、公司所得税/预提税
▎经常收入
在计算REIT的应纳税收入时，分配的股息可以提前扣减。剩余的收益将要缴纳普通的公司所得税，但是在计算应纳税收入时，税收上的折旧金额也可以提前扣减。
根据199A章节的规定，来自于普通收入的股利一般是作为普通股利，然后再减去20%的比例之后的金额进行纳税。应纳税附属机构的利润也需要缴纳公司所得税。
一个REIT对于投资者来说，更像一个交易商，其从交易中所获取的利润要100%的缴纳特许权税。
但是有一个安全港法案规定，如果REIT能够满足多个客观的测试后，其可以不用100%的缴纳特许权税。与应纳税的REIT附属机构（也包括TRS与REIT租借者之间的非常规交易）进行非常规的交易所获取的收益要100%的纳税。
▎资本利得
留存的资本利得需要缴纳公司所得税。
▎预提税
美国的REIT关于其境外预提税的抵免额没有资格再申请税费返还。该税费抵免可以适用于来自于境外的收入。但是其只能把境外的税费作为抵扣项。
▎其他税费
州政府的所得税税法体系实质上总是跟随着联邦政府的所得税税法体系。
▎会计准则
适用于美国的GAAP准则。美国的REIT和其附属机构必须编制合并财务报表。
▎转换规则
在REIT第一个纳税年度年末，REIT必须将其在成为REIT之前的多年收益全部分配出去。
当然，REIT也必须对于其内置收益（即在成为REIT时的总资产价值减去其资产的计税基础）缴纳公司税费。
只要REIT不在5年内将这些资产以应纳税交易的方式出售或进行互换，则这些税费可以申请赦免。对于没有内置收益的类似资产互换的交易也是被允许的。
许多REIT可以使用UPREIT架构，即一种“伞形的合伙企业”模式。在这种架构下，REIT的单一资产就是其在这些运营性合伙企业（OP）中的权益。
（二）加拿大
a、公司所得税/预提税
▎经常收入
根据ITA法规，MFT无法豁免公司所得税。所以MFT就与加拿大的其他居民企业一样编制公司的收入情况，不过其有资格将其在纳税年度內分配给投资者的金额作为当年收入的抵扣项。
因此，MFT的股利分配对其计税基础产生较大影响。但是MFT不能将其亏损金额转让给投资者。
MFT给其投资者的分红金额的税收处理方式要取决于ITA法规将其归为哪种类型和投资者的注册地。
正如上面所述，SIFT法规有资格对那些不符合REIT例外事项的REIT，将其按照普通的经营实体征收公司所得税。
▎资本利得
原则上，实现的资本利得中只有50%比例的金额被看做应纳税资本利得，除非这些收益在纳税年度內分配给投资者，在这种情况下，分配的股利金额可以在应纳税利润之前抵扣。
另外的50%比例的资本利得不论其是否分配，其都可以在税前抵扣。
资本损失中的50%比例金额可以被看做许可资本亏损，可以在发生损失当年的前后三年中抵扣已实现的应纳税资本利得。不过另外的50%比例金额不能被认定为许可资本亏损。
▎预提税
如果REIT在加拿大境外进行投资，其就要遵守境外的所得税法规和预提税。
倘若REIT能够做出合适的安排，REIT的投资者可以关于其全部或者部分的境外税费向税务部门申请境外税费的抵扣，当REIT将其从境外获取的收入都做了分配后。
另外，在一些情况下，REIT计算其收入的过程中也可以对这些境外税费进行抵扣。
▎其他税费
加拿大所有省份都已在2012年7月1日取消掉了资本税。在任何情况下，当法律上的经营实体重组为信托模式后，REIT一般情况下是不需要缴纳资本税。
考虑到不动产资产的并购事项，REIT和其投资者可能要遵守省级和市级政府的土地转让税费。
比如，在最高税率的安大略省，其对于商业地产的转让征收2%的税率，计税基础是购买方将要支付的收购价款。
安大略省对已登记和未登记的土地转让行为都会征税，但是也会有一些有限的税收减免政策。多伦多市也会征收相似的土地转让税费。
加拿大政府采用联邦商品和服务税（GST）和省销售税制度。现在的GST税率是5%。加拿大的REIT一般都会遵守加拿大的法规，不过这些法规会根据其所提供的服务的所在省份不同而有所改变。
▎会计政策
在加拿大，会计政策一般都会包含在加拿大的CPA指导手册中。所有对公众负责的经营实体，具体定义是由加拿大会计标准委员会（AcSB）颁布，都会要求根据国际会计准则编制财务报表。
因此在加拿大的所有对公众负责的REIT都会要求根据IFRS准则编制财务报表。
倘若REIT不能满足广泛意义上的对公众负责的经营实体的要求，则其可以选择遵守私营企业的会计准则（ASPE）。
▎转换规则
如果一个拥有不动产资产的信托产品一开始就具有MFT资格，其也没有进行资产的实质性处置，因此其在ITA法规下也不用缴纳税费。
现在也没有相关法规允许把不动产资产转让给MFT时可以申请税收递延政策，除非是由另一个MFT或者共同基金形式的公司将相关不动产资产转让给MFT，且满足其他的各个条件。实际上，后面叙述的条款为MFT之间的并购提供了一些免税空间。
04
股东层面的税收处理
（一）美国
a、境内股东
▎机构型股东
美国的公司关于REIT的资本利得和REIT的普通收入分配一般是按照21%的税率纳税。
机构型股东关于REIT的股利分红一般是无法享受股利抵扣的优惠政策。资本返还收益也会减少股东所持有的REIT股份的计税基础。
▎个人股东
美国的个人股东缴纳的个人所得税最高税率是37%。对于那些调整后总收入超过20万美金的应纳税人（对于作为夫妻填报纳税申报单的应纳税人，该金额为25万美金）所获取的投资收益要再缴纳一个3.8%的附加税费。
只要REIT将那些已经缴纳过公司所得税的收入分配完毕后，其一般股利分红是有资格关于那些合格的股利收益申请低于20%的税率，比如分配的股利是从REIT的应纳税附属机构所获取的收益。
既不认定为合格的股息收益也不认定为资本利得股息的那些REIT股息会被认为是合格的REIT股息，而且可以申请20%的减免。
▎预提税
分配给美国股东的股利是不用缴纳预提税。
b、境外股东
▎机构型股东
只缴纳预提税。
▎个人股东
只缴纳预提税。
▎预提税
关于普通的股息收入是要缴纳30%的预提税。这个税率也可以通过双重税收协议减少。
关于REIT所分配的股息，如果股东是处于那些与美国有双重税收协议的国家内，则美国政府只征收15%的预提税。对于那些不缴纳预提税的资本返还金额一般是按照10%的税率征税。
在绝大部分税收协议中，对于那些在REIT中持股比例超过10%的境外股东，返还率可达到30%。非美国的养老基金和一些政府机构比如国家主权基金，这些投资者可以享受这些税收减免政策。
（二）加拿大
a、境内单位信托证券持有人
▎机构型投资者/个人投资者
由MFT向投资者支付的或将要支付的利润（包括应纳税的资本利得和股利）将会包含在加拿大居民投资者（不论是个人还是企业）的收入中，并且要按照一般的税收法规缴纳税费。
具体税率要取决于投资者是个人还是机构，以及其所在省份。比如，在安大略省，2019年的联邦-省政府针对于企业所实行的综合普通税率是26.5%，而对于个人应纳税收入超过22万加拿大元的那部分金额最高税率可达到53.53%。
▎预提税
对于加拿大居民投资者所分配的股利，是不需要缴纳预提税。
b、境外的单位信托证券持有人
▎股利分配
境外投资者（不论是机构型投资者还是个人投资者）一般要对其从REIT中获取的股利分配缴纳预提税。根据REIT的收入而进行分配的那部分股利，预提税一般是按照法定税率25%征收的。不过，在一些税收协议中，预提税税率可以减少到15%。
分配的股利超过REIT收入的那部分金额，如果REIT属于加拿大共同基金形式的投资机构（即意味着REIT的单位信托证券总价值的至少50%比例是来自于加拿大不动产或资源型资产），则ITA法规只向其征收15%的税费。
所有的MFTs，包括REITs，都被要求在TCP收益分配账户中跟踪通过处置应纳税加拿大资产所获取的资本净收益情况。
比如，如果REIT通过处置加拿大不动产资产实现了收益，则全部的资本利得收益都要被加入TCP收益分配账户（即使资本利得中只有50%比例的金额被归为REIT的应纳税收入）。
当REIT分配股利给境外投资者时，这些分配的股利被认为是TCP收益分配账户余额中的支出项，而且这些已经避免了加拿大预提税的分红也需要缴纳15%的预提税。
▎资本利得
倘若所有权测试满足后，境外投资者通过出售REIT的单位信托证券所获取的资本利得一般都不需要缴纳加拿大税费。尤其是投资者在处置单位信托之前的60个月内，其持有的REIT单位信托证券占其已发行的单位信托证券比例一直小于25%。
05
境外REIT和境内股东层面的税收处理
（一）美国
▎境外REIT
除非境外REIT选择以其浄值为基础进行纳税或者其进行主动运营租赁地产项目，以致于其被认为是在美国从事业务，否则政府部门会对其总租赁收入征收30%的预提税。
绝大部分投资者都选择将其归为在美国从事业务，以减少其在美国的应纳税收入。
▎机构型股东
美国的机构型股东从境外REITs获取的股息一般是按照21%的税率纳税。资本返还收益的分配会减少股东在REIT中的股份的计税基础。
▎个人股东
如果境外REIT在美国的税收协议中能享受到税收协议优惠又不是PFIC（虽然在大部分税收协议中，关于REIT的股息的最高预提税税率是15%），则美国的个人股东从境外REIT所获取的股利分红要按照最高税率23.8%（包括上面所说的3.8%的附加税）进行公司所得税的缴纳。
（二）加拿大
境外REIT机构投资者个人投资者关于租赁收入和收益是要缴纳全额缴税全额缴税
▎境外REIT
境外的REIT一般遵守的加拿大税法规则也适用于其他类型的境外投资者，主要内容如下：
* 境外REIT从加拿大的不动产项目中赚取的租赁收入一般是按照25%税率缴纳预提税，计税基础是毛租金。
* 境外REIT通过出售加拿大不动产所获取的资本利得一般是要缴纳加拿大税费。
在许多情况下，境外REIT通过特殊目的机构，无限责任公司或者信托并购加拿大的不动产。通过使用杠杆率，包括内部形式和外部形式，在一些情况下，这种方式可以减少关于租金收益的相关加拿大税费。
▎机构型投资者
境外REIT的机构投资者一般被要求将其所获取的股利要包含在其应纳税收入中，不论这些分配股利是否来自于由位于加拿大资产产生的收益。
▎个人投资者
境外REIT的个人投资者一般被要求将其所获取的股利要包含在其应纳税收入中，不论这些分配股利是否来自于由位于加拿大资产产生的收益。
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