REITs在成熟市场已经得到充分发展，很重要的原因在于它的规范性与透明性。我国公募REITs市场必然也会经历发展完善的过程，商业银行应当利用自身的行业经验与风控能力，积极参与我国公募REITs市场的建设。
罗思平 中国工商银行战略管理与投资者关系部
原文刊发于《中国城市金融》2019年第5期
房地产投资信托基金（REITs）是专门投资于房地产行业的投资基金，通过发行基金收益凭证募集资金，由专业投资管理机构运作并投资于房地产项目，获取投资收益和资本增值。REITs最早于1960年在美国设立，经过几十年的发展完善，目前总市值超过1万亿美元。据全美房地产投资信托基金协会（NAREIT）估计，美国超过8000万人、40%以上家庭持有REITs份额。
除美国外，目前已有37个国家和地区正式推出了REITs产品，包括亚洲的日本、新加坡、中国香港等也是全球重要的REITs市场。REITs具有投资回报稳健、风险分散效果显著、分红比例高、流动性良好、投资成本合理等优势，在美国市场REITs长期投资收益表现超过了其它主要大类资产，为投资者参与房地产投资提供了更加便捷的渠道，并成为房地产投融资领域的重要金融工具。
我国不动产市场体量很大，对于REITs等房地产金融创新产品有巨大的需求。目前已有不少国内企业将境内资产通过香港等境外市场发行的REITs产品实现证券化，国内市场也已经有一些类REITs产品上市。然而，虽然监管部门很早就开始研究酝酿，但“中国版”公募REITs却没有正式推出。
近年来，中央明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并将租购并举作为房地产行业发展的基调，同时在税收改革方面也提出要进行积极探索，在住房及基础设施领域引入公募REITs这一成熟的房地产投融资工具愈显迫切。
我国公募REITs如出台将带来系列影响
据了解，目前，证监会、人民银行等均在积极研究制定我国REITs制度，并计划在交易所和银行间市场分别推出我国REITs的行业性规范或产品指引。我国公募REITs产品近期有望推出试点。
（一）租赁住房可能成为公募REITs的重要切入点
2015年年底，中央经济工作会议将“建立购租并举的住房制度”定为住房制度改革的主要方向。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国发[2016]39号），要求全面部署住房租赁市场，并提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。
在住房租赁市场顶层设计文件出台之后，北京、上海、广州等地方政府纷纷响应，在完善租售并举、实现租购同权、鼓励开发企业自持部分住宅作为租赁房源等方面出台明确政策。在雄安新区建设中，更是明确提出不搞大规模商品房开发，构建以租为主、租售并举的住房供应体系。
REITs是推动租赁住房发展的重要金融工具，能够帮助租赁企业拓展融资渠道，吸引社会资本参与，获得长期稳定的资金来源，减少对传统融资方式的依赖，同时利用一定的金融杠杆提高收益水平，也为社会投资人提供了参与房地产投资的新工具。
因此，在我国大力发展住房租赁市场的背景下，REITs的特点在长租公寓、公租房、共有产权房、集体建设用地建设租赁房等领域均有广阔的运用空间。
（二）REITs或成为地方政府基础设施建设融资的新渠道
REITs的应用并不局限于房地产领域，目前我国城镇基础设施建设、公共服务设施建设等领域存量资产庞大，有效盘活存量资产，对于地方政府在有限的财力下继续推进城市发展具有重要的现实意义。其中，收费公路、热力供水、污水处理厂等具有稳定现金流的市政基础设施资产，也是拓展REITs业务的潜在标的。
在严格筛选底层标的资产的情况下，通过REITs将优质资产预期收益变现，实现公募化发行后有效控制融资成本，并为社会资本提供退出渠道，缩短投资回报周期、实现基础设施项目滚动开发。
需要特别指出的是，针对基础设施REITs产品，应严格底层资产的筛选，优先发展权益类产品，尽量减少对政府或地方国企信用的过度依赖，避免此类产品演变成为地方政府隐性负债的工具，最终导致地方政府过度负债并盲目扩大基础设施投资建设。
此外，在政府与社会资本合作（PPP）领域，很多项目进入运营期，项目资产通过REITs等证券化产品退出也有很强的需求。在财政部、人民银行、证监会相关通知中都提到要推动不动产投资信托基金（REITs），以进一步支持基础设施项目建设。
（三）雄安新区等地或成为我国REITs试点的先行地
按照中央的定位，河北雄安新区积极探寻一条不搞大规模房地产开发、不过度依赖土地财政的新型城市化道路，形成多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的住房供应体系。
目前，雄安新区各项规划框架已经基本完成，即将进入大规模实质性开工建设阶段，一批重大项目将陆续启动，资金需求量巨大，亟需加快建立长期、稳定、低成本的资金筹措机制，吸引各类优质社会资本参与开发建设。
率先在雄安新区开展公募REITs试点（参考文章：雄安新区总规重磅发布！REITs可为雄安新区建设发展重要助力），将前期投入开发建设资金以资产证券化形式回收，有助于形成投入—资产证券化回收—再投入的社会资本持续投入机制，对于支持新区走出一条新型城市开发投融资道路具有重要意义。
与国内其他地区相比，雄安新区计划以公租房、共有产权房、机构租赁房等形式提供大量能够产生一定现金流的租赁资产，将为REITs提供大量潜在资产。
通过完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式，可将楼面地价、房屋租金控制在相对合理水平，进而提升新区租赁住房资产的收益水平，也为未来资产增值保留了较大空间。整体而言，公募REITs率先在雄安新区试点具备一定的商业可行性。
商业银行应密切关注我国公募REITs的发展
（一）REITs或对房地产融资业务格局带来冲击
房地产是我国国民经济的支柱性产业，也是典型的资金密集型行业，对商业银行而言具有重要的战略意义。商业银行目前通过表内外业务为房地产行业提供大量资金：表内业务包括银行为个人、开发企业提供的贷款，以房地产作抵押发放给地方融资平台及其他企业的贷款，以及通过自营资金购买房地产企业债券、股票等。表外业务则包括了委托贷款和理财产品。据估计，目前我国商业银行涉房贷款总规模超过40万亿元，超过各项贷款的35%、总资产的25%。
REITs作为房地产金融的重要发展方向（参考文章：REITs观点丨刘洋：REITs代表中国房地产金融重要发展方向），可以有效缓解目前房地产融资中间接融资过大、重资产运营等长期以来存在的结构性问题。通过引入REITs等房地产金融工具，实现将资产证券化市场与房地产投资市场对接，是解决房地产融资的重要手段。
在美国，REITs已经超过商业银行成为美国投资性物业最主要的资金来源。目前，我国已经超过美国成为全球建筑资产规模最大的国家，但房地产证券化比例却非常低，未来我国REITs市场发展空间巨大，对目前的商业银行主导房地产融资的市场格局也可能带来重大影响。
（二）商业银行参与REITs市场具有一定优势
在以证监会主导的REITs模式中，券商无疑将扮演重要角色，但商业银行可以通过强大的综合实力以及在房地产领域的竞争优势获得业务机会。绝大多数有实力发行REITs产品的房地产公司都与商业银行建立了密切的合作关系。
商业银行作为房地产行业最重要的资金提供方，在该领域已经积累了大量的行业知识与专业技能，建立了相应的制度系统并拥有一支庞大的专业人才队伍，形成未来参与REITs市场竞争的重要优势。
商业银行凭借自身在客户、资金及专业方面的优势，可以提供业务撮合、融资安排、基金投资、资金托管等服务，也可以通过旗下控股的综合化子公司直接开展保荐承销。
业务撮合方面，如果是公募基金+ABS的模式，商业银行可以利用客户资源优势，向券商转介、撮合业务并收取一定费用。融资安排和基金投资方面，商行可以向客户提供过桥贷款，满足客户REITs募资到位前的运营周转和项目投资；商业银行也可以利用自有资金或理财资金直接参与认购REITs基金份额。商业银行通过控参股持牌子机构，为REITs产品提供保荐承销服务；如果未来监管政策允许商业银行成为银行间市场公募REITs承销商，则银行可以直接担任承销商，其市场影响将大大增强。
（三）商业银行可以密切关注租赁住房、基础设施等领域试点项目
发展租赁住房市场是现阶段我国房地产发展的重要政策导向，也符合现实需求。在国外，租赁住房领域的REITs已经非常成熟，目前国内也屡有呼声。商业银行可以积极利用自身优势，与当地政府合作，推动设计租赁住房REITs项目。
以雄安新区为例，在住宅大规模开发建设的前期阶段，商业银行即可积极为政府及国企平台提供合理有效的投融资方案，重点针对公租房、机构租赁房等提供REITs产品设计方案，并为项目提供必要的过桥贷款、基金投资等。
REITs参与住房租赁领域的方式不仅限于购买、管理物业，还可以拓展到开发阶段，这样既能够创新房地产行业运营模式，也能够探索REITs作为资本方参与建设、运营租赁住房的PPP模式。除了公共住房领域，商业银行还可以加强与开发商等合作，在长租公寓、机构租赁房等领域积极探索，抢占REITs市场先机。
在基础设施领域，REITs可以从政府公共资产的基础设施PPP率先取得突破。从目前财政部和发改委发布的政策文件中，均积极鼓励发展基础设施建设领域REITs试点。
在大量PPP项目进入稳定的运营管理期的背景下，PPP+REITs的模式可以为社会资本提供更多的退出路径。与传统基金相比，基础设施REITs持有资产，但并不介入运营，同时还能对项目权益部分进行转让，可以在不影响项目运营的情况下实现证券化退出，对于社会资本方具有更大的吸引力。
（四）商业银行应提前防范REITs可能带来的风险
在前文中笔者已经提到，我国公募REITs迟迟没有推出的一个重要原因是房地产调控因素。REITs在成熟市场已经得到充分发展，很重要的原因在于它的规范性与透明性。我国公募REITs市场必然也会经历发展完善的过程，商业银行应当利用自身的行业经验与风控能力，积极参与我国公募REITs市场的建设。
商业银行应高度关注底层资产质量，募集资金重点投资于租赁住房、优质商业地产项目，谨慎参与实际资金大量投资于开发阶段的项目，并对基础资产风险、基金管理人、专项计划管理人进行全面识别、评估。在REITs试点初期，还可以建议监管机构适当限制其上市流通比例和股票型基金、外资投资比例，适度控制房地产企业过度融资带来的风险。(本文仅代表作者个人观点，与供职机构无关)
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我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。
我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态，全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。
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