继2018年成功发行国内首单社区商业REITs产品之后，新建元第二单REITs产品“中联元联-前海开源-新建元商旅资产支持专项计划”于4月30日正式由上海证券交易所批准发行。
作者丨RCREIT（REITs研究中心）
根据新建元官微消息，新建元控股集团资产证券化创新再下一城，为苏州工业园区开发建设25周年献礼！继2018年成功发行国内首单社区商业REITs产品之后，新建元第二单REITs产品“中联元联-前海开源-新建元商旅资产支持专项计划”于4月30日正式由上海证券交易所批准发行。
本次获批发行的“中联元联-前海开源-新建元商旅资产支持专项计划”以新建元控股集团为原始权益人，集团旗下商旅发展公司担任物业运营方，中联基金担任总协调人和财务顾问、元联基金担任基金管理人和财务顾问。
中新两国政府合作的苏州工业园区连续多年在国家级经济开发区综合排名中位列第一，新建元集团对标国际先进经验，作为园区大型国有企业通过REITs产品打造“开发-运营-成熟-REITs退出-再开发”的闭合可持续发展模式，在全国率先树立产业园区发展的创新模式标杆。
底层资产概况
根据上海证券交易所无异议函批复，新建元商旅资产支持专项计划以集团旗下分布于苏州工业园区金鸡湖核心区域的四处商业及文旅项目——月光码头、湖滨新天地、斜塘老街（一期、四期）和星海休闲中心为底层资产，发行总规模为18亿元，产品期限5年。其中，优先级规模12亿元，评级为AAA，次级规模6亿元。
月光码头
湖滨新天地
斜塘老街（一期、四期）
星海休闲中心
中国首单社区商业REITs、苏州市首单REITs产品：新建元邻里中心REITs
（一）REITs对国资国企的可持续发展意义重大
2018年4月2日，由苏州新建元控股集团发起设立的“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”（以下简称“新建元邻里中心REITs”）在上海证券交易所挂牌上市。这是中国首单社区商业REITs产品，也是苏州市首单REITs产品，开创了中国社区商业资产证券化运作的先河。
该产品是监管新规后，新交易结构下第一单成功发行的产品。产品认购倍数3.42，发行利率5.8%，低于同期同类产品利率30-40BP。在产品架构搭建过程中，通过灵活的机制设计，为未来顺利对接公募REITs预留了空间。
新建元邻里中心REITs是国内首单以“社区商业物业”为底层资产的REITs产品，兼具商业地产属性和社区服务属性，经济效益和社会效益并重，响应了国家关于“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的重要政策，利用金融工具服务实体经济、盘活存量资产。
新建元邻里中心REITs由中联基金作为总协调人和财务顾问，由东吴证券作为计划管理人和推广机构，以分布在苏州工业园区各区域生活圈核心、住宅区中央地带的10个邻里中心为底层资产，产品总规模20.5亿元，期限为5年（可根据约定提前终止），其中优先级产品规模14.5亿元，评级为AAA；次级产品规模6亿元。
新建元集团总裁亢越表示，REITs这一创新模式对于国资国企的可持续发展意义重大。它提供了重资产退出的一种渠道，让国资可以轻装上阵，滚动发展，不但解决了资金问题，盘活了既有资产，还会对国资持有资产的运营提出更高要求，并与外部资源实现对接。今年，园区还将有三家邻里中心开工建设。
作为苏州工业园区所属的大型国有企业集团，新建元控股、参股各类企业80多家，形成地产开发、资本经营、资产管理、实业投资四大业务板块，资产总规模达320多亿元，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。新建元旗下拥有众多产业载体、总部经济楼宇、文旅地标项目，和覆盖城市的社区商业网络，都是不可多得的优质核心资产。如何在推动国有企业经营提速增效的同时，探索出一条国资优质核心资产保值增值的发展新道路，为区域经济转型升级留出更大空间、做出更大贡献，这正是新建元积极开展以REITs为代表的资产证券化工作的意义所在。
（二）产品介绍
1、交易结构
2、增信措施
新建元邻里中心REITs的增信措施包括优先级/次级资产支持证券分级、物业资产现金流收入超额覆盖、物业运营方运营收入补足承诺、担保人提供连带责任保证担保和物业资产抵押担保等内容。
3、物业资产情况
（1）概述
新建元邻里中心REITs的物业资产为湖东邻里中心物业、玲珑邻里中心物业、翰林邻里中心物业、新城邻里中心物业、贵都邻里中心物业、师惠邻里中心物业、沁苑邻里中心物业、方洲邻里中心物业、东沙湖邻里中心物业和邻瑞广场物业等共十处物业。在《基金份额转让协议》所述的交易适当完成后，计划管理人将代表专项计划的利益，通过持有私募投资基金全部基金份额而间接拥有项目公司的股权及物业资产的权益。
（2）领里中心业态介绍
邻里中心的概念源于邻里单位。邻里单位由 1929 年美国社会学家佩里首先提出。邻里单位内配置商店、教堂、图书馆和公共服务中心。1933 年，《雅典宪章》把“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。至上世纪 60 年代，邻里单位理论逐渐发展为社区规划理论，根据错综复杂的社会生活内容将住宅区作为社会单位加以全面规划。新加坡邻里中心的思想就是来源于“邻里单位”理论，但又在其基础上密切结合城市社区的特点和时代发展的需要，并逐步完善和成熟。
根据《苏州工业园区邻里中心项目发展指导意见》，邻里中心的商业服务分为基础型商业和市场型商业。基础型商业是指满足居民基本消费需求，不能完全通过市场行为进行配置与调节，但必须设置的服务功能和业态，如：邻里生鲜（菜场）、大众餐饮（居民早餐）、生活超市（便利店）、通讯、银行、药店、理发店、修理铺、缝补铺等，这是区别于传统大商业的特征之一。市场型商业是指可以通过市场行为进行配置和调节的服务功能和业态，如：零售、家居、经济型酒店、休闲娱乐、医疗保健、教育培训等。
关于新建元
新建元控股集团是中国新加坡合作苏州工业园区所属大型国有企业。集团控股、参股各类企业111家，资产总规模达325亿元。在旗下各产业领域中，拥有建屋、圆融、商旅、圆才、邻里中心、园区测绘等著名产品与服务品牌。
在“产城融合集成服务商”战略定位的指引下，新建元控股集团形成了涵盖产业、商业、住宅、旅游、文化在内的综合地产主业，并以金融运作为引擎，成功进军智慧城市、人力资源、生物医药、信息技术等新兴实业。新建元立足苏州，积极响应长三角一体化国家战略，主动服务和融入“一带一路”建设发展大局，项目发展已遍布全国12省40座城市。
未来，新建元控股集团将以引领产业创新、推动城市繁荣为己任，为助推区域产业转型升级、提升民众美好生活品质而不断前行，努力践行“创新改变城市”的核心理念，矢志成为产城融合的创领者。
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