独立思维投资 的讨论

如果真像你说，市场不认可就自己买，那为啥13-14块钱停手不买，18-20天天追？

听其言，观其行，陈启宗这几年吹的多，实现的少，我对他的看法一贯: 他不算坏人，但对股东不慷慨; 自命不凡，over promise 但实现不多。

负债率表面看似不高，但是ROA太低，对利润影响自然就大。我以恒隆地产为例说明，因为集团净利剔除少数股东权益，并不可比。

450亿有息负债，其中60%是浮动利率，即约270亿，如果加息3%，算上15%tax shield，光是浮动部分就减少净利润6.9亿，半年剔除公允价值评估后基本净利21亿，假设下半年增长有所恢复，全年43亿净利。浮动利率债务部分已经减少净利16%。

别忘了香港prime rate滞后于美国利率，上半年仍未反映利率上升。固定利率部分未来到期refinancing，利率一样会按照当时市场利率reset，在内房风险增加背景下，应该还会涨。

还有的是，资本开支周期仍未结束，六月底capital commitment180亿，负债持续增加，利息开支也同样增加，当然其中很大一部分利息会被资本化，但是投资者从现金流就能看出来财务压力。

个人毛估3%的利率上涨至少侵蚀20%的净利润。

市场不傻，港股只是流动性缺失，并不代表市场无效inefficient。某人可以选择性失明又或者根本就不懂财务和投资。

一家企业如果不能给股东带来稳定增长的回报，股价当然长期跑输。回购是其次，因为是一次性和短期，股东回报的重点在于在于长期稳定增加分红，对于收租股尤其重要。

收租股分红不增长，股价走不出长牛，看看领展。在港股流动缺失的市场，更是一浪低于一浪，直到股息率足够高，比如接近7%(前提无风险利率不再上升)，又或者美国不加息了。

美国reits如果分红不增加，股价可以维持，那是因为人家流动性好，股价下来可以交易波段，但港股不行。

只有傻子才会把fed rate真当回事，那只不过是大资金操纵走势的借口，对正常企业的运营基本无影响。巴菲特说联储主席跟他亲口说要调利息也无法影响他的投资，在这点上我跟他相同。
至于类别切换，这是流派的差别，我是长持价投，不做类别切换。无论是什么流派，也不敢说自己肯定就是最佳的。
我认为太古地产跟恒隆地产在全港股里是业务互相最接近的两家公司，估值也基本相同。至于集团，我认为和01972根本无法比较，因为不是同一类型的股票，你说太古比集团好，我表示我没你这种估值本事。

恒隆的问题是把钱不断的投进5%回报率的商业地产，如果为小股东考虑，应该分红或者回购

本人在中港两地big4工作十余年，主理多个标志性项目，在不止一家世界500强任职财务专家和部门主管，兼任多家被投企业顾问和cfo，参与过千亿级债务重组，你呢？

如果fed rate不高于4%，有一定机会，如果通胀压不住，利率继续往上，股价还得跌。

目前是有一定机会，小仓位参与一下无妨。18块的太古地产和13.4恒隆集团 ，个人更放心太古地产。

投资收益永远是相对的看，既然是相对，就必然是互动，不管是资产类别之间，还是行业间或者同行里的对比，最深远的就是债券和股票收益。

低ROE + 不算高的分红比例 = 低估值

简单的解读就是: 不能为股东赚取及格的回报，又不愿把更多的利润分派给股东，这类型公司股权自然不值钱

道理不难懂，但有些人却是怎么也想不明白

恒隆的roe太低了，估值低有合理性。但目前价格也是明显低估的。

那是101，我谈的是10。几乎一样的资产，10比101便宜一半有多，相当于每股盈利多一倍多，10要比101安全。过往101比香港其他地产股有溢价，但是近年分红没有任何优势，我一直对101的溢价有警惕，果然过去一年101远远跑输香港本地地产股。