$北京北辰实业股份(00588)$ $北辰实业(SH601588)$ ！#北辰董事会的购地决议有损全体股东利益，若无配套方案对冲必须否决！# 

假期归来看到很多股友的评论和建议都很不错，联想到这个假期大家为之牵挂的心情也颇不平静，结合我节前的评论再次归纳以下观点。

一:评估价显著高估
普华永道年报中给出的出租物业估值120亿的市场公允价值是全部投资物业现金流的折现值。本次收购的土地占北辰全部物业土地的30%。若以北京地区土地成本占物业总价值的60%测算，那么本次拟购土地在房地合一后的出租物业总资产的比例在18%左右（30%*60%），市场公允价值在120*18%=21.6亿元。需要大幅下调收购价。

二:收购方案对公司的影响显著负面
若全额融资收购增加财务费用3亿/年，折旧近1.5亿元/年。减少净利润3.37亿元/年，减少每股收益0.1元。若以投资物业每年8亿多点的净利润的个人估算值，单列的投资物业净利润将下降42%{3.37/8)资产收益率从17%（8/46）断崖式下降到5.25%{8/（46+49）}下降69%。

三:建议出台配套资产整合方案对冲负债端压力和利润减损情况或者探讨实现房地合一的新的方式。
1:出售部分低效物业资产降低负债率，使之能够完全覆盖本次收购资金抵消利润折损。改变市场对公司投资物业无变现可能的预期。
2:探讨将投资物业独立为全资子公司，以97年原始评估数为依据（因为投资物业均在同一或临近区域可均不再考虑往年升值亦是公平的），将集团土地入股投资物业子公司，若可行的话，也未尝不是集团国有资产保值增值的一种途径。

四:大幅提高分红比例，稳定估值中枢，有利于恢复股权融资功能。
公司投资物业每年利润全部用于分红，以估算8亿元多点折合0.25元/股。开发物业适度30%左右参与分红。投资物业早已没有负债可言，房地产行业的高速成长期已经过去了，精耕细作适度发展稳健增长将是新常态。加大对股东的分红是任何一个对股东利益负责的公众公司不二的选择。不重视对投资者回报造成的投资者用脚投票结果是股价长期低迷，已经使公司基本失去了股权融资功能（16年的增发方案中止就是个明证），管理层应该警醒了，真的需要坐下来考虑一下一个公司怎么才能使股东的利益实现共赢，不断促进公司良性发展进而做大做强！否则问一下自己:公司还有上市的必要吗？？？
本文有关计算未必精确，但是大数的逻辑应该不会错。不忘初心，发展为了人民，莫做与民争利的事，管理层要拿出勇气和魄力，要让投资者看到信心和希望！否则我将坚定的投出反对票（持股占总股本0.3%)！