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公司简介
新世界发展有限公司成立于1970年，是香港恒生指数成份股之一。集团的核心业务包括物业发展、基建与服务、零售、酒店及服务式住宅。集团旗下两间上市公司，分别为新创建集团有限公司及新世界百货中国有限公司，并全资拥有新世界中国地产有限公司。集团积极参与多项中国内地业务，成为最大的外商直接投资者之一。本文作者是知未智能-KDF研究部门成员，华北电力大学金融专业，周新纪。
新世界发展有限公司的关联图谱
（资料来源：KDF商业信息终端）
新创建集团有限公司是新世界发展有限公司的基建及服务旗舰，在香港、内地和澳门从事基建和服务两大业务。新创建集团的基建业务，涵盖能源、水务、道路和港口四大范畴。服务则包括设施管理（香港会议展览中心和亚洲货柜物流中心的营运管理）、建筑机电、金融服务以及其他服务（新世界第一巴士、城巴及新世界第一渡轮）。
新创建集团的关联图谱
（资料来源：KDF商业信息终端）
新世界百货中国有限公司于1993年成立，在香港和中国内地如武汉、沈阳、无锡、哈尔滨、天津、宁波、北京、上海、大连、昆明及兰州等城市经营及管理32间百货公司，总楼面面积逾96.2万平方米。
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1995年-1999年公司年报分析
1995年
截止1995年6月30日止财政年度，新世界集团营业额174.57亿港元，税前盈利40.01亿港元，扣除税项、少数股东权益及包括所占联营公司及合营企业业绩后的综合盈利34.109亿港元，每股收益2.11港元。
1、物业发展：（1）香港：投资发展计划中拥有17个地盘，本集团利益范围内可兴建约800万平方呎的楼面。（2）中国：集团在内地物业发展项目分为三类：a.商住物业发展；b.政府“居者有其屋”计划；c.旧城改造。
2、租务：租金收益15.64亿港元。
3、酒店业务：展望香港的酒店业务会更旺盛。
通胀上升，失业人数增加，地产市场呈现低迷之态。香港经济情况令人担忧，但整体表现仍属稳健。失业率节节上升，反映内地和香港两地消费疲弱的现象。1995年内，香港的经济增长主要源于对外贸易及本地投资两方面。香港及内地两地的经济迅速整合，以及亚太区内的高经济增长使得本港出口贸易得以继续蓬勃拓展。至于固定资本投资，则偏向集中于新机场及机场铁路沿线多项基建工程，而公管部门在此方面的投资尤为强劲，推动本港的经济发展、确保香港作为国际主要的金融、商业及通讯中心的地位。另一方面因素是中国的过热经济有所改观，经过降温后，增长趋于温和，而高通胀亦见同落，整个经济系统正逐渐纳入稳健增长的轨道。
新世界发展有限公司相关实体的表格
（资料来源：KDF商业信息终端）
国内政局稳定，相信中国的经济可望在改善的基础上稳步拓展。全球经济环境已开始好转，且美国利率走势已趋向稳定。故前景较为乐观。香港与大陆两地经济发展迅速，且关系一向密切，互补互利，休戚舆共，整体的发展使两地的经济潜力得以充分发挥，并共享经济成长的果实。
新世界集团目前正准备将旗下各项业务重组，分为三个核心：地产、酒店及基建。目标是凝聚实力、致力于管理综合效益，并充分利用国内的投资良机，里应外合，为集团获取更佳的经济收益。
1996年
新世界集团在香港、内地及世界各地的多元化业务，包括物业发展及投资基建发展、楼宇及基础建设、酒店投资及管理，均取得成功。
截止1996年6月30日，集团全年营业额为167.155亿港元，税前利润56.273亿港元。联营公司及合资公司经审计的合并净利润（扣除税后、少数股权及股份）达41.577亿港元，较去年同期的34.109亿港元增加了21.9%。本财年的每股收益为2.44港元，较前一年度每股收益2.11港元增加了15.6%。
酒店的关联图谱
（资料来源：KDF商业信息终端）
全年物业销售总额达35.567亿港元，年内有下列大型住宅项目出售予市场；总租金收入17.149亿港元，较上一年度15.642亿港元增加了9.6%。
随着中国经济开始稳定增长和适度通胀，在中国和香港这两个活力充沛的经济体之间，将出现各种积极的前景，增加投资和投资机会，为持续的经济一体化增添新的活力。中国的经济改革和对外开放是不可逆转的，这预示着中国可能是世界上最大的经济体，它将跨入21世纪。香港作为中国的形象也将进一步提升，以巩固其作为整个亚太地区商业、金融中心的战略地位。这对于香港1997年的平稳过渡是有利的，并且随着香港对中国领土的价值在很大程度上考验着它的经济繁荣。经济上，1997年代表着香港的新时代。因此，新世界对积极在香港投资持乐观态度，因为在香港与中国有着密切的经济关系的背景下，存在着重大的机会并确信香港将在与中国的同步发展中越来越强大。
1997年
本财年是新世界发展有限公司在香港上市的25周年。在过去的25年里，新世界发展有限公司与香港及内地一起成长，现已成为香港领先的公司之一，核心业务为地产、酒店、基础设施、服务和电信。截止1997年6月30日，公司合并净利润53.12亿港元，每股收益2.86港元，分别增加了27.8%和17.2%。
在财务方面，集团处于合理的位置。来自租金收入、酒店和基础设施的经常性投资是集团业务扩张的坚实基础。例：出售万丽酒店集团和海外旅舍集团的净收益为本集团贡献了超过44亿港元的现金。房地产行业发展强劲，集团主要项目如探索公园和千禧广场取得了可喜的成绩。1996年9月的定向增发和出售其他控股权的收益也为集团提供了大量的现金来源。
新世界对香港地产市场的长远发展保持乐观，香港地产是集团核心业务。本财年，新世界继续在投资组合中增加新的投资物业，同时稳步增加土地储备。香港特首董建华在上任后发表的首批政策声明中曾承诺增加土地供应，从而让香港居民有更多机会购买自己的住房。鉴于新世界大量的农业土地储备，这可能提供了一个有利的机会。新世界已经成功改造了6个用地，总楼面面积超过200万平方米。集团的目标是通过不断增加的土地储备，进一步提高开发物业的年产量。
地产的关联图谱
（资料来源：KDF商业信息终端）
过去两个月亚洲金融市场的动荡影响香港的股票及货币市场。政府决心维持稳健的储备及审慎的金融管理，加上香港的银行和金融系统的坚实实力，使香港的经济保持了基础的健全。新世界认为政府决定了保持联系汇率的政策。在联系汇率制度下，港元兑美元的汇率仍然是香港整体持续稳定的关键。中国经济的持续增长，以及中国和香港两个经济体不断融合的前景，将使香港作为中国通往世界其他地方的主要门户进一步受益。
新世界将在下一个25年继续发展坚实的基础核心业务，在香港和中国内地公司继续致力于为股东长期价值最大化。
1998年
自20世纪90年代初以来，新世界谨慎地实行多元化战略，拓宽了业务线，加强了收入流。本财年，新世界已经做好了准备，通过正在进行的战略（适度多元化、业务组合更平衡、保持财务实力）来应对当前的经济困境。
本财年集团净利润21.429亿港元，较去年53.12亿港元下跌59.7%。完全摊薄后每股收益从2.85港元下降61.4%至1.1港元。
1998年，香港货币和股市在前所未有的水平上波动，房地产行业受到严重打击，经济秩序的基础受到威胁。在中国大陆，随着增长势头放缓，经济面临严重压力。当前形势要求新世界集团高度重视财务实力，制定响应性的商业战略，并明确承诺为股东创造价值，做好准备面对困难。新世界相信，渡过难关的企业将会繁荣起来。
中国政府处理亚洲金融危机的表现，使新世界对中国有着巨大的发展潜力充满信心。随着国内生产总值的健康增长，积极的收支平衡，新世界认为稳定的增长可能会持续到下个世纪，政府大力投资基础设施和房地产的计划在这方面提供了一些保证。1998年，中国政府承受了人民币贬值的巨大压力。这一立场赢得了世界各国领导人的赞赏，并为中国经济在地区均衡中日益重要的地位奠定了基础。在未来的一年里，预计中国将继续其货币稳定政策。
香港和中国政府致力稳定经济，使香港有望率先从区域性金融危机中复苏。香港有幸拥有健全的银行体系和充足的外汇储备。香港政府坚决捍卫港元盯住美元的联系汇率制，再加上中国经济的不断扩张，以及香港作为门户的独特地位，更增强了香港的未来前景。本集团致力为股东创造最大价值，服务香港社会，并致力成为一个在建设明天的中国中扮演重要角色。
1999年
截止1999年6月30日的财政年度，新世界集团的股东应占利润为12.668亿港元，较上一年度的21.429亿港元下跌40.9%。摊薄后每股收益从去年的1.10港元下降43.6%至0.62港元。
集团亮点：（1）调整资产负债表。本年度成功进行了一系列融资活动，以巩固财务状况，通过四项主要交易共筹得超过73亿港元。（2）中国地产子公司上市。1999年7月16日，新世界中国置地有限公司在香港联合交易所成功上市，已准备好成为中国房地产市场的主要参与者。
香港经济在1998年经历了一场前所未有的区域性金融市场动荡后，略有改善。外汇汇率似乎正在企稳，利率维持在更合理的水平。但是，由于高失业率和消费心理不振，经济还没有完全恢复。由于各部门经营环境困难，以及缺乏大型物业销售，新世界集团的收益受到影响。
新上市的新世界地产将受益于中央政府制定的国家住房和银行优惠政策。在基础设施方面，中央政府致力于利用基础设施作为经济刺激措施，并推出了大量的新投资项目，为该行业提供资金。
随着香港楼价从1997年的峰值下跌近四成至五成，购房者的负担能力水平普遍有所改善。经济复苏，加上香港市民的负担能力上升，预计会带动房屋需求复苏。随着物业需求及价格有望回升，集团打算将新界的农用地转变为住宅用途，以增加可供出售的住宅物业的产量，并积极在市区寻找机会。本集团的财务实力将由2001年开始的住宅物业销售收入大幅提升。强化商业模式的综合结果，将确保集团未来强劲的盈利前景是平衡的，更有能力抵御经济的周期性波动。
房地产市场的关联图谱
（资料来源：KDF商业信息终端）
展望未来，新世界集团将继续推行以下政策，以提升核心竞争力和整体增长：（1）加强在中国主要城市的开发；（2）发展其品牌，成为一个高质量的全国性开发商；（3）集中开发大型住宅项目；（4）维持物业投资组合的最佳组合，以巩固其经常收入基础；（5）继续货币匹配，并利用其强劲的资产负债表。