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文丨不白
面对激增的债务和恶化的经营现金流压力，去年卖了18家子公司股权的华侨城，今年上半年依旧在卖卖卖。
6月27日，北京产权交易所披露公告称，成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司拟转让成都地润置业发展有限公司51%股权，转让底价为10.42亿元。
此外，还挂牌了盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权、重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权、云南华侨城置业有限公司50%股权等。甚至位于南山世界之窗附近、刚落成的华侨城大厦也被其以120亿的价格摆到了桌上。
现金流就是一切，华侨城对资金不是一般的饥渴。
据其2018年财报显示，2018年华侨城经营活动产生的现金流量净额为-99.84亿元，同比扩大26.15%，投资活动产生的现金流量净额为-168.27亿元，同比扩大80.27%。为此华侨城则通过加大融资来解决，但又推高了债务规模，增添了新烦恼。
如2018年，华侨城的负债率由69.89%增长至73.77%；总负债达到2170.05亿元，一年间增长约650亿元；有息负债大增致利息支出同比增长58.2%。
所以，卖项目就成了其回笼资金的另一种高效快捷的手段。当然这里面还有一种“不得不”的成分。
另一方面，不同于其他房企，华侨城并没有因紧张的资金压力而放缓跑马圈地的步伐。
今年来，华侨城接连宣布了多个投资新计划，其中文旅综合类占比超70%，涉及的文旅项目超15个。如总投资300亿元在东莞打造水乡道滘特色小镇、在深汕合作区打造小漠文旅小镇等等。而去年华侨城新增土地储备计容建面，同比增长100%。
一边四处卖项目，一边又四处拿项目。
那么，该如何看待华侨城不同寻常的操作呢？ 好理解，也不好理解。
若从“战术”的角度，很好理解，用华侨城方面的话说，“频繁出让资产主要为了加快现金回流，不断调整提高整体资产周转效率。”加快现金回流这个自不用说，提高资产周转效率的解释也是完全站得住脚的，因为华侨城挂牌出售的项目股权类资产，事实上大多是“次级资产”。
如最近被挂牌的成都地润置业发展有限公司，成立于2008年11月24日，注册资本为4亿元。标的企业2018年度营业亏损为4300.75万元，净亏损4258.1万元。截至2019年5月31日，营业亏损1742.44万元，净亏损1742.16万元。
其他被挂牌的也大都是些没什么贡献的“鸡肋”。
从企业经营的角度来讲，把这些“包袱”及时卖掉或找人一起来扛压，不仅可以回笼现金，减缓资金压力，也可以很好地优化资产组合，提高资产的周转率和回报率。
所以，若用“腾笼换鸟”来解释，华侨城的操作no problem。
然而，若从华侨城发展战略角度去审视这些，就没那么乐观了。
自三四年前段先念出任华侨城集团董事长以来，华侨城一直在积极践行“文化+旅游+城镇化”的战略布局。
截止2018年，华侨城拿下的82个项目中，旅游综合及房地产开发方面占54个项目，遍布国内50余个城市。大型项目数量达30余个，每个项目投资总额均超百亿，近两年文旅项目投资总额超万亿元。足见华侨城对文旅产业的野心。
有梦想是好事，但现实是另一回事。虽然近年来体验式消费兴起，旅游需求旺盛，但对企业来说，要想在文旅上赚到钱并不容易。哪怕是行业扛把子华侨城。
据华侨城债券跟踪评级报告显示，若分开具体单体主题公园的运营情况来看，从2015年至今，华侨城有近半项目在接待游客和门票收入上出现连续下降的状况，其中包括深圳欢乐谷、成都欢乐谷、北京欢乐谷等。
在综合旅游项目上，华侨城的情况也不容乐观。2017年，深圳东部华侨城项目、云南华侨城项目门票收入及接待游客人数均呈现下滑。其中，东部华侨城2017年接待游客329.98万人次，较2016年380万人次降低13.16%。
也就是说，华侨城旗下的旅游项目存在良莠不齐，整体数据的靓丽是靠优质项目拉起来的。
全国各地的经济和消费差异更是天壤之别，华侨城如今砸重金跑马圈地来的旅游项目，未来会不会成为华侨城的累赘，这是一个很大的疑问。
另一方面，华侨城业务模式是“文旅+地产”，2018年华侨城营收481.4亿元，同比增长13.7%，但文化旅游收入仅占40%，并处于持续的萎缩中，也就是说，真正挑大梁的还是打着文化旅游旗号的地产开发业务。
然而，仔细分析其从去年以来的挂牌公司就会发现，那些被挂牌出售的“次级资产”大都是其在当地文旅项目中的地产类公司。
如前文说的成都地润置业发展有限公司，成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司就拥有100%股权，该公司持有项目包括“洛带博客小镇”等多个待开发地块。
这说明，华侨城在全国复制扩张过程中，除了良莠不齐的旅游项目外，与之相关的地产开发业务也有诸多挫折。
而华侨城“文旅+地产”的模式BUG，又加大了挫折出现的概率。一方面，因为这类统筹的大项目很难兼顾板块内地产业务质量，很容易对因子板块的规划或考量不到位，与市场脱节；另一方面，旅游地产近年来的名声并不好，被教育的消费者对其也有了抗性。
可以预见，华侨城如今圈的很多新项目，未来也将有很多类似成都地润置业、盈江县大盈江玉石城、重庆悦岚房地产开发有限公司、云南华侨城置业等“次级资产”产生。
所以，这也是难以理解的一面。明知未来会有很多项目资产会重蹈今天被出售资产覆辙，但华侨城玩的还是不亦乐乎。
或许这就是所谓的“赌徒心理”吧！